Оформление купли-продажи земельного участка 2020 — договор, сделка, где оформить

Владельцы недвижимости или земельных участков так или иначе знакомы с понятием договора купли-продажи. Они сталкивались с этим процессом либо при покупке недвижимости, либо при ее продаже.

Но, как показывает статистика, больше всего ошибок допускается при составлении ДКП и проведении таких сделок – на этом моменте множество владельцев/потенциальных владельцев совершают ошибки, иногда попадаются на мошенничество.

Что нужно знать о договоре купли-продаже, чтобы купля/продажа земельного надела прошла без затруднений?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП), согласно 1 пункту статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, – это документ-соглашение, который является основанием для регистрации перехода права собственности на указанный предмет/объект (в данном случае – земельный участок).

То есть по этому договору продавец обязуется передать земельный участок покупателю, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него цену, указанную в договоре.

Каждый пункт ДКП должен быть согласован и продавцом, и покупателем во избежание недоразумений и согласно закону.

Опять же согласно ГК РФ договор купли-продажи имеет установленную форму и в нем должны быть прописаны в обязательном порядке некоторые пункты. Применима исключительно письменная форма ДКП, нотариального заверения для договора не требуется, если в сделке не участвуют недееспособные/несовершеннолетние лица (статья 550 ГК РФ).

Договор должен быть продублирован по количеству участников сделки. Еще один экземпляр передается в Росреестр.

Касательно структуры ДКП, то она должна включать в себя следующие структурные элементы:

1. Преамбула;
2. Предмет договора купли-продажи (в данном случае – земельный участок);
3. Цена;
4. Порядок оплаты;
5. Права и обязанности продавца и покупателя;
6. Сведения о возможных или существующих ограничениях и обременениях недвижимости/земельного участка;
7. Порядок передачи объекта сделки покупателю продавцом;
8. Реквизиты и подписи всех сторон (согласно закону, если подпись хотя бы одного участника сделки отсутствует, договор признается недействительным).

Законные моменты сделки

Чтобы сделка прошла удачно и без проволочек, необходимо учесть несколько моментов, которые предусмотрены законом, и которые регулируют процесс купли-продажи.

1. Первый момент: наличие полного пакета документов. О том, какие документы нужны для заключения и регистрации ДКП расскажем в следующем пункте. Важно то, что все они должны быть.
2. Второй момент: договор должен быть написан в установленной форме. ДКП визируется подписями всех сторон сделки.
3. Третий момент: в ДКП указывается цена предмета продажи.

Также сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ничего сверхъестественного в сделке нет, но важно знать все нюансы, чтобы не возникло затруднений. Иногда проще обратиться за помощью к частному юристу. Это будет стоить денег, но в таком случае можно быть на 100% уверенным в чистоте сделке и ее успешном исходе.

Пакет документов для свершения покупки

Для того, чтобы сделка прошла успешно, заявление было принято, необходимо собрать пакет определенных документов ( определены в ч. 1, 2 статьях 14 и 18 Закона № 218-ФЗ).

В этот пакет будут входить следующие бумаги:

1. Ходатайство (заявление) о регистрации перехода права собственности и на регистрацию права собственности на покупателя. Это заявление заполняется уже в отделении Росреестра перед тем, как подать документы;
2. Договор купли-продажи (все экземпляры, обычно их три);
3. Паспорта всех сторон сделки. В случае, если документы подает представитель стороны, нужно предоставить нотариальную доверенность, которая предоставляет доверенному лицу эти полномочия;
4. Согласие супруга(-и) со стороны продавца на продажу участка (заверенное у нотариуса). Оно необходимо лишь в том случае, если ЗУ приобретен во время нахождения в браке;
5. Документ, подтверждающий право собственности на участок со стороны продавца;
6. Акт приема-передачи ЗУ.

Регистрация договора в Росреестре

Когда документы из следующего пункта статьи собраны (за исключением самого заявления), обе стороны идут в отделение Росреестра, чтобы заполнить и подать ходатайство о регистрации перехода права собственности и о регистрации права собственности на покупателя. Как это сделать правильно и куда идти?

Как и где оформляется регистрация?

Перед тем, как подать заявление на регистрацию, необходимо уплатить государственную пошлину.

Сделать это можно также через портал Госуслуг – в этом случае предусматривается скидка в размере 30%. Но как оплачивается госпошлина – не имеет значения.

Важен лишь факт наличия информации об уплате в Государственной информационной системе о гос. и муниципальных платежей. Пошлина оплачивается в течение пяти дней с момента подачи заявления. В противном случае заявление возвращается без рассмотрения.

Каким же образом можно подать само заявление, в ходе рассмотрения которого оформляется регистрация (либо нет). Существует три способа.

1. Через отделение Росреестра, через уполномоченное лицо Росреестра при приеме на выезде, через Многофункциональный Центр (МФЦ).
2. Через почту почтовым отправлением (необходимо указать ценность при его пересылке, предоставить опись вложения и уведомление о вручении)
3. По Интернету. В виде электронной документации посредством официального сайта Росреестра.

Далее о ходе рассмотрения заявления заявители будут информироваться путем получения писем на электронную почту, либо при помощи СМС-сообщений.

Если документы подаются через МФЦ, то результат рассмотрения будет известен через 9 дней после подачи заявления, если непосредственно через Росреестр – через 7 дней.

Стоимость процедуры – общая цена по России

Что касается стоимости процедуры, то она единая для всех субъектов и регионов.

Размер государственной пошлины может варьироваться: 350 рублей, 2000 рублей. От чего это зависит?

Государственная пошлина в размере 350 рублей оплачивается, если ДКП касается участка ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, СНТ, ИЖС (или гаражного строительства), либо если его вид разрешенного использования входит в категорию с/х и так далее. Для остальных случаев размер пошлины составит две тысячи рублей.

Стоит также отметить, что при оплате любых пошлин/штрафов на сайте Госуслуг, пользователю предоставляется скидка в 30% (то есть размер пошлины рассчитывается по коэффициенту 0,7).

Общий алгоритм передачи прав между физическими лицами

1. Первый шаг: экспертиза документации и состояния права собственности. Необходимо ознакомиться с имеющимися документами на земельный участок, по которому планируется провести сделку, затем удостовериться в наличии правоустанавливающего документа на ЗУ.
2. Второй шаг: подготовка документации. На этом этапе нужно подготовить все необходимые документы для совершения сделки, в том числе документ о праве собственности. После того, как будут собраны все документы можно приступать к следующему шагу.
3. Третий шаг: совершение сделки. В этот шаг входит оформление ДКП, передаточного акта, договора о намерениях и денежной расписки, сбор документов, сопровождающих сделку (например, справок об отсутствии долгов, арестов и штрафов по предмету договора).
4. Четвертый шаг: регистрация сделки, переход права на земельный участок от продавца к покупателю. Это подача заявления в Росреестр и получение выписки из ЕГРН.

На садовый надел

Что касается участков, которые можно определить как садовые наделы, СНТ и так далее, то для таких ЗУ действует Дачная амнистия. Она предполагает упрощенный способ регистрации недвижимости, возводимой на участках данной категории.

ИНТЕРЕСНО! Этот способ экономит время и деньги для владельца участка, но если объект сделки купли-продажи имеет на себе недвижимость, зарегистрированную декларативным (упрощенным) методом, то нотариус такую сделку оформлять не будет.

Как помнится, ДКП не требует нотариального заверения, если сторонами сделки не являются несовершеннолетние/недееспособные лица. Но все же о таком нюансе ДКП садовых наделов как Дачная амнистия стоит помнить и иметь в виду.

Когда владелец и покупатель знакомы с установленным процессом купли-продажи, то сделку совершить намного легче и быстрее. Важно знать, какие документы нужны, как их подавать, как можно сэкономить средства. Все это сократит временные, денежные затраты и убережет от лишних переживаний из-за бюрократических проволочек.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/oformlenie.html

Договор купли продажи земельного участка — особенности составления

Владелец участка земли, наделённый собственническим правом, волен совершать сделки с предметом собственности на своё усмотрение (ГК стт.209, 260).

Сюда относят и право продажи земли. Следует отметить, что в сделке могут участвовать исключительно участки, зарегистрированные в Госкадастре (ЗК стт.37, 70), а продавцом может выступать только юридический собственник (ГК стт.131, 223, 8).

Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.

Необходимые документы

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

Покупатель вправе затребовать:

• правоустанавливающие документы;
• правоподтверждающие документы;
• информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
• кадастровый план приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

• письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
• согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
• официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

• заявление;
• паспорта сторон сделки;
• дкп в 3 экземплярах;
• акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
• согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
• правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
• доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).

Образец

Договор купли продажи земельного участка — образец 2016

По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (НК стт.388, 389).

Продавцу вменяется в обязанность заполнение налоговой декларации и уплата налога с продажи земельного надела (НК стт.217, 228, 229; ФЗ №382 2014/29/11 ст.4 п.3).

При этом он может воспользоваться правом налогового вычета (НК ст.220).

Вычетом вправе воспользоваться и покупатель (НК стт.220, 388, 389).

• Таким образом, минимизировать риски при покупке земли можно, если профессионально подойти к составлению договора, тщательно вычитывать все документы и не отклоняться от рекомендованного законом алгоритма действий.
• Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/zemelnye-otnosheniya/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Образец договора купли-продажи земельного участка: образец

Реализация покупки и продажи земельного надела должна происходить с соблюдением всех аспектов и тонкостей, чтобы свести к минимуму вероятность юридической ошибки.

Отнестись к этому процессу нужно максимально ответственно, так как в случае обнаружения ошибок, она будет признана незаконной. Данный материал будет посвящен тонкостям оформления такого документа, как договор купли-продажи земли.

Законное оформление договора купли-продажи земли требует прохождения следующего алгоритма действий:

• Нотариального заверения согласия всех собственников объекта недвижимости;
• Подтверждения отсутствия третьих лиц, обладающих правом на данный земельный надел;
• Предъявления справки о дееспособности отчуждателя.

Квалифицированные и опытные юристы советуют акцентировать особое внимание на изучении любых сопутствующих бумаг. Это существенно поможет грамотно составить и заключить соглашение.

На начальной стадии желательно ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами и, в первую очередь, с правом собственности и техническим паспортом земельного надела, являющегося предметом договора. Данные бумаги нужно сверить с кадастром, где хранятся исчерпывающие сведения об участке.

Заключение договора купли-продажи участка, с находящимся в пределах его территории жилым домом, требует наличия следующего пакета бумаг:

• Акт о праве собственности земельного участка, прошедший законную регистрацию;
• Выписка на земельный надел из государственного кадастра;
• Экспертная оценка дома и участка земли (в виде документа);
• Паспорт + идентификационный код собственника участка с домом.

Если же дом и земельный участок были куплены в браке, к вышеуказанным бумагам нужно будет добавить документ о согласии супруга на отчуждение объекта соглашения.

Согласно требованиям законодательства, все бумаги обязательно регистрируются в специальных реестрах и заверяются нотариусом. Окончание сделки купли-продажи знаменуется выдачей экземпляра договора и ксерокопии документа об оплате налогов на руки продавца.

• Образец договора можно скачать здесь.
• ДОГОВОР N 677
• КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Москва                                                                                         «31»марта 2016 г.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2.html

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Оформление купли-продажи недвижимости – довольно трудоемкая и продолжительная процедура, предполагающая значительные временные затраты. Она исполняется в несколько шагов, каждый из которых порождает определенные юридические последствия.

Как оформить куплю-продажу земли

В первую очередь следует рассмотреть вопрос о месте оформления сделки по отчуждению надела.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, ее можно провести по выбору сторон:

• у нотариуса;
• в риэлторской фирме;
• в юридическом агентстве.

Кроме того, при желании вы можете оформить процедуру без оказания сторонней помощи.

На деле такое происходит нечасто, так как сбор и подготовка документации являются непростыми и требуют соблюдения всех существенных моментов, а также самостоятельное оформление не исключает столкновения с мошенниками.

Специалисты же в обязательном порядке осуществляют правовую экспертизу предоставленных бумаг и проверяют, не находится ли имущество в обременении.

Последовательность процедуры оформления

Приступите к исполнению процесса со сбора необходимого пакета документации, состоящего из:

• кадастрового паспорта землевладения (в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ и Законом о государственном кадастре недвижимости). Эта бумага отображает план надела и установление его точных границ. Для того, чтобы его получить, подайте соответствующее заявление в отделение Росреестра согласно местоположению недвижимости;
• правоустанавливающих документов на землевладение (которые ранее выдавались отчуждателю). Это могут быть свидетельства о праве на наследство, различные договоры, подтверждающие получение недвижимости в собственность, и тому подобное;
• общегражданских паспортов участников сделки. При участии представителя какой-либо стороны, он должен иметь доверенность, удостоверенную нотариусом;
• выписки из ЕГРН, доказывающей тот факт, что собственником участка является конкретное лицо, а также что надел не находится в обременении.

Выписку из ЕГРН получите непосредственно перед совершением сделки, так как с момента ее получения, отчуждатель имеет возможность оформить залог на продаваемую недвижимость.

Оформление договора купли-продажи земли

Вы можете подготовить текст документа сами либо использовать специальный образец. Нормами Гражданского кодекса РФ установлено, что заключение договора должно обязательно происходить письменно. Также необходимо включить в текст документа положение о предмете договора – конкретном землевладении и цене сделки. Эти моменты отражайте как можно подробнее и внимательнее.

Минимальное количество экземпляров составляемого договора равно трем (по одному каждому участнику сделки и один для передачи в Росреестр). Обязательная нотариальная форма для него не предусмотрена, но, как свидетельствуют данные практики, соглашение, удостоверенное нотариусом, является более надежным для регистрирующих органов и ускоряет процесс оформления.

• Предъявление надлежащей документации в компетентный орган
• Последовательность указанной процедуры регламентирована статьей 16 Закона о государственной регистрации.
• Предоставьте в Росреестр комплект бумаг, состоящий из:

• соответствующего заявления;
• трех экземпляров договора;
• паспортов участников сделки, а также другой документации, в случае необходимости (это может быть доверенность, согласие мужа или жены на совершение сделки, заверенное нотариально и прочее);
• кадастрового паспорта;
• правоподтверждающей документации (свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН);
• документов-оснований возникновения права собственности на землю у продавца;
• платежного документа по госпошлине (его предъявление не является обязательным, но рекомендуется его приложить).

При фактической уплате государственной пошлины в то время, как сведения об этом не отображаются системой, документы у вас не примут. Сумма пошлины устанавливается нормами действующего налогового законодательства.

Пакет документации должен быть понятным, а все бумаги – разборчивыми, не содержащими ошибок и исправлений.

Получение готовых документов и завершение процедуры

Согласно статье 13 вышеуказанного закона, принятые документы подлежат рассмотрению в десятидневный срок, если сделка оформлена нотариусом – время сокращается до трех дней.

Специальной формы для договора о продаже землевладения законодателем не установлено, но практика свидетельствует о том, что он должен отражать следующую информацию:

• обозначение участников сделки. Если вы – физическое лицо, укажите полностью ваши ФИО, если вы представляете интересы лица юридического – пропишите полное его наименование и организационно-правовую форму;
• указание предмета сделки. В этот пункт включите подробные характеристики продаваемого надела;
• сведения об имеющихся обременениях (если они есть). Если соглашение не отображает информацию о наличии аренды или сервитута, когда они имеются, приобретатель получает право расторгнуть договор и вернуть свои денежные средства;
• условие о цене сделки. Этот момент является существенным, и заключение договора без указания данного положения не представляется возможным;
• определение порядка расчетов. Устанавливается по взаимной договоренности участников процедуры;
• данные продавца и покупателя (для граждан – прописка и данные паспортов, для индивидуальных предпринимателей – реквизиты свидетельства о регистрации, для юридических лиц – ИНН, БИК, КПП и иные банковские реквизиты).

Кроме вышеуказанных сведений, участники сделки вправе самостоятельно оговорить в договоре другие важные моменты.

Это могут быть условия на случай чрезвычайных ситуаций, при возникновении которых исполнение договора не представляется возможным, а также прочая информация: в отношении порядка разрешения спорных ситуаций, возникновении ответственности сторон, об оплате регистрационных действий и тому подобное.

Помните, что форма договора об отчуждении земли должна отвечать следующим правилам:

• должен оформляться письменно (желательно – одним документом);
• обязательно подлежит регистрации в органах Росреестра.

Все остальные пункты при составлении соглашения о продаже землевладения пропишите по договоренности. На какой бумаге оформлен документ, каким шрифтом, последовательность пунктов – значения не имеет.

Для регистрации перехода права собственности заблаговременно подготовьте пакет документации, состоящий из:

• надлежащим образом заполненного бланка заявления о регистрации;
• документов, удостоверяющих личности сторон сделки;
• нотариально удостоверенной доверенности, если в процедуре участвует представитель;
• правоустанавливающей документации на земельный участок (договоры, соглашения, свидетельства и прочее);
• подлинники договора о продаже недвижимости (если происходит отчуждение долей, договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом);
• оригиналов договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
• платежного документа в отношении уплаты госпошлины.

Если на момент совершения сделки надел не состоит на кадастровом учете, к вышеприведенному перечню бумаг приобщите межевое дело, которое составляется кадастровым инженером. В таких обстоятельствах, помимо просьбы о регистрации, пропишите в заявлении просьбу о постановке надела на кадастровый учет.

На сегодняшний день сумма государственной пошлины за совершение регистрационных действий, установленная Налоговым кодексом РФ, составляет 2000 рублей. Для регистрации подготовьте подлинник платежного документа.

Надел земли и домовладение являются разным имуществом, поэтому оформление права собственности на каждый из них происходит индивидуально. Эта процедура является общей, но при этом нередко появляются определенные трудности.

В основном имеют место следующие ситуации:

• отчуждение дома осуществляется собственником, которому участок предоставлялся в бессрочное использование или в порядке пожизненного наследуемого владения. В таком случае его правомочия на надел приобретателю дома не передаются. Если вы покупаете такое имущество, то после получение документов на дом, выполните такие действия:
• закажите за собственный счет проведение кадастровых работ по выделу земли;
• обратитесь к местной администрации и подайте заявление на получение права;
• получите у отчуждателя документ об отказе от правомочий на землевладение;
• выкупите участок по кадастровой стоимости или заключите договор аренды земли;
• зарегистрируйте возникшее право, подав соответствующее заявление;
• оптимальное решение в подобных обстоятельствах заключается в оформлении отчуждателем надела права собственности и дальнейшей продаже земли совместно с домовладением. Тем более, что такой порядок удобен для обоих участников сделки. Владелец и его правопреемники обладают правом на безвозмездную приватизацию, и лишить их этого права невозможно. Цена сделки увеличивается, оформление происходит единовременно. Отчуждатель исключает необходимость просить надел у власти и производить ее выкуп за более высокую цену;
• участок и землевладение находятся в собственности продавца. Такие ситуации могут быть двоякими. В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, отчуждатель вправе предоставить надел под построенным на нем объектом в собственность, аренду или эксплуатацию – на основании соглашения. Но при этом главенствуют правила статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым отчуждатель выбирать не может: домовладение может продаваться лишь совместно с участком под ним (кроме случаев, когда земля изъята из оборота). Но продажа части землевладения законом запрещена. В таком случае существует два пути решения: оформить договор купли-продажи жилого дома и всего надела, на котором он возведен или поделить участок при осуществлении кадастровых работ. Такое допускается не в каждой ситуации, так как есть определенные ограничения предельного размера земель с различным целевым назначением, а межевальные работы при имеющихся постройках провести сложнее.

Правила продажи земельного участка

Землевладения отнесены нормами действующего законодательства к недвижимому имуществу, что оказывает непосредственное воздействие на правила их отчуждения. Помимо отмеченного, помните, что существует особое положение, согласно которому земля и возведенная на ней постройка не подлежат разделению, в силу чего отчуждение участка и жилого дома должны осуществляться одновременно.

Сделка по купле-продаже землевладения должна отвечать следующим моментам:

• распоряжение наделом посредством продажи возможно лишь для законного собственника, прочее владение такого не предусматривает (к примеру, для арендатора доступно только землепользование, а возможность продажи исключена);
• так как землевладение является недвижимым имуществом, сделки с ним должны подвергаться процедуре регистрации Росреестром, неисполнение данного предписания приводит к недействительности соглашения;
• когда право собственности на участок переходит к покупателю, категория земель и разрешенное землепользование остаются неизменными, участники сделки не могут по собственному усмотрению сменить их, не получив разрешение от соответствующих органов;
• при отчуждении земли, находящейся в общей долевой собственности, договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариусом.

Обратите внимание, что выполнение вышеперечисленных предписаний и других установлений действующего законодательства, обеспечивает сторонам сделки возможность грамотно подготовить договор об отчуждении надела, и исключить вероятность получения отказа в регистрации.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2.html

Договор купли-продажи земельного участка с домом: документы, пошаговая инструкция

Последние изменения: Август 2019

Покупка дома с земельным участком – важное событие, требующее оформления юридических документов.

Если частное домовладение продается вместе с земельным участком, должен быть соблюден определенный порядок с одновременным проведением сделки по двум объектам собственности.

Договор купли-продажи земельного участка с домом заключается по той же схеме, что и любая другая сделка с недвижимостью, однако, при составлении договора учитывается неразрывная связь между двумя объектами.

Особенности процедуры покупки

Необходимо проследить, чтобы в договор были включены все существенные условия, касающиеся переоформления предметов сделки, а прилагаемые документы полностью соответствовали требованиям законодательства, так как правильно продать недвижимость можно лишь с соблюдением правовых гражданских норм.

Сделка с недвижимостью не заключается в устном виде.

Требуется фиксация договоренностей между покупателем и продавцом на бумаге с обязательной перерегистрацией права собственности на нового владельца в государственном регистрирующем органе – Росреестре.

В целях дополнительной безопасности, стороны вправе договориться, чтобы местом, где заключается сделка, была назначена нотариальная контора с дополнительным нотариальным заверением. Однако по закону данное действие считается необязательным.

Какие документы подготовить к договору

Перед тем, как оформить договор, важно убедиться, что для сделки готов исчерпывающий пакет бумаг. Подготовить определенный перечень придется не только продавцу, но и покупателю.

Будущий владелец частного домовладения с участком для оформления представляет действующий гражданский паспорт, а при наличии официального брака, предварительно заручаются согласием второго супруга.

Список документации, представляемой продавцом гораздо шире, так как, помимо личных документов, требуется сбор бумаг на два объекта: дом и земельный участок:

1. Гражданские паспорта собственников недвижимости.
2. Если собственность нажита в браке – согласие второй половины.
3. Правоустанавливающие документы на домовладение и земельный надел (свидетельства на собственность, договора, иные бумаги, справки, подтверждающие законность права распоряжения недвижимостью).
4. Техпаспорт, кадастровый паспорт по каждому из объектов.

Готовясь к сделке, учитывают, что продать собственность, принадлежащую нескольким владельцам, можно только при присутствии на сделке лично, либо через доверенных представителей, а согласие на сделку подтверждается подписанием договора купли-продажи. Так как каждая сделка с землей и жильем уникальна, список документов дополняется, исходя из конкретной ситуации.

Составление договора

Договор о продаже дома с участком представляет собой юридический документ, устанавливающий условия перевода прав на собственность от продавца новому владельцу.

Содержание типового договора включает детальное описание передаваемой собственности, ее характеристик, а также четко определенные условия переоформления — цену и сроки сделки.

Договор является основным документом, подтверждающим выполнение сторонами ранее оговоренных обязательств, на основании которого происходит перерегистрация прав в Росреестре.

Стороны вправе заключить договор с помощью нотариуса, гарантирующего неукоснительное соблюдение процедуры, установленной законом, однако, при желании, составить соглашение можно и самостоятельно.

Когда продается частное домовладение с участком, содержание договора должно объединять описания сразу двух взаимосвязанных объектов:

• отчуждаемой в пользу другого хозяина земли;
• жилого строения, возведенного на данном участке вместе с остальными постройками хозяйственного назначения.

Несмотря на то, что в большинстве случаев, частный дом покупают вместе с землей, иногда покупателям требуется только один из объектов, и закон позволяет переоформлять дом и землю по отдельности. Чтобы исключить риск мошенничества, покупатель должен обращать особое внимание на указание предметов отчуждаемой собственности в соглашении.

Предмет договора

Существенными условиями документа является предмет и стоимость сделки. Правильное и полное указание передаваемых объектов является залогом успешного завершения сделки.

Цена и порядок расчетов, указанные в договоре, предопределяют отсутствие финансовых претензий на будущее.

Остальные пункты договора относятся к дополнительным условиям, определяемым по усмотрению сторон в добровольном порядке.

1. Жилой дом указывают, с обязательным внесением следующих данных:

• точное местоположение;
• кадастровый номер;
• основные параметры жилого строения (общая площадь, количество этажей и др.), определяемые согласно техдокументации;
• форма собственности;
• когда и на каких основаниях дом перешел в собственность продавца.

1. Земельный надел должен быть описан в строгом соответствии с выпиской ЕГРН:

• адрес расположения;
• номер по кадастровому учету, а при его отсутствии, вносят условный номер по регистрации Росреестра;
• основные технические параметры – размер, категория земель, вид пользования;
• указание на юридические основания для распоряжения недвижимостью.

Раздел договора, посвященный описанию предмета сделки должен содержать максимально полную информацию, основанную на характеристиках объектов, указанных в официальных документах на собственность.

Цена объекта

Одним из основополагающих пунктов договора является указание стоимости всей сделки, учитывающей плату за два различных объекта. В соглашении с продавцом необходимо отдельно указать цену домовладения и надела.

Данное положение имеет особое значение, если при расчетах с продавцом будет задействован материнский капитал, либо оформлена в ипотеку. Раздельное указание цены важно и для оформления в будущем налогового вычета.

Помимо цены, необходимо четко указать сроки проведения расчетов, а также порядок передачи оплаты. Закон допускает следующие варианты расчетов:

• оплата передается к моменту подписания соглашения, после чего новый собственник вправе производить регистрационные действия с недвижимостью;
• денежные средства в полном объеме передаются продавцу сразу после подписания;
• расчет в несколько этапов, в рассрочку, с предварительным внесением авансового платежа, с возникающим залогом в силу закона, пока все финансовые обязательства перед продавцом не будут исполнены.

Стороны добровольно определяют способ проведения расчетов – наличными, либо безналичным перечислением.

Другие пункты

Остальные разделы письменного соглашения определяются по желанию и усмотрению сторон. Дополнительные пункты должны обеспечивать безопасность предстоящей сделки и соблюдение прав обеих сторон в соответствии с законодательством.

Как правило, в дополнительные условия включают разделы, определяющие:

• сроки и обстоятельства передачи собственности в распоряжение покупателя;
• ответственность за несение затрат на оформление;
• сохранение права проживания в отчуждаемой жилплощади определенных лиц после переоформления недвижимости;
• возможные ограничения в правах использования надела.

Данные условия не являются существенными и не могут повлиять на общий процесс регистрации, а служат лишь дополнительным инструментом регулирования процедуры купли-продажи.

Акт приема передачи

Неотъемлемой частью договора служит приемопередаточный акт, в котором фиксируют факт действительной передачи рассматриваемой собственности, ее состояния и характеристик и проведение расчетов с продавцом.

Как приложение к договору при оформлении продажи, акт о передачи собственности должен быть составлен с соблюдением норм законов, в письменной форме, и в дальнейшем служит документальным свидетельством того, что сделка была проведена надлежащим образом, и стороны претензий друг к другу не имеют. Для составления приемопередаточного акта можно использовать образец ниже. В документе отражают те же данные о сторонах сделки, отчуждаемых объектах и главных условиях, установленных в основном соглашении.

Для подписания документа необходимо личное присутствие покупателя и продавца, либо их доверенных лиц, с предъявлением личных документов, удостоверяющих личность и права на проведение сделки.

Основные моменты, которые должны быть отражены в акте:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о покупателе и продавце.
3. Информация о передаваемой собственности (местоположение, размер, иные характеристики участка с домом).
4. Констатация факта, что дом и земля были переданы в полном объеме и претензий к продавцу не имеется.

В дальнейшем, акт потребуется при подаче документов на регистрацию недвижимого имущества на нового владельца. Если акт о передаче недвижимости отсутствует, в договор включают пункт, подтверждающий фактическое исполнение обязательства передать недвижимость другому владельцу.

Регистрация договора

Для завершения сделки одного подписания договора недостаточно. Следующим этапом вносят записи об изменении имени собственника в базе Росреестра. В регистрирующий орган, помимо купчей и приемопередаточного акта, представляют:

• заявление каждой из сторон;
• личные удостоверения личности покупателя и продавца;
• при совершении сделки от имени и в интересах какой-либо из сторон представитель представляет нотариальную доверенность на проведение процедуры покупки или продажи;
• квитанция, подтверждающая факт уплаты регистрационной пошлины.

После передачи бумаг в регистрирующий орган стороны получают расписку о принятии к рассмотрению. Спустя 10-дневный срок происходит внесение изменений в регистрационные данные, после чего покупатель получает новое свидетельство, устанавливающее переход права на собственность.

Покупка дома с земельным участком всегда связана с выплатой крупных сумм от покупателя продавцу на условиях, установленных положениями договора. От того, насколько грамотно будет составлен документ, зависит и успех сделки, и степень удовлетворенности обеих сторон.

Источник: http://mamkapital.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
4. Залоговые обязательства;
5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
6. Доверительное управление имуществом;
7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

• Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
• Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
• Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
• В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ;
5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.  

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/