Владельцы недвижимости или земельных участков так или иначе знакомы с понятием договора купли-продажи. Они сталкивались с этим процессом либо при покупке недвижимости, либо при ее продаже.
Но, как показывает статистика, больше всего ошибок допускается при составлении ДКП и проведении таких сделок – на этом моменте множество владельцев/потенциальных владельцев совершают ошибки, иногда попадаются на мошенничество.
Что нужно знать о договоре купли-продаже, чтобы купля/продажа земельного надела прошла без затруднений?
Что такое ДКП?
Договор купли-продажи (ДКП), согласно 1 пункту статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, – это документ-соглашение, который является основанием для регистрации перехода права собственности на указанный предмет/объект (в данном случае – земельный участок).
То есть по этому договору продавец обязуется передать земельный участок покупателю, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него цену, указанную в договоре.
Каждый пункт ДКП должен быть согласован и продавцом, и покупателем во избежание недоразумений и согласно закону.
Опять же согласно ГК РФ договор купли-продажи имеет установленную форму и в нем должны быть прописаны в обязательном порядке некоторые пункты. Применима исключительно письменная форма ДКП, нотариального заверения для договора не требуется, если в сделке не участвуют недееспособные/несовершеннолетние лица (статья 550 ГК РФ).
Договор должен быть продублирован по количеству участников сделки. Еще один экземпляр передается в Росреестр.
Касательно структуры ДКП, то она должна включать в себя следующие структурные элементы:
- Преамбула;
- Предмет договора купли-продажи (в данном случае – земельный участок);
- Цена;
- Порядок оплаты;
- Права и обязанности продавца и покупателя;
- Сведения о возможных или существующих ограничениях и обременениях недвижимости/земельного участка;
- Порядок передачи объекта сделки покупателю продавцом;
- Реквизиты и подписи всех сторон (согласно закону, если подпись хотя бы одного участника сделки отсутствует, договор признается недействительным).
Законные моменты сделки
Чтобы сделка прошла удачно и без проволочек, необходимо учесть несколько моментов, которые предусмотрены законом, и которые регулируют процесс купли-продажи.
Первый момент: наличие полного пакета документов. О том, какие документы нужны для заключения и регистрации ДКП расскажем в следующем пункте. Важно то, что все они должны быть.
- Второй момент: договор должен быть написан в установленной форме. ДКП визируется подписями всех сторон сделки.
- Третий момент: в ДКП указывается цена предмета продажи.
Также сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ничего сверхъестественного в сделке нет, но важно знать все нюансы, чтобы не возникло затруднений. Иногда проще обратиться за помощью к частному юристу. Это будет стоить денег, но в таком случае можно быть на 100% уверенным в чистоте сделке и ее успешном исходе.
Пакет документов для свершения покупки
Для того, чтобы сделка прошла успешно, заявление было принято, необходимо собрать пакет определенных документов ( определены в ч. 1, 2 статьях 14 и 18 Закона № 218-ФЗ).
В этот пакет будут входить следующие бумаги:
- Ходатайство (заявление) о регистрации перехода права собственности и на регистрацию права собственности на покупателя. Это заявление заполняется уже в отделении Росреестра перед тем, как подать документы;
- Договор купли-продажи (все экземпляры, обычно их три);
- Паспорта всех сторон сделки. В случае, если документы подает представитель стороны, нужно предоставить нотариальную доверенность, которая предоставляет доверенному лицу эти полномочия;
- Согласие супруга(-и) со стороны продавца на продажу участка (заверенное у нотариуса). Оно необходимо лишь в том случае, если ЗУ приобретен во время нахождения в браке;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок со стороны продавца;
- Акт приема-передачи ЗУ.
Регистрация договора в Росреестре
Когда документы из следующего пункта статьи собраны (за исключением самого заявления), обе стороны идут в отделение Росреестра, чтобы заполнить и подать ходатайство о регистрации перехода права собственности и о регистрации права собственности на покупателя. Как это сделать правильно и куда идти?
Как и где оформляется регистрация?
Перед тем, как подать заявление на регистрацию, необходимо уплатить государственную пошлину.
Сделать это можно также через портал Госуслуг – в этом случае предусматривается скидка в размере 30%. Но как оплачивается госпошлина – не имеет значения.
Важен лишь факт наличия информации об уплате в Государственной информационной системе о гос. и муниципальных платежей. Пошлина оплачивается в течение пяти дней с момента подачи заявления. В противном случае заявление возвращается без рассмотрения.
Каким же образом можно подать само заявление, в ходе рассмотрения которого оформляется регистрация (либо нет). Существует три способа.
- Через отделение Росреестра, через уполномоченное лицо Росреестра при приеме на выезде, через Многофункциональный Центр (МФЦ).
- Через почту почтовым отправлением (необходимо указать ценность при его пересылке, предоставить опись вложения и уведомление о вручении)
- По Интернету. В виде электронной документации посредством официального сайта Росреестра.
Далее о ходе рассмотрения заявления заявители будут информироваться путем получения писем на электронную почту, либо при помощи СМС-сообщений.
Если документы подаются через МФЦ, то результат рассмотрения будет известен через 9 дней после подачи заявления, если непосредственно через Росреестр – через 7 дней.
Стоимость процедуры – общая цена по России
Что касается стоимости процедуры, то она единая для всех субъектов и регионов.
Размер государственной пошлины может варьироваться: 350 рублей, 2000 рублей. От чего это зависит?
Государственная пошлина в размере 350 рублей оплачивается, если ДКП касается участка ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, СНТ, ИЖС (или гаражного строительства), либо если его вид разрешенного использования входит в категорию с/х и так далее. Для остальных случаев размер пошлины составит две тысячи рублей.
Стоит также отметить, что при оплате любых пошлин/штрафов на сайте Госуслуг, пользователю предоставляется скидка в 30% (то есть размер пошлины рассчитывается по коэффициенту 0,7).
Общий алгоритм передачи прав между физическими лицами
Первый шаг: экспертиза документации и состояния права собственности. Необходимо ознакомиться с имеющимися документами на земельный участок, по которому планируется провести сделку, затем удостовериться в наличии правоустанавливающего документа на ЗУ.
- Второй шаг: подготовка документации. На этом этапе нужно подготовить все необходимые документы для совершения сделки, в том числе документ о праве собственности. После того, как будут собраны все документы можно приступать к следующему шагу.
- Третий шаг: совершение сделки. В этот шаг входит оформление ДКП, передаточного акта, договора о намерениях и денежной расписки, сбор документов, сопровождающих сделку (например, справок об отсутствии долгов, арестов и штрафов по предмету договора).
- Четвертый шаг: регистрация сделки, переход права на земельный участок от продавца к покупателю. Это подача заявления в Росреестр и получение выписки из ЕГРН.
На садовый надел
Что касается участков, которые можно определить как садовые наделы, СНТ и так далее, то для таких ЗУ действует Дачная амнистия. Она предполагает упрощенный способ регистрации недвижимости, возводимой на участках данной категории.
ИНТЕРЕСНО! Этот способ экономит время и деньги для владельца участка, но если объект сделки купли-продажи имеет на себе недвижимость, зарегистрированную декларативным (упрощенным) методом, то нотариус такую сделку оформлять не будет.
Как помнится, ДКП не требует нотариального заверения, если сторонами сделки не являются несовершеннолетние/недееспособные лица. Но все же о таком нюансе ДКП садовых наделов как Дачная амнистия стоит помнить и иметь в виду.
Когда владелец и покупатель знакомы с установленным процессом купли-продажи, то сделку совершить намного легче и быстрее. Важно знать, какие документы нужны, как их подавать, как можно сэкономить средства. Все это сократит временные, денежные затраты и убережет от лишних переживаний из-за бюрократических проволочек.
Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/oformlenie.html
Договор купли продажи земельного участка — особенности составления
Владелец участка земли, наделённый собственническим правом, волен совершать сделки с предметом собственности на своё усмотрение (ГК стт.209, 260).
Сюда относят и право продажи земли. Следует отметить, что в сделке могут участвовать исключительно участки, зарегистрированные в Госкадастре (ЗК стт.37, 70), а продавцом может выступать только юридический собственник (ГК стт.131, 223, 8).
Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.
Необходимые документы
На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.
Покупатель вправе затребовать:
- правоустанавливающие документы;
- правоподтверждающие документы;
- информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
- кадастровый план приобретаемого земельного надела.
Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:
Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.
Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.
Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.
Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).
Помимо названных документов, потребуется:
- письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
- согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
- официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).
Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.
Особенности составления договора купли продажи земельного участка
Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.
По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):
- Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
- Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
- Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
- Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
- Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
- Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.
Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.
Что должно быть указано в договоре?
Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:
- Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
- Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
- Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
- Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
- Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
- Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.
Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.
Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.
ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18
Документы, представляемые в Росреестр:
- заявление;
- паспорта сторон сделки;
- дкп в 3 экземплярах;
- акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
- согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
- правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
- доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).
Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).
Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.
По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).
Образец
Договор купли продажи земельного участка — образец 2016
По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (НК стт.388, 389).
Продавцу вменяется в обязанность заполнение налоговой декларации и уплата налога с продажи земельного надела (НК стт.217, 228, 229; ФЗ №382 2014/29/11 ст.4 п.3).
При этом он может воспользоваться правом налогового вычета (НК ст.220).
Вычетом вправе воспользоваться и покупатель (НК стт.220, 388, 389).
- Таким образом, минимизировать риски при покупке земли можно, если профессионально подойти к составлению договора, тщательно вычитывать все документы и не отклоняться от рекомендованного законом алгоритма действий.
- Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/zemelnye-otnosheniya/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html
Образец договора купли-продажи земельного участка: образец
Реализация покупки и продажи земельного надела должна происходить с соблюдением всех аспектов и тонкостей, чтобы свести к минимуму вероятность юридической ошибки.
Отнестись к этому процессу нужно максимально ответственно, так как в случае обнаружения ошибок, она будет признана незаконной. Данный материал будет посвящен тонкостям оформления такого документа, как договор купли-продажи земли.
Законное оформление договора купли-продажи земли требует прохождения следующего алгоритма действий:
- Нотариального заверения согласия всех собственников объекта недвижимости;
- Подтверждения отсутствия третьих лиц, обладающих правом на данный земельный надел;
- Предъявления справки о дееспособности отчуждателя.
Квалифицированные и опытные юристы советуют акцентировать особое внимание на изучении любых сопутствующих бумаг. Это существенно поможет грамотно составить и заключить соглашение.
На начальной стадии желательно ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами и, в первую очередь, с правом собственности и техническим паспортом земельного надела, являющегося предметом договора. Данные бумаги нужно сверить с кадастром, где хранятся исчерпывающие сведения об участке.
Заключение договора купли-продажи участка, с находящимся в пределах его территории жилым домом, требует наличия следующего пакета бумаг:
- Акт о праве собственности земельного участка, прошедший законную регистрацию;
- Выписка на земельный надел из государственного кадастра;
- Экспертная оценка дома и участка земли (в виде документа);
- Паспорт + идентификационный код собственника участка с домом.
Если же дом и земельный участок были куплены в браке, к вышеуказанным бумагам нужно будет добавить документ о согласии супруга на отчуждение объекта соглашения.
Согласно требованиям законодательства, все бумаги обязательно регистрируются в специальных реестрах и заверяются нотариусом. Окончание сделки купли-продажи знаменуется выдачей экземпляра договора и ксерокопии документа об оплате налогов на руки продавца.
- Образец договора можно скачать здесь.
- ДОГОВОР N 677
- КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. Москва «31»марта 2016 г.
Источник: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2.html
Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?
Оформление купли-продажи недвижимости – довольно трудоемкая и продолжительная процедура, предполагающая значительные временные затраты. Она исполняется в несколько шагов, каждый из которых порождает определенные юридические последствия.
Как оформить куплю-продажу земли
В первую очередь следует рассмотреть вопрос о месте оформления сделки по отчуждению надела.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, ее можно провести по выбору сторон:
- у нотариуса;
- в риэлторской фирме;
- в юридическом агентстве.
Кроме того, при желании вы можете оформить процедуру без оказания сторонней помощи.
На деле такое происходит нечасто, так как сбор и подготовка документации являются непростыми и требуют соблюдения всех существенных моментов, а также самостоятельное оформление не исключает столкновения с мошенниками.
Специалисты же в обязательном порядке осуществляют правовую экспертизу предоставленных бумаг и проверяют, не находится ли имущество в обременении.
Последовательность процедуры оформления
Приступите к исполнению процесса со сбора необходимого пакета документации, состоящего из:
- кадастрового паспорта землевладения (в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ и Законом о государственном кадастре недвижимости). Эта бумага отображает план надела и установление его точных границ. Для того, чтобы его получить, подайте соответствующее заявление в отделение Росреестра согласно местоположению недвижимости;
- правоустанавливающих документов на землевладение (которые ранее выдавались отчуждателю). Это могут быть свидетельства о праве на наследство, различные договоры, подтверждающие получение недвижимости в собственность, и тому подобное;
- общегражданских паспортов участников сделки. При участии представителя какой-либо стороны, он должен иметь доверенность, удостоверенную нотариусом;
- выписки из ЕГРН, доказывающей тот факт, что собственником участка является конкретное лицо, а также что надел не находится в обременении.
Выписку из ЕГРН получите непосредственно перед совершением сделки, так как с момента ее получения, отчуждатель имеет возможность оформить залог на продаваемую недвижимость.
Оформление договора купли-продажи земли
Вы можете подготовить текст документа сами либо использовать специальный образец. Нормами Гражданского кодекса РФ установлено, что заключение договора должно обязательно происходить письменно. Также необходимо включить в текст документа положение о предмете договора – конкретном землевладении и цене сделки. Эти моменты отражайте как можно подробнее и внимательнее.
Минимальное количество экземпляров составляемого договора равно трем (по одному каждому участнику сделки и один для передачи в Росреестр). Обязательная нотариальная форма для него не предусмотрена, но, как свидетельствуют данные практики, соглашение, удостоверенное нотариусом, является более надежным для регистрирующих органов и ускоряет процесс оформления.
- Предъявление надлежащей документации в компетентный орган
- Последовательность указанной процедуры регламентирована статьей 16 Закона о государственной регистрации.
- Предоставьте в Росреестр комплект бумаг, состоящий из:
- соответствующего заявления;
- трех экземпляров договора;
- паспортов участников сделки, а также другой документации, в случае необходимости (это может быть доверенность, согласие мужа или жены на совершение сделки, заверенное нотариально и прочее);
- кадастрового паспорта;
- правоподтверждающей документации (свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН);
- документов-оснований возникновения права собственности на землю у продавца;
- платежного документа по госпошлине (его предъявление не является обязательным, но рекомендуется его приложить).
При фактической уплате государственной пошлины в то время, как сведения об этом не отображаются системой, документы у вас не примут. Сумма пошлины устанавливается нормами действующего налогового законодательства.
Пакет документации должен быть понятным, а все бумаги – разборчивыми, не содержащими ошибок и исправлений.
Получение готовых документов и завершение процедуры
Согласно статье 13 вышеуказанного закона, принятые документы подлежат рассмотрению в десятидневный срок, если сделка оформлена нотариусом – время сокращается до трех дней.
Получить выписку из ЕГРН приобретатель может в назначенное время, после чего участники производят окончательный расчет и производят процедуру передачи имущества, которая сопровождается подписание передаточного акта (в случае, если это не произошло раньше).
Специальной формы для договора о продаже землевладения законодателем не установлено, но практика свидетельствует о том, что он должен отражать следующую информацию:
- обозначение участников сделки. Если вы – физическое лицо, укажите полностью ваши ФИО, если вы представляете интересы лица юридического – пропишите полное его наименование и организационно-правовую форму;
- указание предмета сделки. В этот пункт включите подробные характеристики продаваемого надела;
- сведения об имеющихся обременениях (если они есть). Если соглашение не отображает информацию о наличии аренды или сервитута, когда они имеются, приобретатель получает право расторгнуть договор и вернуть свои денежные средства;
- условие о цене сделки. Этот момент является существенным, и заключение договора без указания данного положения не представляется возможным;
- определение порядка расчетов. Устанавливается по взаимной договоренности участников процедуры;
- данные продавца и покупателя (для граждан – прописка и данные паспортов, для индивидуальных предпринимателей – реквизиты свидетельства о регистрации, для юридических лиц – ИНН, БИК, КПП и иные банковские реквизиты).
Кроме вышеуказанных сведений, участники сделки вправе самостоятельно оговорить в договоре другие важные моменты.
Это могут быть условия на случай чрезвычайных ситуаций, при возникновении которых исполнение договора не представляется возможным, а также прочая информация: в отношении порядка разрешения спорных ситуаций, возникновении ответственности сторон, об оплате регистрационных действий и тому подобное.
Помните, что форма договора об отчуждении земли должна отвечать следующим правилам:
- должен оформляться письменно (желательно – одним документом);
- обязательно подлежит регистрации в органах Росреестра.
Все остальные пункты при составлении соглашения о продаже землевладения пропишите по договоренности. На какой бумаге оформлен документ, каким шрифтом, последовательность пунктов – значения не имеет.
Для регистрации перехода права собственности заблаговременно подготовьте пакет документации, состоящий из:
- надлежащим образом заполненного бланка заявления о регистрации;
- документов, удостоверяющих личности сторон сделки;
- нотариально удостоверенной доверенности, если в процедуре участвует представитель;
- правоустанавливающей документации на земельный участок (договоры, соглашения, свидетельства и прочее);
- подлинники договора о продаже недвижимости (если происходит отчуждение долей, договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом);
- оригиналов договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
- платежного документа в отношении уплаты госпошлины.
Если на момент совершения сделки надел не состоит на кадастровом учете, к вышеприведенному перечню бумаг приобщите межевое дело, которое составляется кадастровым инженером. В таких обстоятельствах, помимо просьбы о регистрации, пропишите в заявлении просьбу о постановке надела на кадастровый учет.
На сегодняшний день сумма государственной пошлины за совершение регистрационных действий, установленная Налоговым кодексом РФ, составляет 2000 рублей. Для регистрации подготовьте подлинник платежного документа.
Надел земли и домовладение являются разным имуществом, поэтому оформление права собственности на каждый из них происходит индивидуально. Эта процедура является общей, но при этом нередко появляются определенные трудности.
В основном имеют место следующие ситуации:
- отчуждение дома осуществляется собственником, которому участок предоставлялся в бессрочное использование или в порядке пожизненного наследуемого владения. В таком случае его правомочия на надел приобретателю дома не передаются. Если вы покупаете такое имущество, то после получение документов на дом, выполните такие действия:
- закажите за собственный счет проведение кадастровых работ по выделу земли;
- обратитесь к местной администрации и подайте заявление на получение права;
- получите у отчуждателя документ об отказе от правомочий на землевладение;
- выкупите участок по кадастровой стоимости или заключите договор аренды земли;
- зарегистрируйте возникшее право, подав соответствующее заявление;
- оптимальное решение в подобных обстоятельствах заключается в оформлении отчуждателем надела права собственности и дальнейшей продаже земли совместно с домовладением. Тем более, что такой порядок удобен для обоих участников сделки. Владелец и его правопреемники обладают правом на безвозмездную приватизацию, и лишить их этого права невозможно. Цена сделки увеличивается, оформление происходит единовременно. Отчуждатель исключает необходимость просить надел у власти и производить ее выкуп за более высокую цену;
- участок и землевладение находятся в собственности продавца. Такие ситуации могут быть двоякими. В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, отчуждатель вправе предоставить надел под построенным на нем объектом в собственность, аренду или эксплуатацию – на основании соглашения. Но при этом главенствуют правила статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым отчуждатель выбирать не может: домовладение может продаваться лишь совместно с участком под ним (кроме случаев, когда земля изъята из оборота). Но продажа части землевладения законом запрещена. В таком случае существует два пути решения: оформить договор купли-продажи жилого дома и всего надела, на котором он возведен или поделить участок при осуществлении кадастровых работ. Такое допускается не в каждой ситуации, так как есть определенные ограничения предельного размера земель с различным целевым назначением, а межевальные работы при имеющихся постройках провести сложнее.
Правила продажи земельного участка
Землевладения отнесены нормами действующего законодательства к недвижимому имуществу, что оказывает непосредственное воздействие на правила их отчуждения. Помимо отмеченного, помните, что существует особое положение, согласно которому земля и возведенная на ней постройка не подлежат разделению, в силу чего отчуждение участка и жилого дома должны осуществляться одновременно.
Сделка по купле-продаже землевладения должна отвечать следующим моментам:
- распоряжение наделом посредством продажи возможно лишь для законного собственника, прочее владение такого не предусматривает (к примеру, для арендатора доступно только землепользование, а возможность продажи исключена);
- так как землевладение является недвижимым имуществом, сделки с ним должны подвергаться процедуре регистрации Росреестром, неисполнение данного предписания приводит к недействительности соглашения;
- когда право собственности на участок переходит к покупателю, категория земель и разрешенное землепользование остаются неизменными, участники сделки не могут по собственному усмотрению сменить их, не получив разрешение от соответствующих органов;
- при отчуждении земли, находящейся в общей долевой собственности, договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариусом.
Обратите внимание, что выполнение вышеперечисленных предписаний и других установлений действующего законодательства, обеспечивает сторонам сделки возможность грамотно подготовить договор об отчуждении надела, и исключить вероятность получения отказа в регистрации.
Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2.html
Договор купли-продажи земельного участка с домом: документы, пошаговая инструкция
Последние изменения: Август 2019
Покупка дома с земельным участком – важное событие, требующее оформления юридических документов.
Если частное домовладение продается вместе с земельным участком, должен быть соблюден определенный порядок с одновременным проведением сделки по двум объектам собственности.
Договор купли-продажи земельного участка с домом заключается по той же схеме, что и любая другая сделка с недвижимостью, однако, при составлении договора учитывается неразрывная связь между двумя объектами.
Особенности процедуры покупки
Необходимо проследить, чтобы в договор были включены все существенные условия, касающиеся переоформления предметов сделки, а прилагаемые документы полностью соответствовали требованиям законодательства, так как правильно продать недвижимость можно лишь с соблюдением правовых гражданских норм.
Сделка с недвижимостью не заключается в устном виде.
Требуется фиксация договоренностей между покупателем и продавцом на бумаге с обязательной перерегистрацией права собственности на нового владельца в государственном регистрирующем органе – Росреестре.
В целях дополнительной безопасности, стороны вправе договориться, чтобы местом, где заключается сделка, была назначена нотариальная контора с дополнительным нотариальным заверением. Однако по закону данное действие считается необязательным.
Какие документы подготовить к договору
Перед тем, как оформить договор, важно убедиться, что для сделки готов исчерпывающий пакет бумаг. Подготовить определенный перечень придется не только продавцу, но и покупателю.
Будущий владелец частного домовладения с участком для оформления представляет действующий гражданский паспорт, а при наличии официального брака, предварительно заручаются согласием второго супруга.
Список документации, представляемой продавцом гораздо шире, так как, помимо личных документов, требуется сбор бумаг на два объекта: дом и земельный участок:
- Гражданские паспорта собственников недвижимости.
- Если собственность нажита в браке – согласие второй половины.
- Правоустанавливающие документы на домовладение и земельный надел (свидетельства на собственность, договора, иные бумаги, справки, подтверждающие законность права распоряжения недвижимостью).
- Техпаспорт, кадастровый паспорт по каждому из объектов.
Готовясь к сделке, учитывают, что продать собственность, принадлежащую нескольким владельцам, можно только при присутствии на сделке лично, либо через доверенных представителей, а согласие на сделку подтверждается подписанием договора купли-продажи. Так как каждая сделка с землей и жильем уникальна, список документов дополняется, исходя из конкретной ситуации.
Составление договора
Договор о продаже дома с участком представляет собой юридический документ, устанавливающий условия перевода прав на собственность от продавца новому владельцу.
Содержание типового договора включает детальное описание передаваемой собственности, ее характеристик, а также четко определенные условия переоформления — цену и сроки сделки.
Договор является основным документом, подтверждающим выполнение сторонами ранее оговоренных обязательств, на основании которого происходит перерегистрация прав в Росреестре.
Стороны вправе заключить договор с помощью нотариуса, гарантирующего неукоснительное соблюдение процедуры, установленной законом, однако, при желании, составить соглашение можно и самостоятельно.
Когда продается частное домовладение с участком, содержание договора должно объединять описания сразу двух взаимосвязанных объектов:
- отчуждаемой в пользу другого хозяина земли;
- жилого строения, возведенного на данном участке вместе с остальными постройками хозяйственного назначения.
Несмотря на то, что в большинстве случаев, частный дом покупают вместе с землей, иногда покупателям требуется только один из объектов, и закон позволяет переоформлять дом и землю по отдельности. Чтобы исключить риск мошенничества, покупатель должен обращать особое внимание на указание предметов отчуждаемой собственности в соглашении.
Предмет договора
Существенными условиями документа является предмет и стоимость сделки. Правильное и полное указание передаваемых объектов является залогом успешного завершения сделки.
Цена и порядок расчетов, указанные в договоре, предопределяют отсутствие финансовых претензий на будущее.
Остальные пункты договора относятся к дополнительным условиям, определяемым по усмотрению сторон в добровольном порядке.
При правильном указании предмета соглашения проверяют полноту сведений о доме и участке:
- Жилой дом указывают, с обязательным внесением следующих данных:
- точное местоположение;
- кадастровый номер;
- основные параметры жилого строения (общая площадь, количество этажей и др.), определяемые согласно техдокументации;
- форма собственности;
- когда и на каких основаниях дом перешел в собственность продавца.
- Земельный надел должен быть описан в строгом соответствии с выпиской ЕГРН:
- адрес расположения;
- номер по кадастровому учету, а при его отсутствии, вносят условный номер по регистрации Росреестра;
- основные технические параметры – размер, категория земель, вид пользования;
- указание на юридические основания для распоряжения недвижимостью.
Раздел договора, посвященный описанию предмета сделки должен содержать максимально полную информацию, основанную на характеристиках объектов, указанных в официальных документах на собственность.
Цена объекта
Одним из основополагающих пунктов договора является указание стоимости всей сделки, учитывающей плату за два различных объекта. В соглашении с продавцом необходимо отдельно указать цену домовладения и надела.
Данное положение имеет особое значение, если при расчетах с продавцом будет задействован материнский капитал, либо оформлена в ипотеку. Раздельное указание цены важно и для оформления в будущем налогового вычета.
Помимо цены, необходимо четко указать сроки проведения расчетов, а также порядок передачи оплаты. Закон допускает следующие варианты расчетов:
- оплата передается к моменту подписания соглашения, после чего новый собственник вправе производить регистрационные действия с недвижимостью;
- денежные средства в полном объеме передаются продавцу сразу после подписания;
- расчет в несколько этапов, в рассрочку, с предварительным внесением авансового платежа, с возникающим залогом в силу закона, пока все финансовые обязательства перед продавцом не будут исполнены.
Стороны добровольно определяют способ проведения расчетов – наличными, либо безналичным перечислением.
Другие пункты
Остальные разделы письменного соглашения определяются по желанию и усмотрению сторон. Дополнительные пункты должны обеспечивать безопасность предстоящей сделки и соблюдение прав обеих сторон в соответствии с законодательством.
Как правило, в дополнительные условия включают разделы, определяющие:
- сроки и обстоятельства передачи собственности в распоряжение покупателя;
- ответственность за несение затрат на оформление;
- сохранение права проживания в отчуждаемой жилплощади определенных лиц после переоформления недвижимости;
- возможные ограничения в правах использования надела.
Данные условия не являются существенными и не могут повлиять на общий процесс регистрации, а служат лишь дополнительным инструментом регулирования процедуры купли-продажи.
Акт приема передачи
Неотъемлемой частью договора служит приемопередаточный акт, в котором фиксируют факт действительной передачи рассматриваемой собственности, ее состояния и характеристик и проведение расчетов с продавцом.
Как приложение к договору при оформлении продажи, акт о передачи собственности должен быть составлен с соблюдением норм законов, в письменной форме, и в дальнейшем служит документальным свидетельством того, что сделка была проведена надлежащим образом, и стороны претензий друг к другу не имеют. Для составления приемопередаточного акта можно использовать образец ниже. В документе отражают те же данные о сторонах сделки, отчуждаемых объектах и главных условиях, установленных в основном соглашении.
Для подписания документа необходимо личное присутствие покупателя и продавца, либо их доверенных лиц, с предъявлением личных документов, удостоверяющих личность и права на проведение сделки.
Основные моменты, которые должны быть отражены в акте:
- Дата и место подписания.
- Сведения о покупателе и продавце.
- Информация о передаваемой собственности (местоположение, размер, иные характеристики участка с домом).
- Констатация факта, что дом и земля были переданы в полном объеме и претензий к продавцу не имеется.
В дальнейшем, акт потребуется при подаче документов на регистрацию недвижимого имущества на нового владельца. Если акт о передаче недвижимости отсутствует, в договор включают пункт, подтверждающий фактическое исполнение обязательства передать недвижимость другому владельцу.
Регистрация договора
Для завершения сделки одного подписания договора недостаточно. Следующим этапом вносят записи об изменении имени собственника в базе Росреестра. В регистрирующий орган, помимо купчей и приемопередаточного акта, представляют:
- заявление каждой из сторон;
- личные удостоверения личности покупателя и продавца;
- при совершении сделки от имени и в интересах какой-либо из сторон представитель представляет нотариальную доверенность на проведение процедуры покупки или продажи;
- квитанция, подтверждающая факт уплаты регистрационной пошлины.
После передачи бумаг в регистрирующий орган стороны получают расписку о принятии к рассмотрению. Спустя 10-дневный срок происходит внесение изменений в регистрационные данные, после чего покупатель получает новое свидетельство, устанавливающее переход права на собственность.
Покупка дома с земельным участком всегда связана с выплатой крупных сумм от покупателя продавцу на условиях, установленных положениями договора. От того, насколько грамотно будет составлен документ, зависит и успех сделки, и степень удовлетворенности обеих сторон.
Источник: http://mamkapital.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/
Инструкция по покупке земельного участка без посредников
После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.
Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как найти объявления от собственника на Авито
Шаг 3 — оставить продавцу задаток
Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.
Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:
- Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
- В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.
Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.
Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре
Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:
- Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
- Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
- Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
- Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
- Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
- На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.
Как передавать деньги при покупке недвижимости
Причины приостановки регистрации земельного участка
Причиной ограничения прав может стать следующее:
- Судебное постановление об аресте имущества;
- Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
- Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
- Залоговые обязательства;
- Не погашенная задолженность продавца по налогам;
- Доверительное управление имуществом;
- Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
- Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).
Особенности покупки земельных участков в СНТ
Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:
- Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
- Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
- Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
- В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.
Как оформить покупку земельного участка у юридического лица
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.
Как составить договор между юр и физ лицом
Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:
- В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
- Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
- Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
В договоре не должно быть условий:
- о праве продавца выкупить участок;
- ограничений на пользование землей после покупки;
- отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.
Скачать образец договора купле-продажи земельного участка
Какие документы потребуются
При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:
- Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
- Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
- Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
- Паспорт гражданина РФ;
- Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.
Риски при покупке земельного участка
Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:
Недобросовестность продавца
Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.
Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.
Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.
Небрежное оформление документов
Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.
Невнимательность
Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.
Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.
Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.
Выводы
- Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
- Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
- Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.
Как оформить переуступку права аренды земельного участка
Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/