Управление многоквартирным домом 2020 — договор, способы, выбор

На протяжении уже ни первого года в России происходит становление и оптимизация управления многоквартирных жилых домов. К одной из важнейших проблем, требующих оперативного решения относится низкая информированность населения в вопросах обслуживания и ремонта жилых помещений, предоставления услуг ЖЭК, и прочих вопросов, касающихся ведения управляющих организаций.

Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ

Приказ Госстроя РФ № 303 2000 года определяет общеэксплуатационные расходы, как затраты на руководство, координирование работ по содержанию жилфонда.

Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:

• хозяйственно — административные нужды
• выплату заработной платы сотрудникам
• организацию и выполнение работ
• иные потребности.

Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.

Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.

Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.

В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:

1. совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания
2. сервис и обслуживание, оказываемые организацией
3. определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт
4. порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.

Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:

• хранение и ведение тех. документации дома
• оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством
• заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения
• выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников
• проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам
• диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан
• предоставление жильцам различных справок
• доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов
• внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.

Расходы ЖКХ

ЖКХ представляет собой многоотраслевую систему, которая охватывает порядка 30 разнообразных видов деятельности. ЖКХ подразделяют на несколько крупных подотраслей:

• жилищное хозяйство
• обеспечение потребителей ресурсами
• благоустройство городов, поселков и сел.

Финансовые средства предприятий ЖКХ формируются из финансовых средств, поступающих из бюджета и потребителей. Благоустройство населенных пунктов финансируется из средств бюджета, а обеспечение потребителей ресурсами – из средств потребителей.

Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов до потребителей. Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов требуемого качества до потребителей. Плата за услуги включает в себя оплату за:

1. холодное и горячее водоснабжение, подаваемое потребителю посредством трубопроводной сети
2. отвод бытовых сливов с помощью канализационных сетей
3. электроэнергию, подаваемую потребителю в необходимом объеме
4. газоснабжение – круглосуточное обеспечение газом требуемого качества
5. отопление – поддержание в квартирах температуры воздуха, в рамках соответствующих руководящих документов.

Тарифы на услуги ЖКХ в зависимости от регионов могут быть различными, так как их регулированием занимаются муниципальные власти на местах. Предприятия ЖКХ не имеют права завышать тарифы ЖКХ выше установленных по региону.

Тариф за управление МКД

ЖК РФ предусматривает одним из способов управления многоквартирным домом – непосредственный способ управления. Порядок выбора такой формы управления может быть применим для многоквартирных домов не менее чем с 12 квартирами. Такой способ управления избирается на общих основаниях – путем собрания владельцев квартир.

Одним из основных условий выбора такого способа управления МКД является выбор управляющей организации.

В ее состав входят владельцы квартир, отвечающие за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение поставки коммунальных услуг и выполнение прочих обязательств в соответствии с условиями принятого на собрании договора.

При таком варианте управления поставка коммунальных услуг осуществляется получателю при заключении договора каждого владельца «квадратных метров» персонально. Письменного оформления договора не требуется.

Преимуществами выбора данной формы управления являются:

• прямые контакты между владельцами квартир и поставщиками услуг
• возможность владельца жилья предъявлять претензии поставщикам минуя посредников.

Недостатки такой формы управления:

• управляющая компания не несет ответственность за участие в программах капитального ремонта жилья
• уклонение от обязанности по несению дополнительных расходов на выставление счетов не за свои ресурсы, истребование долгов и от банкротства.

Заключение

Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли.

Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин.

К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.

Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст.

424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.

Источник: https://2020-g.ru/komunalka/plata-za-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Что такое непосредственное управление домом?

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

• обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
• распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
• создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
• представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

• помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
• крыша;
• ограждения общей территории;
• несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
• ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
• земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
• территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

• отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
• отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
• отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев.

При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально.

Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

• отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
• нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
• при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Источник: https://estatelegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.

Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html

Какие есть способы управления многоквартирным домом

Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет 3 способа управления:

1. Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ)

Данный способ управления более приемлем для малоквартирного дома. Каждый собственник в таком доме дома самостоятельно, либо через уполномоченное лицо, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией и все собственники сообща заключают договоры с организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке.

С собственниками квартир, не являющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома.

ТСЖ, ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным домом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и заключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

[3]

3. Управление управляющей организацией

Это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заключается договор управления (на срок от 1 года и не более 5 лет). Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения собственников – это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбора.

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Вы являетесь жильцом многоквартирного дома и не можете прийти к общему консенсусу с соседями по решению важных жилищных вопросов? Согласовать деятельность всех владельцев имущества просто нереально, ведь сколько людей, столько и мнений… Хотите обеспечить удобные условия для проживания? Проводите общее собрание жильцов и голосуйте за выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом. Вы можете сами избрать форму управления своей недвижимостью и в любое время изменить ее на новую. Какие способы управления многоквартирными домами предусматривает законодательство?

Способ 1-ый: Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Ответственным лицом может быть избран один из собственников помещения данного дома или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.

Здесь играет роль много важных факторов: дисциплинированность и платёжеспособность жильцов, сложившиеся отношения с ресурсопоставляющими организациями, наличие приборов учета и многое другое.

Данный способ управления имеет множество приятных «бонусов». Во-первых, можно сэкономить деньги. Нет управляющей организации – нет расходов. Во-вторых, можно снизить расходы на содержание и ремонт дома.

Осуществлять техническое обслуживание жилья и общего имущества своими силами, либо привлекать порядные организации на постоянной или краткосрочной основе.

В- третьих, можно снять с себя ответственность за задолженности коммунальных услуг своих соседей, ведь каждый собственник самостоятельно заключает договор с ресурсоснабжающими организациями.

Но есть и недостатки: необходимо каждый раз проводить общие собрания по каждому жилищному вопросу и приходить к совместному решению. Кроме того, не будет возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Способ 2-ой: Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) по своей сути одинаковы.

Различие в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива.

В случае с ТСЖ условия другие: ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями.

Обратите внимание!

Преимуществами ТСЖ являются — прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Способ 3-ий: Управление управляющей организацией

Источник: https://otdel63.ru/kakie-est-sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Организация осуществляющая управление многоквартирным домом

• Согласно проекту временное управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация.
• Временное управление осуществляется на основании распоряжения органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.
• Организация, осуществляющая временное управление, в течение трех рабочих дней с даты издания распоряжения:
• направляет собственникам помещений в многоквартирном доме, в отношении которого назначено временное управление, подписанный проект договора управления многоквартирным домом и представляет информацию об этом в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, издавший упомянутое распоряжение, с приложением копии направленного собственникам помещений в многоквартирном доме проекта договора управления многоквартирным домом;
• размещает сведения о заключении договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направляет их в орган государственного жилищного надзора.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых и выполняемых при временном управлении, не может превышать минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.

1. Размер платы за содержание жилого помещения при временном управлении определяется с учетом установленного перечня обязательных работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и не может превышать размер платы, установленный органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, определенный в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
2. Проектом предусматривается, что отсутствие письменного договора между организацией, осуществляющей временное управление, и собственником помещения в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и не является препятствием для реализации права на получение соответствующих платежей организацией, осуществляющей временное управление в данном многоквартирном доме.
3. Временное управление прекращается с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий субъекта РФ в случаях:
4. истечения срока, установленного распоряжением о назначении организации, осуществляющей временное управление;

принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации данного способа;

[2]

заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной по результатам открытого конкурса.

Управление многоквартирным домом

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами.

Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений.

В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

• Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.
• Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:
• собственниками жилых помещений;
• жилищными или специализированными кооперативами;
• товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

1. В договоре обязательно указывается:
2. адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
3. перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
4. порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
5. способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Источник: https://wooc-service.ru/organizatsiya-osushhestvlyayushhaya-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Содержание

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

• гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
• соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
• взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
• предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

• владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
• хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
• коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

• Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.
• Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.
• Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:
• — собственниками помещений в МКД не определен;
• — не реализован способ управления;
• — не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.
• Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.
• Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:
• — перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;
• — размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;
• — предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

1. В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по
   управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
2. 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
3. 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
4. 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

• Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.
• Что получится на деле.
• Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.
• Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/

Выбор способа управления многоквартирным домом

Выбор способа управления — не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

• 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:
  • — общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
  • — по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
• 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
  • — большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);
  • — собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
  • — не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также случаи, когда собственники выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой желают заключить договор управления многоквартирным домом.

Как следует из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление.

Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.

Причем в данной ситуации выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации. Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.

2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» .

Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать способ управления многоквартирным домом. В случае создания товарищества собственников жилья товарищество может управлять многоквартирным домом без привлечения других организаций.

При этом договор управления не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений.

Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации.

При выборе общим собранием собственников помещений данного способа управления необходимо выбрать такую организацию.

Взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией должны основываться на основании договора таким договором является договор управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом — еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляются на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений. В современном законодательстве появилось новое понятие — «управляющая организация». Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, а также предоставлению коммунальных услуг.

Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности.

Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В законе установлены существенные условия договора управления.

По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда. Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором .

В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как смешанный договор — это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного законодательства, договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст.

8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом. Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме.

Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо.

Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

До рассмотрения порядка заключения договора и его условий следует обратить внимание на наименование данного договора — договор управления многоквартирным домом. Учитывая, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т.

к. на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Источник: https://studwood.ru/848831/pravo/vybor_sposoba_upravleniya_mnogokvartirnym_domom