Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Как правильно составить договор, как обойти все подводные камни и сделать риски минимальными, расскажем в этой статье.
Изменения с 2019 года
- С этого же года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
- Ожидается, что новая схема постепенно отменит ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
- Другие изменения о долевом участии с 2019 года:
- Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
- Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
- Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Обязательно поищите отзывы о компании в Интернете
Заключение договора долевого участия
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
- В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
- Что должен содержать договор:
- Цена договора, сроки и порядок расчетов
- Срок ввода дома в эксплуатацию
- Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи)
- Гарантийный срок дома (обычно 5 лет)
- Полные реквизиты сторон
Регистрация в Росреестре
Дольщику понадобится взять с собой паспорт гражданина РФ и квитанцию об оплате госпошлины.
Передача прав по ДДУ
После того, как дом сдан в эксплуатацию, происходит передача объекта по ДДУ. Застройщик должен пригласить дольщика для передачи ключей, и подписания Акта приема – передачи квартиры.
Как снизить риски при заключении ДДУ
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
- Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
- Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
- Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214
В Федеральном законе от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Как стать участником?
Дольщиками (участниками) долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Главное условие – наличие необходимой денежной суммы.
- Чтоб стать участником ДДУ надо сделать всего лишь пять шагов:
- Выбрать компанию – застройщика, узнать все о ее деятельности, посмотреть завершенные ею объекты
- Изучить и проверить документацию застройщика
- Внимательно ознакомиться с проектом договора о долевом участии. По возможности показать проект юристу
- Заключить ДДУ, зарегистрировать его в Росеестре
- Произвести оплату своих обязательств на основании договора долевого участия.
Доводилось ли Вам приобретать жилье по ДДУ? С какими трудностями пришлось столкнуться? Поделитесь в х, Ваш опыт будет очень полезен другим.
Источник: https://2020gody.ru/lajf/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-v-2020-godu-zakon-nyuansy
Договор дду 2020 образец
30.03.2018
Квартирный вопрос не только не утратил своей актуальности, но и приобрел новый формат. Начиная с 2004 года, в правовой практике возникла новая форма договорных отношений в рамках приобретения жилья – это договор долевого участия в строительстве.
Так, договор долевого участия в строительстве по 214 ФЗ определяется в качестве самым безопасным способом приобретения недвижимости на первичном рынке.
Суть таких договорных отношений сводится к следующему: застройщик еще на стадии возведения жилого комплекса заключает соглашения с потенциальными покупателями квартир на условиях долевого участия, в рамках которого последние вносят средства в счет строительства.
Так, на поверку оказалось, что законодатель не совсем готов к появлению нового формата договорных отношений. В современном гражданском законодательстве такие соглашения относят к разряду смешанных договоров, правовая подоплека которых еще до конца не определена.
В первые годы своего появления такие соглашения несли немало рисков для стороны-приобретателя такого жилья. Случаи, когда застройщик по причине банкротства или в силу иных обстоятельств «замораживает» строительство, а вопрос возврата средств дольщикам остается открытым. В этом вопросе на первое место выходит защита прав дольщиков по договору долевого строительства, схема которой еще в полной мере не разработана.
Форма заключения соглашения – бумажная. Но, в последнее время в практику вошло заключение электронных договоров. С этой целью предусмотрена государственная электронная регистрация договора участия в долевом строительстве. Данная процедура полностью возлагается на застройщика.
Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)
Вот такие моменты следует прописать все в договоре изначально.
К сожалению, в рамках одной статьи рассказать обо всем очень сложно, тем более, что в каждом регионе застройщики пользуются своим арсеналом уловок. Поэтому послушайте совет.
Не пожалейте денег, обратитесь к опытному юристу для проведения экспертизы проекта договора. В будущем это может сэкономить для вас несколько сотен тысяч рублей.
Итак, первое, что стоит делать после завершения строительства, это оформлять право собственности как можно быстрее. Сделать это можно сразу же после ввода в эксплуатацию и предоставления адреса. Покупателю выдается на руки пакет документов, включающий в себя:
Образец ДОГОВОРА долевого участия в строительстве многоквартирного дома 2020 г
4.1.12. Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
При уклонении Застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску Участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
— прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект долевого строительства не будет передан Участнику долевого строительства.
Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья
Проверка всех этих моментов повышает шансы найти надёжную компанию. По документам и плану застройки все может выглядеть довольно привлекательно. Чтобы окончательно убедиться в выборе, не лишним будет поехать на место застройки, оценить инфраструктуру, место, увидеть идёт ли уже строительство. Узнайте, ведутся ли ещё проекты и запланированы ли новые на ближайшее будущее.
Вложения в долевое строительство имеют сомнительную славу. В СМИ то и дело появляются сообщения об обманутых дольщиках, что приводит к недоверию граждан к такому методу приобретения жилья.
Вместе с тем участие в долевом строительстве – это выгодный способ обзавестись личными квадратными метрами за более доступную стоимость, нежели квартирой в уже готовых новостройках.
В среднем сэкономить можно до 40% от итоговой цены объекта, так что выгода налицо.
Заключение договора долевого участия
- У него должен быть в собственности или аренде участок земли, на котором осуществляется возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с документом;
- Наличие специального документа, разрешающего строительство жилья;
- Присутствие определенного опыта работы (минимальное значение – 3 года), причем, за этот период застройщик обязан возвести не менее 10 тысяч кв. м. недвижимости.
Заключить договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков могут не только физические, но и юридические лица. Никаких ограничений в части статуса или вида деятельности у них нет. Согласно требованиям нормативных актов, они обязаны только выполнять свои обязательства в части оплаты.
Что такое ДДУ
- Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
- На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, находится лазейка – вексель
- Дольщик, покупая вексель, получает красивую бумагу о том, что застройщик обязуется заключить с ним ДДУ и учесть цену векселя в цене этого договора.
Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые застройщики находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков. Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.
Договор долевого участия в строительстве — образец 2020, как грамотно заключить, подводные камни
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.
- риск двойных продаж: легальной признается первая регистрация договора; особенно актуально для продавцов-посредников;
- обременение имущества, когда застройщик производит возведение объекта на кредитные средства;
- наличие условий, создающих кабалу для дольщиков, например, возможность внесения изменений без их согласия;
- маскировка сделки под ФЗ №214 (об этом упоминалось выше);
- подписание сделки лицом, не обладающим таким правомочием, либо чьи полномочия не подтверждены документально;
- отсутствие точных формулировок в сроках.
Рекомендуем прочесть: банк отказал дать займ под материнский капитал
Заключение договора долевого участия в строительстве
- Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
- Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
- Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.
В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.
Типовой договор ДДУ
Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко, без возможности двоякого толкования. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение покупателем конкретной квартиры в оговоренный срок.
Именно это необходимо зафиксировать в документе, так как любые другие формулировки, например, участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, никакого отношения к предмету ДДУ не имеют.
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором будет располагаться жилое здание;
- предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она будет находиться, и расположение на этаже;
- площадь жилого помещения, также размер балкона, лоджии или террасы;
- все атрибуты будущей квартиры: межкомнатные и входные двери, оконные блоки, отделка стен и потолка и др.;
- тип отделки: чистовая, черновая, без отделки.
Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2020-2020 год
В 2015 году образец договора долевого участия в строительстве немного изменился, точнее, были добавлены некоторые важные детали, но в целом суть его осталась прежней – обеспечить законность и безопасность сделки купли-продажи между застройщиком и конечным покупателем.
https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw
Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.
Договор дду 2020 образец Ссылка на основную публикацию 
Источник: https://russianjurist.ru/trudovoe-pravo/dogovor-ddu-2018-obrazets
Договор инвестирования строительства жилого дома
Последнее обновление: 11.12.2017
Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.
Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.
Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.
Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).
В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).
В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.
Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.
Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).
Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.
Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства
Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:
- Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
- ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
- Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
- По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
- По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
- Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
- Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).
Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Особенности уступки прав по Договору инвестирования
Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.
Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.
Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).
Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).
И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.
Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.
Вот такой у нас хитромудрый закон!
Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных зданий?
Данный процесс предполагает вложение гражданами личных финансовых активов в строительство здания, в котором они в дальнейшем будут владеть жилплощадью.
Данный вариант покупки объекта недвижимости приемлемый благодаря тому, что приобрести жилое помещение (нежилое либо жилое) допустимо как минимум на 30% дешевле по сравнению с готовым.
Законодательное регулирование
Главный нормативный документ, который регламентирует паевое партнёрство для строительства многоквартирных зданий — ФЗ № 214, датируемый 30-го декабря 2004-го года.
В данном законодательном акте представлены такие нормы:
| Методы обеспечения | обязательств по соглашению; |
| Юридические условия | при которых допустимо изменить либо расторгнуть ДДУ; |
| Ответственность сторон | в том случае, если не было соблюдено действие документа; |
| Права сторон | их обязанности в отношении к друг другу; |
| Прочие меры двусторонней защиты | прав государственного и иного характера |
Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регламентирует взаимоотношения между партнерами в строительстве.
Соглашение должно в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Важные положения документа, без которых соглашение считается недействительным, изложены в нормативах статьи № 4 ФЗ № 214.
В их числе:
| Точная дата | когда застройщик обязуется передать дольщику соответствующее право собственности на инвестированный им строительный объект; |
| Соглашение | является заключённым, приобретает законное действие исключительно по факту реализации процедуры государственной регистрации; |
| ДДУ | в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре; |
| Детальная характеристика инвестированного дольщиком | недвижимого объекта:
|
Положения статьи № 7 ФЗ № 214 отмечают следующее: застройщик обязуется передать дольщику в законное владение недвижимый объект, который целиком отвечает условиям соглашения, градостроительным, техническим правилам, нормативам, проектным документам, а также прочим правилам, нормативам действующей нормативно-правовой базы РФ.
Кроме того необходимо учитывать такие положения:
- ФЗ № 122-ФЗ, датируемый 22 августа 2004-го года – в соответствии с данным нормативно-правовым актом, а также с Градостроительным кодексом РФ реализуется регистрация прав на приобретенный недвижимый объект;
- ФЗ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004-го года.
Объект договора
Дольщик вкладывает свои активы в приобретение жилой либо нежилой квартиры. Данная недвижимость выступает в качестве объекта паевого участия в строительстве.
Такая квартира должна:
- Передаваться дольщику застройщиком по факту ввода здания в эксплуатацию.
- Размещаться в МКД.
Приобретая квартиру посредством ДУ, дольщик получает не сам объект, а исключительно право требования передачи данного недвижимого объекта ему в собственность.
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ
В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:
| Дольщик | как правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания; |
| Застройщик | в основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома. |
Застройщик обязуется иметь всю необходимую разрешительную, учредительную документацию, на основе которой допустимо реализовывать соответствующий вид деятельности, а также документы на участок земли, на котором запланированы строительные работы.
Застройщик должен быть готов в любой отрезок времени по требованию дольщиков предъявить заверенные копии данных документов.
Как сделать расчет суммы неустойки по договору долевого участия смотрите в статье: взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.
Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.
Особенности правовых взаимоотношений
Какие обязанности имеет дольщик:
- эксплуатация недвижимого объекта по своему непосредственному назначению;
- приемка приобретенного жилого объекта, в том случае если он не имеет недочетов, недостатков;
- своевременный денежный расчет.
Вместе с тем дольщик располагает такими правами:
| Требовать ликвидации недостатков | проблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки); |
| Инициировать обращение в суд | при условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке; |
| Требовать выплаты неустойки | в случае просрочки передачи права собственности на квартиру; |
| Требовать приобретенный объект | в тот срок, который отмечен в договоре; |
| Требовать от застройщика | процедуры госрегистрации соглашения ДУ. |
При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.
Со своей стороны застройщик вправе:
| Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщиком | в том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки; |
| Возвести МКД | который отвечает всем нормативам, требованиям |
- Среди обязанностей застройщиков можно выделить:
- — Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;
- — Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД;
- — Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра;
- — Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;
- — Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.
Какие риски проблемы и могут возникнуть
В их числе можно выделить:
| Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв. | даже в сторону уменьшения |
| Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальная | в частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев; |
| Подписывая договор с застройщиком | клиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика; |
| Существует высокая вероятность | заключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником). |
Типовая форма договора долевого участия
Специфика:
| Документ приобретает легитимную юридическую силу | только с момента регистрации, а не после заключения; |
| Договор подлежит обязательной процедуре госрегистрации | поскольку его предмет – недвижимый объект; |
| Подписывается исключительно в письменном виде | устная форма по закону не предусмотрена |
| В документе должны быть представлены такие сведения: | должны быть представлены такие сведения:
|
| Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости | устанавливается самим застройщиком |
Непосредственно застройщик определяет гарантийный срок, предусмотренный на возведенный недвижимый объект.
Так, в статье № 4 ФЗ № 214-ФЗ описано следующее: если в соглашении не будет по крайней мере одного из описанных условий, он не может быть зарегистрирован либо подписан в легитимном порядке.
Правовое содержание сделки
Смысл договора полагает в том, что застройщик обязуется выполнить передачу права собственности дольщику на недвижимый объект.
Он может это сделать в тот отрезок времени, который предустановлен в конкретном соглашении.
Условия
Среди специфических аспектов ДДУ, которые стоит принять во внимание в соглашении, допустимо выделить:
— Регламент изменения стоимости соглашения в ситуации, если поменяется общая площадь приобретенного объекта до момента подписания акта приемки жилплощади у строителей, — рекомендуется вызвать независимого эксперта, который оценит и опишет недочеты.
В случае, если документально удастся удостоверить, что фактическая площадь не соответствует заявленной, отмеченной в договоре (меньшая), дольщик вправе потребовать в порядке судопроизводства добиться корректировки стоимости соглашения в меньшую сторону, а также компенсации части инвестированных денег.
- — Максимальное число раз сдачи объекта государственной комиссии – в случае, если застройщик его превысит, соглашение дольщиков автоматически расторгается в одностороннем порядке, тогда как все инвестированные средства – компенсируются в полном объеме.
- — Изменения валютных курсов – данное условие является актуальным в случае, если стоимость ДДУ определена в иной, не национальной валюте.
- — Сроки, на протяжении которых застройщик обязуется ликвидировать все недостатки в жилом помещении – при условии, если застройщик не исправляет такие несовершенства, дольщик вправе потребовать от него компенсации всех затрат по самостоятельному их устранению.
- — Информация о форме управления будущей постройкой.
- — Регламент оформления конкретной недвижимости в собственность, цена, сроки такой процедуры.
Образец договора
С типовой формой ДДУ следует ознакомиться заблаговременно.
Гарантии застройщика
- Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.
- В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.
- Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:
| Различные неисправности | инженерных коммуникаций |
| Иные недостатки | выявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры |
В случае самостоятельного устранения собственником выявленных недостатков, застройщиком должны будут возмещены потраченные расходы.
Использование материнского капитала
Материнский капитал носит целевое назначение, и основной его целью является улучшение жилищных условий проживания семьи.
Законодательно не запрещено использовать данные денежные средства чтобы оплатить долевое участие в строительстве будущего жилого помещения.
Для чего следует обратиться в пенсионный фонд по месту прописки заявителя.
О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.
- Кроме того, он может быть использован для оплаты первоначального взноса, если квартира приобретается при помощи кредитных банковских средств.
- Видео: Долевое участие в строительстве многоквартирных домов:
Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov/
Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?
При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.
Данные понятия отличаются по ряду признаков:
- согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
- законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
- в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
- обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.
Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.
Договор инвестирования в строительство
Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).
Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.
В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.
Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Сторонами такой сделки выступают:
- инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
- заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
- застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.
Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.
- подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.
Объектом инвестирования являются:
- строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
- различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).
Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.
Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:
- со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
- со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.
Преимущества и недостатки договора
Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости.
Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.
Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:
- высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
- гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
- надежность инвестирования капиталов;
- широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).
Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора. В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.
Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.
Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.
Договор долевого участия в строительстве
По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.
Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):
- характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
- сроки передачи квартиры дольщику;
- стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
- гарантийные сроки.
Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
- При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.
- Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.
- Сделка заключается между:
- дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
- застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.
По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.
В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.
Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.
Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое).
Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.
Преимущества и недостатки договора
Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки.
Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.
Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:
- беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
- получение нового (первичного) жилья;
- широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
- возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
- гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).
Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:
- сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
- некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
- финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.
В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.
Пример
Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.
Суд, изучив материалы дела, установил следующее:
- застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
- помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.
Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.
Заключение
Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.
При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).
Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.
Приобретение квартиры по договору инвестирования
Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании.
Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру.
Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.
Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.
Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.
Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/investirovanie-ili-dogovor-ddu/
Загрузка...
