Новостройка или вторичка: что лучше 2020 — какую квартиру купить, жилье, в ипотеку, что взять, брать

Что лучше: новостройка или вторичка? Несомненные преимущества и недостатки первичного и вторичного жилья, нормы относительно их эксплуатации, а также их особенности будут разобраны в рамках данной статьи.

• Если у вас имеются отзывы по этому поводу или положительный (отрицательный) опыт приобретения жилья в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, пожалуйста оставляйте свои комментарии под статьей.
• Достаточно часто будущие приобретатели жилья задаются с вопросом, что же лучше купить — квартиру в новостройке или вторичное жилье?
• С данным выбором сталкиваются тысячи, а может и миллионы людей в нашей стране, потому что предпочтительный ответ на этот вопрос зависит не только от того, кто вносит денежные средства за приобретенную квартиру.

Скажем сразу, единого мнения по данному вопросу не существует. Одни люди придерживаются точки зрения, что квартиры, как и по аналогии с новыми и подержанными автомобилями, следует  покупать только в новостройках, т.е. заключая договор с застройщиком.

1. Другие утверждают, что на сегодняшний день качество новостроек оставляет желать лучшего, поскольку застройщики вынуждены сильно экономить, в том числе  на  материалах и уровне рабочего персонала.
2. В данном материале будут объединены и подвергнуты детальному анализу все плюсы и минусы обеих точек зрения для того, чтобы вы смогли сами определиться с этим вопросом.
3. Попробуем разобраться, с рассмотрением всех плюсов и минусов, чтобы вам было легче сделать окончательный вывод — новостройка или вторичка.

Плюсы и минусы новостроек

Явные плюсы квартир в новостройках:

• Одним из самых основных преимуществ новостройки – то, что совершенно все в таком многоквартирном доме будет новым. Указанный плюс до такой степени несомненный, что с ним не поспоришь;
• новостройки сооружают в разных районах города, однако то преимущественно новые районные зоны города, где строятся также новые объекты инфраструктуры: дороги, магазины, поликлиники, учебные заведения, спортивные объекты и др.;
• что имеет отношение к социально-психологическому аспекту, покупая квартиру в новостройке, вам будет легче познакомиться и поддерживать общение с соседями и вы не будете «новичком», поскольку они заселяются в то же время, что и вы;
• как правило в новостройки въезжают достаточно молодые семьи, поэтому если у вас также молодая семья, вы будете находиться в основном в окружении молодежи, при этом ваши дети смогут подружиться со своими ровесниками.

Минусы новостроек

Кроме того, существуют и следующие минусы новостроек:

• Следует признать, что приобретя жилье в новостройке, вам придется ещё некоторое время существовать в обстановке строительной площадки и терпеть неудобства в результате различных ремонтных работ, возможно вам часто доведется слышать шум строительных работ и наблюдать мусор. Окончание строительства может затянуться на год или более.
• нередко новостройки строятся в новых районах, а в крупных городах они, как правило, находятся далеко на окраинах. К примеру, стоимость квартиры в новостройке, строящейся в центре Нижнего Новгорода достаточно высока.
• Застройщики осуществляют строительство новостроек в тех районах, города, которые часто не имеют таких объектов как парки, скверы, места отдыха и рекреации, а также вообще каких-либо зеленых насаждений или этих объектов недостаточно;
• Развивающиеся объекты инфраструктуры рядом с новостройками: дороги, больницы, школы и др., если и сооружаются, то часто не достраиваются в намеченный срок и пребывают на этапе строительства;
• если вы рассчитываете найти работу поблизости к новостройке, то понятно. первое время с этим могут возникнуть проблемы
• Будущим приобретателям квартир в панельных домах – новостройках следует учитывать, что фундамент таких «панелек» на протяжении двух-трех лет «проседает»,  в течении которых не удастся выполнить хороший ремонт в квартире;
• Зачастую, въезжая в новостройку, вы не будете знать, какие соседи у вас будут, кроме того, по первому времени ваши соседи по квартире в новом доме, возможно, часто будут сменяться, если сравнивать с уже сформировавшейся застройкой;
• Множество потенциальных покупателей жилья, в особенности в более зрелых годах, выбирают для проживания в местах с удобным местоположением, наличием зон для отдыха, с цивилизованной инфраструктурой. Часто для подобных людей имеет  немаловажное значение то, кто их соседи. Бесспорно, что таких приобретателей жилья навряд ли заинтересует хороший и современный жилой дом, если он расположен на окраине населенного пункта, вне зависимости от стоимости. Такие покупатели уже решили для себя вопрос, приобрести квартиру в новостройке или на вторичке, а вам, возможно, еще предстоит это сделать.

Постарайтесь определиться для себя, что именно важно для вас, расставьте приоритеты при избрании из двух вариантов: покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке. В качестве приоритетов может выступать какие-либо из приведенных плюсов и минусов жилья в новостройках.

Новостройка или вторичный рынок, что лучше: вторичка

Приобретая для себя квартиру во вторичке, к примеру, в «хрущевке» 60-х-годов, подумайте о том, каков срок эксплуатации вашего дома, каков его износ? Какой срок сможет еще прослужить многоквартирный дом, у какого дома более продолжительный срок эксплуатации: кирпичного, панельного или блочного? Кроме того, покупая квартиру во вторичке посмотрите в техпаспорте, какой у дома материал фундамента и перекрытий (предпочтение следует отдавать железобетонным перекрытиям).

Также, если вы, возможно, спустя какое-либо надумаете продавать жилье, поразмыслите каким образом поменяется его потенциальная стоимость на вторичном рынке? И сколько людей, стоящих перед выбором купить квартиру в новостройке или вторичном жилье, захочет приобрести вторичку.

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/novostrojka-ili-vtorichnyj-rynok/

За и против: выгодно ли брать ипотеку

По данным социологов, только 39% жителей России готовы купить квартиру в ипотеку.

Анна Докучаева

следила за дискуссией

Тем не менее банки в 2018 году выдали рекордное количество ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей. Мы предложили читателям обсудить, что выгоднее: обзавестись собственной квартирой или жить в съемной. В каких случаях есть смысл брать ипотеку и почему аргумент «зато своя» перестал быть настолько убедительным — в новом выпуске рубрики «За и против».

Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.

Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди. Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала.

Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.

Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.

Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.

Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с соседями-алкоголиками.

Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.

Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела. И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом».

Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?

Аренда и стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии? Свое жилье — это личная пенсионная программа. Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию.

Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.

Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее.

Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели. Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня. Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.

Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье. Это тяжелая нагрузка на нервную систему.

Возьмем в качестве примера новостройку в Петербурге в районе метро «Звездная». Стоимость студии 28 м² без отделки — 2 600 000 рублей, ипотека от 7,4% годовых (кредитует дочерний банк застройщика). Такую же студию в этом же районе можно снимать за 20 000 рублей (плюс коммунальные услуги 3000—4000).

Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей.

Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай. Так 10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить и работать в разных районах, городах и даже странах.

Время, которое у вас уходило бы на дорогу до ипотечного жилья, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой.

Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.

Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего.

Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.

Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе.

Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять.

Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.

Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие.

Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.

Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход.

К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.

Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы.

Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт.

Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?

Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.

Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».

Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют.

Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории.

Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в льготную однушку. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки.

В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей.

Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.

Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры.

Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства.

Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-pros-cons/

Что выгоднее оформить в 2019 году в ипотеку – вторичную недвижимость или новостройку

Приобретение недвижимости возможно двумя путями. Первый – за счет собственных накоплений. Второй – с помощью профильного ипотечного займа. Первый вариант для многих россиян достаточно часто является неподходящим. Ведь для сбора требуемой суммы необходимо много времени, а улучшение жилищных условий встает острым вопросом здесь и сейчас. Соответственно, приходится оформлять ипотеку. Изначальный выбор, возникающий после решения взять деньги в долг на покупку жилья – какую недвижимость приобретать? Вторичную или новостройку? Личные преимущества есть у обоих вариантов жилых помещений. Они опираются на приоритеты самого покупателя. Особняком стоит отличие выгоды долговых обязательств для покупки одной и другой недвижимости. Поэтому мы решили определить: что лучше в 2019 году – ипотека на вторичку или новостройку.

Ипотека на новостройку и вторичную недвижимость – сравнение итоговой переплаты

Для анализа будут взяты предложения трех кредитных организаций. Первая – АО «Банк ДОМ.РФ», как правительственный проект по развитию жилищной сферы. Две других – крупнейшие банки Российской Федерации, в том числе и по портфелю ипотечных займов. В частности, речь идет о Сбербанке и ВТБ.

Сопоставление процентных ставок

Взяты условия для одного типа клиентов – впервые обратившегося. Без использования дополнительных опций, которые будут рассмотрены отдельно. Проще говоря – рассматриваются стандартные предложения.

Во внимание принимаются отличия только по первоначальному взносу.

Это выполнено для охвата максимальной аудитории, так как одни граждане могут оплатить только минимальную сумму, например, в 15% цены покупаемой квартиры, а другие – 30-40.

Программы ипотечного кредитования новостройки и вторичной недвижимости в рассматриваемых банках схожи. В то же время есть отличия. Например, при первоначальном взносе 30-50% от цены жилья в Банке ДОМ.

РФ выгоднее все же выбрать финансирование на новый объект недвижимости. В таком случае ставка будет на 0,15% годовых меньше. В случае со Сбербанком четко прослеживается более дорогостоящая услуга по предоставлению денег в долг для покупки вторичной квартиры.

Она предусматривает ставку больше на 0,2% годовых.

Можно отметить, что незначительные, на первый взгляд, отличия – в итоге существенны. Чтобы продемонстрировать реальную разницу стоит применить расчет к фактическим суммам и срокам. Для этого можно взять среднестатистические параметры ипотеки в России:

• Сумма – 2,19 млн рублей;
• Срок – 196 месяцев.

При заключении договора в Сбербанке с данными параметрами и условии первоначального взноса более 20%, итоговая переплата по новостройке составит приблизительно 2 397 641 рубль.

Для расчета взят аннуитетный график выплаты, который будет четко соблюдаться (без просрочки и досрочного возврата).

Итого разница – 54 626 рублей. Если вывести соотношение итоговой переплаты в проценты, то данный параметр составит не 0,2%, как при сопоставлении ставок, а будет в 10 раз больше – приблизительно 2,28%. Хотя, важно учитывать – такое сравнение применимо к отдельно взятому банку и его общим условиям финансирования по двум конкретно взятым программам.

Отличие дополнительных затрат при сравнении ипотеки на вторичку и новостройку

Отдельно стоит учитывать расходы на оформление и обслуживание долгового обязательства. Здесь есть отличия между ипотечными программами на новостройку и вторичное жилье. Самых первых два:

1. Оценка объекта недвижимости. При покупке квартиры у собственника она может потребоваться. При заключении сделки по приобретению от застройщика не нужна (цена устанавливается в момент аккредитации объекта банком).
2. Титульное страхование. По новостройкам претензий относительно права собственности не происходи. Кредитные организации не требуют покупки данной дополнительной услуги. С вторичкой противоположная ситуация. Хотя, в обязательном порядке заключать такой договор страхования заставлять заемщика не будут, но предложенные условия без него окажутся значительно менее выгодными, чем с ним.

Отдельно можно выделить использование дополнительных льгот. Как государственных, так и непосредственно банков. Они склоняют потребителя именно к ипотеке на новостройку.

Так, государственная программа субсидирования займов на покупку квартиры для семей со вторым и третьим детьми позволяет получить скидку на процентную ставку только в случае приобретения жилья от застройщика. Тот же Банк ДОМ.

РФ устанавливает комиссию за пользование заемными средствами многодетным семьям на уровне 10,25% годовых, что приводит к значительной экономии.

Итог: что лучше – новостройка или вторичка в ипотеку в 2019 году

В текущем 2019 году фактически были стерты ранее четко прослеживаемые грани того, что выгоднее оформить в ипотеку – вторичку или новостройку.

Да, второй вариант за счет дополнительных компенсаций остается более привлекательным, но все в итоге зависит от персональных приоритетов человека и его личных параметров.

Даже при рассмотрении примененных для примера условий, можно увидеть, что некоторые банки на ту же вторичную недвижимость предлагают более выгодные процентные ставки, позволяющие покрыть сопутствующие оформлению договора затраты, чем другие на новостройку.

Поэтому выбирать предложение по ипотеке стоит только тогда, когда четко определен тип приобретаемой недвижимости. Именно от этого и необходимо дальше отталкиваться – в каком банке оформлять заем, какие программы будут наиболее подходящими, есть ли возможность получить скидку или субсидирование и т.д.

Источник: https://bancrf.ru/analitika/chto-luchshe-vtorichka-ili-novostroyka-ipoteka-2019.php

Почему ипотеку в новостройке взять легче, чем во вторичке

Когда человек задумывается о приобретении своего жилья, перед ним встает главный вопрос: что выбрать? Новостройка или жилье на вторичном рынке? И у старой, и у новой квартиры есть как достоинства, так и недостатки. Покупка вторички гарантирует, что дом не осядет, вы уже заранее будете знать, какой контингент будет окружать вашу семью – все видно по подъезду и по району. А вот в новостройку могут запросто отправить жить каких-нибудь алкоголиков по программе расселения авариек.

С другой стороны, купить понравившуюся квартиру в старом доме вам может не разрешить банк. А так как сейчас львиная доля жилья покупается в кредит, этот аргумент имеет значительный вес. Итак, почему новостройка в кредит — это просто и выгодно?

Квартиру точно согласуют

Банки охотнее выдают жилищные кредиты на квартиры в новостройках. Более того, у каждого застройщика есть договор с несколькими банками-партнерами. Зачастую, сами застройщики способствуют оформлению ипотечных кредитов для клиентов. Не редки случаи, когда банк отказывает человеку в жилищном займе на вторичку, но с радостью дает одобрение на сделку в новостройке.

Еще один плюс – отсутствие первоначального взноса. Многим застройщикам удается добиться особой лояльности в банках. Да такой, что те выдают гражданам жилищные кредиты без первоначального взноса. К слову, многие россияне не могут себе позволить ипотеку именно потому, что не обладают необходимой суммой сбережений.

Ипотека выйдет дешевле

• Сотрудничая с банками, застройщики не только добиваются одобрения самих ипотек, есть еще один способ сделать так, чтоб квартиры раскупались, как горячие пирожки, – снизить ставку.
• Почти у каждого застройщика есть договор с определенным банком, который предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке для покупателей квартир в определенном жилом комплексе.
• Кроме того, даже если не брать во внимание сотрудничество банков и застройщиков, ставки на жилье в новостройках ниже, чем во вторичках.

Почему так происходит

Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке.

Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома.

В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.

Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.

Есть ряд госпрограмм

Еще один плюс новостроек – целый ряд государственных программ, которые субсидируют часть процентной ставки по жилищному кредиту, делая его доступнее для российских семей.

Это программа молодая семья, когда государство выдает первоначальный взнос на покупку или частично субсидирует процентную ставку. Есть специальные жилищные программы для военных, для работников бюджетной сферы.

При этом все государственные программы субсидирования действуют исключительно при покупке нового жилья! На вторичку такую программу не оформить.

Отсутствие мертвых душ

Выше, описывая банковские риски, мы упомянули мертвых душ. Это люди, которые не числятся в документах, но на самом деле являются владельцами долей в квартирах. Это могут быть несовершеннолетние дети, старые немощные бабушки, люди, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных.

Понятно, что без их ведома или ведома их опекунов жилье продавать нельзя. Однако вспомните, сколько подобных историй вы уже слышали по телевизору?

Если они объявятся, сделка будет признана недействительной. Вы пойдете на улицу, но будете должны банку – кредит придется выплачивать в любом случае. 

А банк не проверит?

Если вы думаете, что банк будет проверять каждую бумажку, требовать дополнительные документы на квартиру, то вы ошибаетесь.

Менеджер сверит сведения со своим списком и нажмет кнопку «одобрено». Проверять «чистоту» квартиры придется самостоятельно. Но далеко не каждый профессиональный риелтор сможет это сделать. В этом плане новостройка гораздо выгоднее вторички.

Ещё одно выгодное отличие — безопасность

Новые дома сделаны по ГОСТу. При строительстве запрещены горючие и токсичные  материалы, все блоки и кирпичи безопасны, экологичны, негорючи. Если застройщик на рынке давно, он заботится о своей репутации, поэтому не будет возводить дома, которые развалятся через пять лет.

В новых домах не только теплее, но и безопаснее. В них нет старых текущих труб, искрящей проводки и висящих розеток. Потолок в новостройках не будет сыпаться, а из-под окна не будет задувать северный ветер.

К сожалению, такие мелочи выясняются только после покупки квартир, но требуют значительных финансовых вложений в ремонт. С новостройкой проще – заехал и живи. Этот факт очень важен для тех, кто берет жилье в ипотеку – дополнительные траты таким семьям точно не нужны, а зачастую и не по карману.

 posovetujte.ru

Источник: https://www.DomostroyDon.ru/statyi/instrukcii/pochemu-ipoteku-v-novostroyke-vzyat-legche-chem-vo-vtorichke

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

• Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
• Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
• Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
• Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
• Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
• Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
• Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.

Распространенным ошибочным мнением является то, что риски при покупке жилья на вторичном рынке выше из-за того, что у квартиры было несколько собственников, возможно при сделках чьи-то права были не учтены и сделка может быть признана недействительной. На самом деле, по статистике, риск того, что застройщик не сможет завершить строительство выше. В данное время более актуально нарушение сроков сдачи дома, чем полная заморозка, но риски все равно существенные.

• При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

Плюсы первичного жилья

• Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
• Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
• Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
• Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

1. Не современная планировка
2. Стоимость
3. Старые лифты, электрика, окна

• Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
• Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
• При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
• По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

• Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
• В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
• При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
• Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости  инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/kakoe-zhile-luchshe-brat-cherez-ipoteku-novostrojku-ili-vtorichku

«Вторичка» или новостройка: что выгоднее брать в ипотеку

Когда вы решаетесь купить собственное жильё в ипотеку, возникает закономерный вопрос: выгоднее взять квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Какие плюсы и минусы есть у каждого из вариантов, выяснил журналист N1.RU.

В Екатеринбурге в 2018 году 22 % ипотечных сделок — это покупка квартир в новостройках, 78 % — на вторичном рынке. Это соотношение практически не меняется с 2017 года. Средняя цена квадратного метра жилой площади квартир на рынке первичной недвижимости в Екатеринбурге составляет 76 тысяч рублей, вторичной — 68 тысяч рублей, сообщают специалисты «Абсолют Банка».

«Сейчас можно наблюдать такую тенденцию: квартиры в строящихся домах, сдача которых только предстоит в будущем, становятся дороже готового жилья. Цены стали расти ещё весной 2018 года. Поэтому недостроенные квартиры, которые планируют сдать только в 2019 и 2020 годах, сейчас на 10 % дороже, чем готовое жильё.

С точки зрения сочетания цены и качества теперь выгоднее купить готовую квартиру в недавно сданном доме — как правило, это обойдётся дешевле, чем вложение денежных средств в новостройку.

Подобная тенденция характерна в целом для РФ, а не только для Свердловской области», — говорит Светлана Ковалева, руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге.

Дополнительные траты

Главный недостаток квартир в новостройках — длительное ожидание вручения ключей, которое может затянуться на несколько лет. В это время покупателям нужно где-то жить, а арендовать жильё и одновременно платить за кредит мало кому под силу. Однако сейчас банки предлагают своим клиентам ипотечные каникулы — отсрочку платежа или снижение суммы выплат до сдачи дома в эксплуатацию.

«Также при покупке жилья в новостройке надо предусмотреть деньги и время на ремонт и обустройство квартиры — даже если речь идёт о жилье с отделкой под ключ. Поэтому если у вас ещё нет собственного жилья, скорее всего, вам больше подойдёт квартира с приемлемым ремонтом в уже готовом доме», — говорит Светлана Ковалева.

Однако и готовое жильё тоже бывает разным. Например, «вторичка» с хорошим ремонтом, построенная в двухтысячных, стоит намного дороже жилья, которому 30 и более лет.

Последнее имеет изношенные коммуникации, старую проводку, заиленные трубы, а часто и «бабушкин» ремонт. Такое жильё будет требовать больших вложений. Подобную квартиру стоит брать на время, если в данный момент вы не можете позволить себе лучший вариант.

А как только вы выплатите кредит за неё, можно будет продать объект и подыскать новое современное жильё.

Экономия на коммуналке и комфорте

«Девелоперы, которые реализуют программы по застройке, также занимаются комплексным освоением территорий.

И вместе с квадратными метрами предлагают покупателю ряд инфраструктурных объектов — от ландшафтного дизайна и оборудованных детских площадок до поликлиник, детских садов, школ, кафе, паркингов, магазинов, химчисток и так далее», — говорит Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ».

Во вторичном жилье, особенно в «возрастных» домах, стоимость коммунальных платежей выше, ведь там, например, почти всегда исключена возможность установить счётчики отопления, а это самая внушительная статья расходов.

Людям, которые покупают более дешёвое жильё в «сталинках», «хрущёвках» и «брежневках», стоит понимать, что низкая цена квадратного метра обернётся более высокими расходами на коммуналку.

Это особенно актуально, если жильё приобреталось в ипотеку, ведь в холодное время года финансовая нагрузка будет заметно увеличиваться.

Юридическая чистота и оформление сделки

Если вы покупаете жильё у застройщика, шанс столкнуться с «подводными камнями» стремится к нулю. А если приобретаете квартиру на вторичном рынке, нужно её тщательно проверить.

Кроме того, чтобы чувствовать себя спокойно, лучше всего застраховать право собственности, то есть титул.

Срок исковой давности по оспариванию права собственности — три года, соответственно, страховать титул нужно на протяжении трёх лет.

«Первоначальный взнос клиента перечисляется вместе с ипотечными средствами в течение суток после его регистрации в Россреестре.

А поскольку срок оплаты по договору — два дня, клиент будет спокоен, что его денежные средства придут в срок, и ему для этого не нужно бегать по банкам и переводить их самостоятельно.

Оформление сделки и сопровождение клиента от застройщика бесплатно», — говорит Евгения Федяшова, ипотечный брокер ГК «Территория жизни».

Если же клиент берёт «вторичку», ему придётся самому составлять договор купли-продажи и готовить пакет документов для передачи в банк. Не всем это под силу. Поэтому необходимо будет потратиться на услуги юристов и риелторов, в среднем это стоит 30 тысяч рублей. Кроме того, хозяину предстоит заплатить за оценку квартиры (новостройку оценивать не нужно), а это ещё плюс 2–3 тысячи рублей.

Решать, что будет выгоднее взять в ипотеку: «вторичку» или новостройку, нужно в каждом случае индивидуально. Тем, кому важно заселиться в квартиру как можно быстрее, не тратя деньги на ремонт, стоит обратить внимание на вторичное жильё. Тем, кто хочет жить в более современном доме и готов за это доплачивать, лучше присмотреться к новостройкам.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/vtorichka_ili_novostroyka_chto_vygodnee_brat_v_ipoteku-65642291/

Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку | Ипотека онлайн

Приобретение недвижимости это долгожданное и радостное событие в жизни любого человека, но большинство людей, решившихся на этот шаг, сталкивается с вопросом: что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку?

В чем разница

Между понятием новостройка и вторичное жилье есть большая разница: новостройкой считается недвижимость без владельца. При этом, важно понимать, когда новостройка становится вторичкой.

Это происходит, когда у жилья появляется первый владелец.

Например, если физическое или юридическое лицо приобретает вновь построенную недвижимость, то покупать оно будет ее как новостройку, а продавать уже как вторичное жилье, даже если это просто бетонная коробка и в ней никто не жил.

По причине большего количества подводных камней и многообразия предложений на ипотечном рынке, неопытный человек может не сразу разобраться, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.

При прочих равных условиях, главным критерием выбора типа жилья является его итоговая стоимость. Именно она влияет на выбор покупателя между вторичкой или новостройкой плюсы и минусы есть у каждого варианта, а желание людей сэкономить часто является основным.

Чтобы принять взвешенное решение, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, покупателю необходимо внимательно изучить все условия.

Требования банка к заемщику

У большинства кредитных организаций требования к клиенту приблизительно одинаковые и отличаются только несущественными деталями. Связаны они, чаще всего, со спецификой конкретного банка, а не с тем, новостройку или вторичку покупает заемщик.

1. Возраст заемщика – от 18 лет до 75 лет. Верхняя граница достаточно условна, так как после 45 лет шансы на одобрение ипотечной заявки начинают снижаться. К тому же вступает в игру прогнозируемая средняя продолжительность жизни. Это означает, что если заявителю 65 лет, то ипотеку ему одобрят на срок не более 10 лет.
2. Гражданство. Заемщик обязательно должен являться гражданином РФ и иметь паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
3. Заверенная работодателем копия трудовой книжки. Минимальный официальный трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода (чем больше, тем лучше).
4. Справка 2НДФЛ или по форме банка. При расчете кредитной нагрузки и принятии решения по одобрению заявки, банком будет учитываться только официальный доход, который будущий заемщик сможет подтвердить документально.
5. Требования к доходу. Банки не озвучивают эту информацию, но для большей вероятности одобрения предпочтительно, чтобы уровень подтвержденного дохода минимум в 4 раза превышал будущий ежемесячный платеж по ипотеке.

Рекомендуемая статья:  Кредит на первоначальный взнос по ипотеке

•  Покупка новостройки в ипотеку: инструкция
• Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
• Жилье в лизинг для физических лиц — альтернатива ипотеке?
• Как и где купить изъятую квартиру за долги

Условия ипотечного кредита

Данные параметры также одинаковы для приобретения как первичного, так и для вторичного жилья.

1. Размер кредита – от 300 000 до 30 000 000 рублей.
2. Срок кредита — от 1 года до 30 лет.
3. Первоначальный взнос. Банки требуют иметь в качестве первоначального взноса минимум 20% от стоимости жилья. Причем в большинстве кредитных организаций от размера первоначального взноса зависит процентная ставка (чем больше взнос — тем выгоднее условия).
4. Услуга страхование жизни — опция не является обязательной, но процентная ставка по ипотеке при подключении данной услуги будет ниже. Если сравнивать кредитную программу со страхованием и без него, то, первый вариант будет заметно дешевле. Таким образом банки минимизируют риски и стимулируют клиентов подключать дополнительную услугу.

1. Как уже упоминалось выше, при оценке расходов необходимо учитывать именно итоговую сумму всех затрат.
2. Важно знать: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье
3. Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Процентная ставка по ипотечному кредиту

На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.

Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.

Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.

Рекомендуемая статья:  Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Стоимость недвижимости

Цена любого жилья зависит от многих факторов: престиж района, тип дома, этаж, метраж, планировка и многих других. Однако стоимость строящегося жилья зачастую ниже, чем готового и многие застройщики начинают продажу еще на стадии котлована. Здесь работает принцип — чем более ранняя стадия строительства — тем ниже будет стоимость квадратного метра.

Многие покупатели не понимают, почему вторичка дороже новостроек. Связано это с тем, что жилье на вторичном рынке не требует немедленных вложений и позволяет сразу осуществить переезд. Причем, если сравнивать стоимость вторичного жилья и цену новостройки вместе с бюджетным ремонтом, то итоговая стоимость получится приблизительно одинаковая.

Исходя из этого можно сказать, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель переплачивает исключительно за удобство.

Ведь ему не нужно думать о месте проживания на время ремонта, терпеть первые года различные возможные неудобства: перебои с электрическим и газоснабжением, шум от ремонта соседей и отсутствие инфраструктуры.

Все эти нюансы, при принятии решения, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, необходимо учесть.

 Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Стоимость будущих вложений

Существует распространенное заблуждение, что новостройка всегда требует больше инвестиций, чем жилье на вторичном рынке. Такая иллюзия возникает из-за того, что новое жилье требует немедленных вложений, а недвижимость на вторичном рынке позволяет заниматься ремонтом постепенно, уже после переезда.

Для объективной оценки будущих расходов, необходимо составить смету на конкретную квартиру. Причем в нее нужно включить не только срочные работы (установка сантехники или покупка кухонного гарнитура), но и планируемые в будущем (замена старых труб, дешевого оконного профиля, некачественного ламината и т.д.).

Рекомендуемая статья:  Как и где купить изъятую квартиру за долги

Акции и специальные предложения

Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.

Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.

Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.

Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.

Оцените автора Поделитесь в социальных сетях

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/chto-vygodnee-novostrojka-ili-vtorichka-v-ipoteku.html