Оценка рыночной стоимости земельного участка 2020 — основные методы

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

• законы федерального значения;
• постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
• ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
• нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

• доходный;
• сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

• во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
• во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
• в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

• это объект земельных отношений и права собственности;
• это недвижимая вещь (недвижимость);
• это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

• метод распределения;
• метод остатка;
• метод сравнения;
• метод капитализации;
• метод выделения;
• метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

• для оценки свободных земельных участков;
• для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

• определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
• составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
• размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

• при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
• установление долевой собственности на участок земли;
• при передаче по наследству или дарение;
• оформление кредита под залог земельного участка;
• в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:
— налогообложения недвижимого имущества;
— определения размеров компенсаций за отчуждение земли;
— уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;
— определения размеров арендной платы;

— оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).
2. Метод извлечения (экстракции).
3. Метод застройки или развития (освоения).
4. Метод остатка для земли.
5. Метод капитализации земельной ренты.
6. Метод сопоставимых продаж.
7.

1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями — землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл.

11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Расчет стоимости участков с учетом износа зданий и сооружений

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа.

На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы — низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков.

Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка.

Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов.

Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование.

Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки.

Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Пример 11.18.
Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол.

Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.

Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива — 50 000 дол.
1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

• — 160 000
• 2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000
  Минус: Продажные издержки, затраты на
  освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
  — 160 000
  3- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
  Минус: Продажные издержки, затраты на
  освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
• — 160 000
• С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
  Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол
• Расчет чистой текущей стоимости земельного участка

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.
5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли.

Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.
6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.

Рассмотрим подробнее применение этого метода.
1. Организация информации.

Информация может быть организована следующим образом:
а) характеристики сопоставимого участка земли:
— местоположение,
— размеры,
— зонирование, t
— форма,
— топография,
— доступ,
— обзор,
— полезность,
— сервитута;
б) рыночная зона (район охвата);
в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.
2. Единицы сравнения.

Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».
В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:
— цена за 1 м²;
— цена за 1 га;
— цена за линейный или фронтальный метр;
— цена за лот или участок.
3. Внесение корректировок по элементам сравнения.

Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:
1. Переданные права на недвижимость.
2. Условия финансирования.
•3. Условия продажи.
4. Рыночные условия, дата продажи.
5. Физические характеристики:
— местоположение,
— размер,
— форма,
— топография,
— доступ,
— зонирование,
— обзор,
— полезность.

Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metod-ocenki-rynochnoj-stoimosti-zemelnyx-uchastkov/

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Обновление: 20 октября 2017 г.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

• страхования объекта;
• его залога;
• внесения участка в уставный капитал предприятия;
• приобретения земли;
• в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

• Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.
• Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.
• В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

1. Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.
2. В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.
3. Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.
4. В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).
5. Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505285

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков при отсутствии имущественных прав на них

Статья опубликована в рамках: Выходные данные сборника:

ОСОБЕННОСТИ  ОЦЕНКИ  РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ  ПРИ  ОТСУТСТВИИ  ИМУЩЕСТВЕННЫХ  ПРАВ  НА  НИХ

Штрикунова  Марина  Михайловна

канд.  экон.  наук,  доцент  кафедры  «Финансовый  менеджмент»  ФГБОУ  ВПО  «МАТИ  —  Российского  государственного  технологического  университета  имени  К.Э.  Циолковского»,  РФ,  г.  Москва

• E-mail: 
• FEATURES  MARKET  VALUE  APPRAISAL  LAND  IN  THE  ABSENCE  PROPRIETARY  RIGHTS  TO  THEM
• Shtrikunova  Marina
• PhD,  Associate  Professor  of  «Financial  Management»  MATI  —  Russian  State  Technological  University  Tsiolkovsky  «,  Russia  Moscow
• АННОТАЦИЯ

Статья  посвящена  изучению  особенностей  оценки  рыночной  стоимости  земельных  участков  при  отсутствии  имущественных  прав  на  них.  Предлагается  ряд  направлений  по  адаптации  методов  оценки  к  реальному  состоянию  российской  экономики.

ABSTRACT

Article  examines  the  characteristics  of  assessing  the  market  value  of  land  in  the  absence  of  property  rights  on  them.  Proposes  a  number  of  areas  for  adaptation  assessment  methods  to  the  real  state  of  the  Russian  economy.

В  практике  оценки  имущества  предприятий  и  граждан  часто  приходится  сталкиваться  с  ситуацией,  когда  при  существующем  праве  собственности  на  строения,  их  собственники  не  заботятся  о  надлежащем  оформлении  прав  на  земельные  участки,  расположенные  под  данными  строениями.

  При  этом  оценка  таких  строений  неотделима  от  оценки  прав  на  земельные  участки  занятые  зданиями  и  сооружениями.

  В  данном  случае  оценщики  производят  оценку  земли  под  объектами  недвижимости  с  допущением  последующего  оформления  прав  в  соответствии  с  действующим  законодательством  РФ,  согласно  которому  это  может  быть  либо  право  собственности,  либо  право  аренды,  как  правило,  долгосрочной.

  Такое  допущение  дает  возможность  применения  традиционных  методов  оценки  земли,  выбор  типа  прав  обуславливается  принципом  наилучшего  использования  и  ограничениями  действующего  законодательства.

Особенностью  применения  традиционных  методов  оценки  является  обоснование  корректировки  на  отсутствие  имущественных  прав  на  земельный  участок  и  коэффициента  перехода  от  права  собственности  к  праву  аренды.  В  настоящей  статье  на  основании  анализа  законодательной  базы,  теории  и  практики  оценки,  представлено  обоснование  данных  показателей  для  земельных  участков,  расположенных  на  территории  г.  Москвы.

  В  соответствии  с  п.  1  ст.  36  ЗК  РФ  «Граждане  и  юридические  лица,  имеющие  в  собственности,  ……,  хозяйственном  ведении  …….  здания,  сооружения,  …..,  расположенные  на  земельных  участках,  находящихся  в  государственной  …….  собственности,  приобретают  права  на  эти  земельные  участки  в  соответствии  с  настоящим  Кодексом».

  При  этом,  как  следует  из  указанной  статьи  далее  «Если  иное  не  установлено  ……..,  исключительное  право  на  приватизацию  земельных  участков  ……….  имеют  граждане  и  юридические  лица  —  собственники  зданий,  строений,  сооружений……..».  В  п.п.  1_1  п.  1  ст.  36  также  установлено,  что  «…Продажа  земельных  участков,…….

  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,……  собственникам  зданий,  ………….,  расположенных  на  этих  земельных  участках,  осуществляется  по  цене,  установленной  соответственно  органами  исполнительной  власти  и  органами  местного  самоуправления»,  а  из  п.п.  1_2  п.  1  ст.

  36  следует,  что  «…Цена  земельных  участков,  …….  указанных  в  пункте  1.1  настоящей  статьи,  не  может  превышать  их  кадастровую  стоимость……  До  установления  уполномоченным  Правительством  РФ  федеральным  органом  исполнительной  власти,  органом  государственной  власти  субъекта  РФ  или  ……….

  порядка  определения  цены  земельного  участка  эта  цена  устанавливается  в  размере  его  кадастровой  стоимости………».

Закон  г.  Москвы  №  48  от  19.12.2007  «О  землепользовании  в  городе  Москве»  года  также  предполагал  либо  право  аренды  либо  право  выкупа  земельных  участков,  причем  право  выкупа  собственникам  капитальных  строений,  расположенных  на  земельных  участках,  ранее  выкупленных  из  государственной  или  муниципальной  собственности.

  Выкуп  был  возможен  по  льготной  цене  —  двадцать  процентов  от  кадастровой  стоимости  либо  заключение  права  аренды  без  проведения  торгов  (аукционов)  и  внесения  платы  за  заключения  договора  аренды.  Однако  практика  правоприменения  настоящих  норм  московского  земельного  законодательства  свидетельствовала  об  ином.

  По  мнению  других  специалистов,  число  собственников  земельных  участков  в  г.  Москве  не  превышает  0,1  от  общего  числа  землепользователей.  То  есть  собственникам  капитальных  строений,  расположенных  на  землях,  принадлежащих  г.

  Москве  в  подавляющем  большинстве  случаев,  земельные  участки  под  данными  строениями  с  учетом  земель,  необходимых  для  их  обслуживания,  передавались  на  правах  аренды.

Норма  п.  6  ст.  9  Закон  г.  Москвы  №  48  от  19.12.2007  «О  землепользовании  в  городе  Москве»  года  гласит,  что  «…  Договор  аренды  земельного  участка,  занятого  объектом  капитального  строительства,  заключается  на  срок  от  25  до  49  лет……….

  Меньший  срок  договора  аренды  земельного  участка  может  быть  установлен  исключительно  по  соглашению  сторон………..».

  Разумно  предположить,  что  любой  собственник  здания,  при  прочих  равных  условиях,  предпочтет  заключение  долгосрочного  договора  аренда  на  более  длительных  срок,  исходя  из  экономической  целесообразности,  а  также  меньшей  рисковой  составляющей,  вытекающей  из  имущественных  прав. 

Право  аренды  является  ограниченным  правом  по  сравнению  с  право  собственности,  поскольку  ограничивает  его  обладателя  в  праве  распоряжения  земельным  участком.  В  соответствии  с  п.  2  ст.  615  ГК  РФ  «…Арендатор  вправе  ……….  сдавать  арендованное  имущество  в  субаренду  (поднаем)  и  передавать  свои  права  ………..

  по  договору  аренды  другому  лицу  (перенаем),  предоставлять  …….  имущество  в  безвозмездное  пользование,  а  также  отдавать  арендные  права  в  залог  и  вносить  их  в  качестве  вклада  в  уставный  капитал  хозяйственных  товариществ  и  обществ  ………,  если  иное  не  установлено  настоящим  Кодексом,  ……….  В  указанных  случаях,  ……….

,  ответственным  по  договору  перед  арендодателем  остается  арендатор».  При  этом  следует  отметить,  что  в  силу  материальных  интересов  собственника  земельного  участка,  получение  разрешение  на  передачу  прав  долгосрочной  аренды  является  платным,  поскольку  поступает  в  бюджет  г.  Москвы.  В  Законе  г.  Москвы  №  48  от  19.12.

  Москвы,  и  земельных  участках,  государственная  собственность  на  которые  не  разграничена.  Зато  п.  2  ст.  19  настоящего  закона  четко  предусмотрено,  что  «…  Если  решением  о  предоставлении  земельного  участка  в  аренду  предусмотрено  внесение  платы  ……….,  то  в  соответствующий  договор  аренды  земельного  участка  включает  положение,  ……..

  приобретает  право  на  совершение  сделок  с  правом  аренды  земельного  участка……  при  условии  внесения  платы  за  право  на  заключение  договора  аренды  в  полном  объеме».

  Отсюда  вытекает  что,  если  арендатором  право  аренды  земли  приобретено  на  возмездной  основе  относительно  части  арендуемого  земельного  участка,  то  уступка  допускает  с  согласия  арендодателя  относительно  приобретенного  на  возмездной  основе  права  аренды  земли,  в  остальных  случаях  уступка  не  допускается.

Исходя  из  всего  выше  сказанного,  можно  заключить,  что  если  выбранные  в  процессе  оценки  объекты  аналоги  включают  имущественные  права  на  землю,  как  следует  из  объявлений  об  их  продаже  и  аренде,  то  —  это  права  долгосрочной  аренды  на  49  лет,  приобретенные  на  платной  основе,  поскольку  собственники,  расположенных  на  них  отдельно  стоящих  зданий  продают  такие  права,  а  значит,  обладают  правом  передачи  прав  аренды,  либо  —  это  права  собственности  на  земельный  участок,  причем,  скорее  всего  выкупленные  по  льготной  ставке  —  двадцать  процентов  от  кадастровой  стоимости.

В  настоящее  время  не  существует  единой,  надлежащим  образом  утвержденной  методики  по  оценке  рыночной  стоимости  продажи  права  аренды  на  вторичном  рынке.

  Традиционно  оценщики  используют  при  оценке  арендных  прав  общие  методики  оценки  земли  и  корректировки  при  переходе  от  прав  собственности  к  правам  аренды  и,  наоборот,  в  зависимости  от  наличия  рыночной  информации  о  предложении  (продаже)  таких  прав. 

Все  вышеизложенное  в  основном  относится  к  свободному  или,  иначе  говоря,  не  застроенному  участку  земли.  Если  на  арендованном  участке  земли  уже  построено  здание  другого  собственника,  то  ситуация  несколько  изменяется.

  И  он  будет  вынужден  продлевать  утративший  силу  договор  аренды  или  ему  будет  необходимо  продать  земельный  участок  собственнику  здания.

  В  свою  очередь  арендатор  участка  земли  не  будет  иметь  возможность  сдать  его  в  субаренду  или  организовать  на  нем  свой  бизнес,  кроме  как  путем  сдачи  в  аренду  всего  здания  или  части  этого  здания.  Следовательно,  пока  на  земельном  участке  располагается  здание,  этот  участок  имеет  как  бы  особый  статус,  то  есть  он  долгое  время  неотделим  от  этого  здания  и  образует  своеобразный  «единый  объект»  недвижимости.

Обычно  в  этом  случае  для  определения  стоимости  права  аренды  земельного  участка  рекомендуется  использовать  методы  выделения  или  остатка  [2].  Но  точность  данных  методов  крайне  низкая.  Во-первых,  из-за  большой  относительной  погрешности  вычисления.

  При  выполнении  операции  вычитания  абсолютные  погрешности  составляющих  складываются,  а  база,  относительно  которой  определяется  относительная  погрешность,  уменьшается.

  Во  вторых,  в  стоимость  сооружения  включается  предпринимательская  прибыль,  которая  зависит  от  местонахождения  земельного  участка  и  ее  величина  определяется  так  же  с  высокой  погрешностью.

  Кроме  этого,  затратный  подход  к  оценке  недвижимости  в  этом  случае  так  же  теряет  свою  независимость  от  сравнительного  или  доходного  подходов  (в  зависимости  от  того  какой  метод  расчета  стоимости  права  аренды  земли  использован).

  Нельзя  не  отметить,  что  полученная  таким  образом  стоимость  земельного  участка  оторвана  от  рынка  земли,  поскольку  при  ее  расчете  используются  только  данные  рынка  аналогичных  объектов  недвижимости  и  рынка  стройиндустрии.  Такие  же  проблемы  возникают  и  при  использовании  метода  распределения.

В  части  применения  налоговых  ставок  и  ставок  аренды  применительно  к  объектам  аналогам  и  объекту  оценки  в  соответствии  с  законодательством  г.

  Москвы  следует:  ставка  налога  на  землю  для  офисных  и  административных  зданий  была  равна  1,5  %  от  кадастровой  стоимости  [4]  ставка  арендной  платы  за  землю  для  той  же  категории  объектов  и  разрешенного  использования  земли  также  составляла  1,5  %  от  кадастровой  стоимости.

  То  есть  к  объектам  аналогам  при  расчете  корректировки  приведения  прав  собственности  к  правам  долгосрочной  аренды  (на  49  лет),  может  быть  применен  коэффициент  равный  1  (единице).

Список  литературы:

1.Грибовский  С.В.,  Иванова  Е.Н.,  Львов  Д.С.,  Медведева  О.Е.  Оценка  стоимости  недвижимости.  Учебник.  М.:  Издательство  «Интерреклама»,  2003.  —  704  с.

Источник: https://sibac.info/conf/econom/xxxiv/36756

Вс разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

31 августа 2018 года

Эксперты «АГ» неоднозначно отнеслись к решению ВС РФ. Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже. 

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж.

В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков.

В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.  

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п.

5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки.

Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Судебная коллегия указала, что согласно п.

22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки.

Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки.

Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами.

Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка.

Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов. 

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы.

«В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Источник

Источник: https://www.expert-o.ru/vs-razyasnil-primenenie-sravnitelnogo-metoda-ocenki-stoimosti-zemelnyh-uchastkov.html