Документы при покупке участка ижс 2020 — земельного, какие нужны

Ознакомившись со статьей, вы поймете: как последовательно осуществляется покупка участка земли под ИЖС, что нужно знать при оформлении сделки, какие необходимы документы для успешной регистрации договора и что делать с возможными рисками. Лишь при должном подходе к изучению содержания статьи вы сможете нивелировать негативные последствия, что позволит сохранить финансовую стабильность, избежать временных издержек и трат нервов на разрешение никому не нужных проблем.

Мало просто захотеть купить участок для строительства дома, нужно еще разобраться, как это правильно сделать

Процесс купли-продажи

Понимание того, как правильно купить земельный участок под ИЖС у собственника, позволит избежать большинства проблем, возникающих как в процессе оформления сделки, так и после ее заключения. Для обеспечения собственных интересов важно придерживаться конкретной последовательности действий.

Этап 1. Выбрать подходящий участок

В первую очередь необходимо выделить важные критерии выбора:

• расположение;
• правовая «чистота»;
• размер;
• стоимость.

Вне зависимости от данных параметров следует убедиться в соответствии категории участка заявленным требованиям. Иначе говоря, закон допускает использование конкретной земли для индивидуального строительства. Далеко не каждый надел предусматривает подобную возможность, поэтому уточнение такой характеристики считается первоочередной мерой.

Этап 2. Убедиться в правах собственности продавца

После выбора подходящего участка можно переходить непосредственно к юридической стороне покупки. Первый шаг в этом направлении заключается в получении письменных подтверждений прав собственника – является ли продавец фактическим и единственным владельцем имущества. Второй шаг подразумевает необходимость в уточнении наличия обременений, которые могут быть выражены в следующем:

• арест по решению государственных ведомств или судебной инстанции;
• использование в качестве объекта залога;
• предоставление в длительную аренду;
• наличие сервитута и т.п.

Нужно убедиться, что на участок не наложено никаких обременений

Проверить информацию можно путем направления официального запроса в ЕГРН. Для этого потребуется лишь кадастровый номер участка.

Этап 3. Проверить наличие всех документов и правильность их заполнения

Именно данный этап считается одним из важнейших, так как получение полной информации о статусе документов позволит избежать мошеннических схем или попросту невыгодной покупки. Для этого нужно следовать конкретным рекомендациям:

• в первую очередь следует сверить паспортные сведения продавца с данными выписки ЕГРН;
• если право собственности полностью не определено, не рекомендуется заключать сделку, так как в дальнейшем могут возникнуть претензии со стороны третьих лиц;
• если в качестве продавца выступает юридическое лицо, следует ознакомиться с их учредительной документацией и уточнить правоспособность, воспользовавшись сайтом налоговой инспекции;
• если продавец пребывает в официальном браке, важно проверить наличие нотариально заверенного согласия на проведение сделки от супруга/супруги.

Также следует провести хотя бы грубую проверку реальной площади участка на соответствие тем значениям, которые указаны в документах. Для этого можно воспользоваться линейкой на Яндекс Картах.

Отсутствие у продавца какого-либо документа, уже повод засомневаться в подлинности сделки На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Этап 4. Определить основные условия договора

Допустимо применение типового образца соглашения, внеся в него дополнительные позиции, которые являются важными для каждой стороны сделки. Так, стоит обратить отдельное внимание на:

• соответствие данных об участке документальным сведениям;
• стоимость, задаток и механизм расчета;
• последствия для каждой из сторон в случае неисполнения договорных обязательств;
• права и обязанности покупателя и продавца.

Если возникли сомнения в «чистоте» сделки и отсутствует опыт в таких делах, рекомендуется привлечь специалиста, который разъяснит основные моменты, как правильно купить участок земли. Да, за его услуги придется уплатить, но лучше потратиться изначально на небольшие суммы, чем в будущем понести крупные затраты из-за собственной некомпетентности.

Этап 5. Выплатить задаток

Перед этим нужно постараться заполучить как можно большую скидку. Не следует торопиться с заключением договора – лучше тщательно исследовать рынок на наличие более приемлемых вариантов. Если же стоимость уже была утверждена, то по условиям соглашения необходимо оставить продавцу задаток в заранее оговоренной сумме.

Чтобы продавец гарантировано дождался окончательной сделки и не продал участок другому покупателю, нужно оставить задаток

Важно различать аванс и задаток. Первый подлежит возвращению в том случае, если одна из сторон была уличена в неисполнении возложенных обязательств. Второй выплачивается покупателю лишь тогда, когда продавец отказался от сделки, при этом сумма возврата выражается в двойном размере от задатка.

В видео о том, как действовать, если продавцом не были выполнены условия предварительного договора:

Этап 6. Оформить сделку в Росреестре

Последовательность действий на завершающей стадии такова:

1. Необходимо договориться с другим участником договорных отношений о встрече в ближайшем отделении Многофункционального центра.

2. Получить талон для подачи бумаг на регистрацию прав собственности.

3. Внести сумму для оплаты государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

4. В присутствии уполномоченного сотрудника ведомства подписать документы и передать продавцу оговоренную сумму.

После этого сделка считается завершенной. По истечении 14 дней остается лишь получить в том же отделении МФЦ зарегистрированный должным порядком договор.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте о том, как помогает строить дом услуга «под ключ».

Причины приостановки регистрации земельного участка

В качестве достаточных оснований могут быть приняты следующие позиции:

• наличие судебного решения об аресте объекта недвижимости;
• частный или публичный сервитут;
• использование земли в залоговом обязательстве или ипотечном кредитовании;
• концессионное соглашение, подразумевающее заключение с государством договора о возмездной передаче земли на определенный период для целевого использования;
• наличие непогашенной задолженности по налоговым сборам.

Наличие неуплаченных налоговых сборов также повод отложить покупку участка

Чтобы знать, как купить участок земли у собственника без проблем, нужно принимать в первую очередь вышеуказанный перечень ограничителей, которые сведут на нет все ранее достигнутые договоренности покупателя и продавца.

Какие нужны документы?

Для получения полноценного ответа по поводу того, как правильно купить участок, необходимо отдельно рассмотреть вопрос об обязательных документах для оформления сделки в Росреестре:

• заявление, в содержании которого прописывается факт перехода прав собственности от одного гражданина другому;
• договор купли-продажи. Оформляется в трех экземплярах: по одному на каждую сторону сделки и один для регистратора;
• гражданские паспорта покупателя и продавца;
• стандартно для участков под ИЖС требуется наличие кадастрового паспорта. При его отсутствии допустимо предоставить актуальную выписку из ЕГРН;
• письменное подтверждение права бывшего собственника на предмет сделки: дарственная, договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.;
• акт приема-передачи земли;
• квитанция, доказывающая факт внесения суммы для оплаты государственной пошлины. Не считается обязательной, но все же рекомендуется предоставить для ускорения процесса рассмотрения.

Только при наличии всех необходимых документов можно получить Свидетельство о регистрации

В зависимости от конкретных обстоятельств ситуации могут быть запрошены иные документы. К примеру, если отчуждаемая недвижимость приобреталась продавцом в период брака, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на заключение договорных отношений.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про возврат подоходного налога за покупку дома.

Риски при приобретении участка под ИЖС

Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:

• Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.

Перевести-то категорию земли из одной в другую можно, но не всегда

• Небрежное оформление документов. Бывает, что содержание договора не совпадает со сведениями кадастрового паспорта или гражданского паспорта. Зачастую при оформлении соглашения упускается важный момент, касающийся интересов третьих лиц, имеющих право на земли. Если с разрешением от супруга/супруги все уже понятно, то по несовершеннолетним стоит уточнить отдельно. Если ребенок располагает имущественными правами на участок, то в содержании соглашения обязательно должно быть указано согласие законных представителей или сотрудников органов опеки и попечительства.
• Невнимательность. Человеческий фактор действует во всех сферах, поэтому избавиться от него достаточно проблематично. Во избежание данной группы рисков рекомендуется привлекать в качестве наблюдателей доверенных лиц. Это может быть член семьи или близкий родственник. Они могут заметить какую-то ошибку, на которую не обратили внимание участники процесса.

Вопросы, которые нельзя обойти при покупке земельного участка под застройку дома в видео:

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про поворотную площадку в гараже для автомобилей.

Заключение

Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность.

Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае.

Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.

Еще немного внимания! Напишите в х, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина?

Прочитать позже

Отправим материал на почту

• Автор статьи
• Специалист крупной девелоперской компании, блогер
• Александр Акимов

Источник: https://m-strana.ru/articles/pokupka-uchastka-zemli-pod-izhs-chto-nuzhno-znat/

Какими документами необходимо запастись при оформлении покупки земли для ИЖС

Приобретение земельного участка для осуществления индивидуального жилищного строительства — всегда процесс достаточно сложный, особенно если такое приобретение осуществляется не у государства, а у собственника (например, компания, осуществляющая продажу земель для строительства жилого фонда).

Именно поэтому вопрос о том, какие документы необходимо готовить и как их можно проверить, является достаточно актуальным на данный момент.

Какие документы необходимо подготовить

Так как покупка любого вида недвижимости представляет собой юридически значимое действие, для правильного оформления факта перехода права собственности необходимо будет обеим заинтересованным в совершении сделки сторонам подготовить документы, которые после тщательной проверки, можно будет приложить в качестве доказательств о правомерности заключения договора купли-продажи.

Перечень документов для обеих сторон договора делится на две части: обязательные и дополнительные.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Документы, используемые для подтверждения личности сторон-участниц (а в том случае, если собственником выступает юридическое лицо, потребуются документы, закрепляющие правовое положение человека, которому доверили подписание договора);
• Документы, подтверждающие права сторон на участие в сделке и осуществление перехода права собственности на земельный участок (здесь рассматривается не только доверенность на представление интересов, если сторона не смогла присутствовать лично, но также и разрешение органов опеки и попечительства на осуществление сделки в интересах несовершеннолетних участников подписанного соглашения. Кроме того, к таким документам будут относиться также и те сведения, которые подтвердят юридическое оформление права осуществления сделки. В случае с продавцом это будет документ, подтверждающий переход права собственности на продаваемый участок именно в его адрес).

Что касается дополнительных списков, то здесь каждой стороне сделки придется оформлять его самостоятельно, так как они будут существенно различаться.

Так, для продавца, кроме документов, подтверждающих право полного распоряжения конкретным земельным участком, определяется задача предоставления всех необходимых документов на конкретный участок и все имеющиеся на нем постройки.

• Документы, подтверждающие возможность осуществления строительства именно в его индивидуально-жилищном виде в отношении конкретного участка (так как строить свое жилье можно либо только на участках, предназначенных для ИЖС, либо на участках, которые относятся к категории земель поселений. На остальных, независимо от того, к сельскому хозяйству они относятся или предназначены для дачного строительства, такое осуществлять нельзя);
• Свидетельство о праве собственности на конкретный участок, а также те документы, которые должны быть приложены к нему в качестве доказательства законности его получения (например, договор купли-продажи с предыдущим собственником или нотариально заверенная копия завещания, вступившего в законную силу именно в отношении действующего собственника);
• Технический паспорт на сам участок, а также на те строения, которые на нем находятся (в случае их капитального характера и оформления на них таких документов);
• Кадастровый паспорт на участок, в котором будут зафиксированы не только кадастровый номер, но и полные границы участка, а также сведения о том, с какими еще наделами он граничит);
• Справка или иной документ, способный подтвердить отсутствие арестов или каких-либо иных обременений на осуществление юридически значимых действий в отношении конкретного надела, а также возможных налоговых и иных задолженностей.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Заявление на имя собственника земельного участка о заключении договора купли-продажи конкретного надела;
• Согласие (в заверенном нотариально виде) о проведении сделки всех заинтересованных в ней лиц, а также тех лиц, интересы которых могут пострадать (например, в случае временного ухудшения материального положения из-за крупного вложения средств);
• Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (применяются в том случае, если участок приобретается с использованием средств материнского капитала или с привлечением заемных средств, например, соответствующее письмо из Пенсионного Фонда или нотариально заверенная копия банковского договора).

В том случае, если приобретение участка будет осуществлено у государства, покупатель, в соответствии с действующим законодательством, должен будет подготовить также кадастровые документы на этот участок, по которым ему будет присвоен кадастровый номер.

После того, как все документы подготовлены, обе стороны могут их проверить.

Как стороны могут проверить документы

В том случае, если приобретение участка под ИЖС осуществляется у государства, в дополнительной проверке все предоставляемые со стороны продавца документы не нуждаются, а вся информация, предоставленная покупателем, проверяется в течение тридцати дней с момента подачи заявления.

Вариантов для осуществления проверки существует два: с помощью агентства недвижимости, через которое покупка совершается, или самостоятельно путем проверки документов на участок через сайт Росреестра.

• Фиксация данных на конкретный участок (кадастровые планы необходимо скопировать вместе с документами, подтверждающими право собственности на участок. Как правило, копии свидетельства о праве собственности бывает достаточно);
• Проверка всех сведений об участке через публичную карту Росреестра (здесь будет возможность выяснить, где конкретно находится участок, соответствует ли его расположение тем сведениям, которые предоставляет покупателю собственник, а также возможное наличие соседей);
• В Росреестре можно заказать выписку по приобретаемому участку (в ней будут зафиксированы данные о том, кто является владельцем, а также предоставлены все кадастровые данные на участок);
• Кроме того, можно проверить границы участка на месте вместе со специалистом по картографии — процедура носит название определения (или выноса) натуральных границ. По итогам ее осуществления выносится акт о результатах проверки.

После того, как документы были проверены, наступает финальный этап — регистрация перехода права собственности от прежнего владельца к новому.

Что нужно для регистрации права собственности

Однако при регистрации перехода права собственности (путем выдачи новому владельцу соответствующего свидетельства) договор предоставить придется в качестве одного из тех документов, которые подтверждают законность требований нового собственника на владение участком.

• Заявление о регистрации перехода права собственности от одного владельца земельного участка другому;
• Оригиналы документов, удостоверяющих личности сторон-участников сделки;
• Документы (их оригиналы), подтверждающие полномочия представителей участников сделки на заключение соглашения;
• Оригинал договора купли-продажи земельного участка (количество экземпляров такового должно быть больше на одну штуку, чем сторон-участниц, так как один останется в архиве Росреестра);
• Документы, подтверждающие характер приобретаемых земель (что на них возможно осуществление именно индивидуального жилищного строительства);
• Справки и иные доказательства, имеющие юридическую силу, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на конкретный участок (независимо от того, налоговое это обременение или наложенное из-за неполных взаиморасчетов между продавцом и покупателем, например, в случае, если участок покупается с использованием средств материнского капитала);
• Нотариально заверенное согласие супругов участников сделки на ее заключение (для продавца – независимо от того, был участок приобретен до брака или в нем, а для покупателя – при наличии супруга. Это требование является обязательным, так как столь крупная сделка может оказать существенное влияние на материальное положение семьи);
• Разрешение органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц). Все перечисленные документы необходимо подать либо в подразделения по приему документов территориальных органов Росреестра, либо в многофункциональные центры по месту нахождения предмета договора. Рассмотрение всех документов, а также выдача свидетельства о праве собственности не может превышать срок более тридцати дней с момента подачи документов.

И проверка документов в этом случае играет немаловажную роль. Кроме того, при оформлении права собственности по итогам заключенного договора также необходимо будет запастись определенным перечнем документов.

Все это, однако, необходимо предпринять, чтобы сделка носила характер юридически «чистой», а риск ее оспаривания был сведен к минимуму.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/docymenty-dlya-izhs.html

Подробно о том, какие документы нужны для покупки участка под ИЖС

• При приобретении земельного участка под ИЖС стороны сделки требуют множество документов, где содержатся исчерпывающие сведения о наделе и о владельце.
• Ни в одном законе нет точного перечня бумаг, которые потребуются сторонам для проведения сделки.
• Разберем в статье какой стандартный пакет документов нужен для покупки участка под ИЖС и о возможных дополнительных бумагах, а также на что нужно обратить особое внимание при проверке.

Правовое регулирование

В российском законодательстве есть только 1 требование по документам, нужных при покупке земли – сделка должна совершаться в письменном виде. Правила составления договоров закреплены в ГК РФ: в подразделе 2 («Общие положения о договоре) раздела 3 и в параграфе 7 части 2, нормы которой регулируют продажу недвижимости.

В законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» указано, что информация о продаже участка должна вноситься в ЕГРН на основании заявления покупателя или продавца и документов, подтверждающих совершение сделки. Например, договора и акта приёма-передачи имущества.

Базовый перечень бумаг для приобретения земли

Стороны сделки обязаны оформить договор. В тексте соглашения следует отразить:

• название документа, дату оформления и место;
• сведения о сторонах (Ф.И.О./наименование организации, дата рождения, реквизиты паспорта каждой из сторон и представителей);
• предмет договора – возмездная передача земельного участка;
• описание участка – адрес, площадь, категория земель, разрешённое землепользование, иные важные характеристики (например, наличие подключённой сети электроснабжения);
• указание, что недвижимость находится в собственности продавца и не имеет обременений (не находится в залоге, в аренде у третьих лиц, на него не наложен арест и т.д.);
• условия, сроки и порядок расчётов;
• оговорка о том, что право собственности переходит после регистрации сделки в Росреестре;
• указание, кто и за чей счёт проводит государственную регистрацию договора;
• меры ответственности – сторона, нарушившая условия договора, компенсирует другой стороне убытки;
• иные условия – вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и т.д.;
• количество экземпляров договора;
• подписи и реквизиты сторон.

Внимание! Договор составляется в 3-х экземплярах. По 1-му остаётся у каждой из сторон и ещё 1 хранится в Росреестре.

В статье 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости производится по акту приёма-передачи.

В договоре должна быть отражена следующая информация:

1. название, дата и место составления;
2. сведения о сторонах (переписываются данные покупателя и продавца из договора);
3. информация о договоре;
4. указание, что акт подтверждает передачу участка, указанного в соглашении купли-продажи;
5. характеристики участка (адрес, кадастровый номер, площадь и другие);
6. список объектов, которые есть на участке, и которые передаются вместе с ним (например, хозпостройки);
7. перечень вещей и документов, которые бывший владелец передаёт покупателю (технические документы, ключи и т.д.);
8. информация о количестве экземпляров документа (оформляется минимум 3);
9. Ф.И.О./наименование продавца и покупателя, подписи сторон или их представителей.

Важно! Если стороны не хотят составлять акт приёма-передачи, то в договоре нужно отдельно указать, что участок передаётся в определённый момент и без подписания указанного документа.

Дополнительные бумаги

Покупатели также требуют от продавцов:

• выписку из ЕГРН;
• личный паспорт и копии его страниц;
• межевой план;
• справка из БТИ о том, что на участке не зарегистрирована недвижимость;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец не состоит там на учёте.

В выписке из ЕГРН нужно проверить:

• принадлежит ли участок продавцу на праве собственности;
• наличие обременений, не указанных в договоре, не находится ли участок под арестом;
• категорию земель;
• разрешённое землепользование;
• соответствует ли площадь той, что указана продавцом;
• соответствие кадастрового плана участка фактической конфигурации границ.

Выписка оформляется в электронной или в бумажной форме. Сведения в ней действительны на дату выдачи, поэтому перед подписанием договора и передачей денег желательно заказать ещё одну.

Справка! Если у покупателя есть сомнения относительно правильности размещения границ участка в натуре, то следует пригласить кадастрового инженера для консультации

Паспорт гражданина должен быть действительным. Информация из него должна соответствовать сведениям о владельце в выписке из ЕГРН. Паспортные данные переносятся в договор.

Если гражданин состоит на учёте в ПНД или НД, стороны могут заказать врачебное освидетельствование в день совершения сделки. Врач осмотрит пациента и выдаст  справку о том, что на этот момент человек может в полной мере понимать происходящее и руководить своими действиями.

Проверка информации по земельному наделу

С земельным наделом могут возникнуть следующие проблемы:

1. Покупателю показали территорию, которая в реальности не принадлежит продавцу. Например, владелец огородил часть муниципальной земли, о чём власти пока не знают. От нового собственника могут потребовать привести участок в соответствие с межевым планом и кадастровым паспортом.
2. Продажа участка неуполномоченным лицом. Например, договор подписывает сын или внук владельца без доверенности. Такое соглашение недействительно.
3. Продажа недвижимости гражданином, которому она не принадлежит. Например, человек владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
4. Продавец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере из-за болезни, и не во все дни может контролировать свои действия и осознавать их юридические последствия. Возрастает риск отмены сделки из-за того, что собственник не в полной мере понимал происходящее.
5. Сделку не зарегистрируют, если недвижимость находится в залоге или суд наложил запрет на распоряжение ею.

Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.

Еще больше сведений о проверке документов в видео:

Что нужно для регистрации сделки в Росреестре?

Чтобы переход права собственности на дом был отмечен в ЕГРН, покупатель должен представить регистратору:

• заявление, заполненное по установленной форме (оформляется по месту предоставления услуги);
• 2 оригинала договора купли-продажи и приложения к ним (например, акт приёма-передачи);
• личный паспорт.

Документ об оплате госпошлины представлять не обязательно – приход средств на счёт управления Росреестра отражается в системе муниципальных платежей.

Гражданин отдаёт оба экземпляра договора. Один остаётся на хранении в Росреестре, другой возвращается с отметкой о регистрации.

Заключение

Для оформления купли-продажи участка и его последующей регистрации требуется только договор. Иные документы покупатели требуют, чтобы убедиться в полномочиях продавца и проверить, действительно ли надел отвечает всем заявленным характеристикам.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-zemli-pod-izhs

Какие документы нужны при покупке земельного участка

Купля-продажа земельных участков под подсобное хозяйство или под индивидуальное строительство набирает обороты с каждым годом. Очень много горожан желают если не на постоянно переехать за город, то хотя бы заиметь место для загородного цивилизованного отдыха. Многие рассматривают приобретение земельных участков в качестве выгодного вложения капитала.

Однако, чтобы покупка прошла без стрессов, важно знать, на что обращать внимание при разговоре с продавцом участка.

Целевое назначение участка

Целевое назначение участка – один из важнейших параметров, на которые нужно обратить внимание: от этого зависит, разрешено ли будет на участке строительство.

Если в планах строительство, то участок, как минимум, должен быть предназначен для использования как садовый или дачный с правом строительства жилого дома.

На землях ЛПХ можно будет построиться капитально только в границах поселений. Лучший статус для участка под застройку – ИЖС.

Не нужно принимать на веру слова продавца о легкости перевода земли в категорию ИЖС. Существует очень много требований к земле для перевода:

• близость к поселению
• согласование с администрацией
• общественные слушания.

Прохождение всех этих формальностей требует вложений иногда сопоставимых со стоимостью самого участка.

Также с опаской нужно отнестись к участкам, расположенным в непосредственной близости к водоему или к лесу. Земли могут быть ограничены в обороте. В неразберихе 90-х годов происходили переводы участков, расположенных в природоохранной зоне, в земли под ИЖС.

Даже при надлежащем оформлении сделки, всегда будет существовать риск потери такого участка в дальнейшем.

Проверяем земельный участок

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:

1. Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2017 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.
2. Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.
3. Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.
4. Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в Роснедвижимости и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.
5. Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.
6. Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.
7. Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.

Итак, после чего можно принимать решение о покупке:

• в выписке из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях на участок
• установлены границы участка: стоят колышки
• есть справка о подземных коммуникациях или есть топография с указанием всех подземных коммуникаций
• есть справки о полной оплате задолженностей из налоговой и правления СНТ.

Если на участке начато какое-либо строительство, нужно проверить наличие исходно-разрешительной документации:

• проекта планировки территории
• техусловий для присоединения инженерных коммуникаций
• утвержденной в архитектурных и в надзорных органах проектной документации
• градостроительного заключения.

Право на строительство дает разрешение на строительство с подписью главы районной администрации.

Вопросы продавцу

Покупая участок, необходимо подготовить грамотные вопросы, которые вы зададите продавцу. Они помогут показать информированность покупателя, снизить цену, определить размер будущих эксплуатационных расходов и вложений и выявить аферу.

Что нужно спросить у продавца участка:

• Кто собственник, как стал собственником и почему продается?
• Какова категория участка и её разрешенное использование?
• История земли – кто раньше был собственником?
• Состав и размер платежей.

Обязательно выясните у продавца на момент приобретения участка состоял ли он в браке, есть ли согласие жены на продажу. Если продавец разведен меньше трех лет назад (срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества), то необходимо согласие бывшего супруга на продажу.

Попросите продавца погасить заранее все задолженности по обязательным платежам или обговорите этот момент в договоре, чтобы задолженности были погашены после получения денег за продажу участка.

Обращение в администрацию

Обязательно проверьте, не находится ли земля в зоне отчуждения. Если, например, недалеко проходит газопровод высокого давления, в зоне 300 м. нельзя ничего строить.

Также под землей может проходить линия связи или электрокабель, тогда на землю могут быть установлены ограничения – вплоть до запрета возведения капитальных строений. Также ограничено использование земли в охранных зонах водоемов, автодорог, ЛЭП.

Не поленитесь обратиться в местную администрацию и выяснить нет ли планов на ваш участок у властей: не зарезервирована ли эта земля для строительства федеральных трасс и пр. Это не закрытая информация, которая предоставляется всем желающим.

Если участок окружают свободные земли, уточните план застройки соседних территорий, чтобы не получилось так, что вы купили землю, а через некоторое время напротив построили свиноферму или коровник. Выяснить такие нюансы можно в районной администрации.

Коротко резюмируя, можно отметить что у покупателя могут возникнуть сложности при приобретении участка, если:

• земля входит в особо охраняемые природные территории
• она на праве бессрочного пользования
• есть обременения
• земля подпадает под изъятие для государственных нужд.

Юридическая история участка

Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет.

Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку.

В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника. Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.

Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.

Покупка земельного участка.риски, документы, процедура оформления

Если ранее Вам не приходилось иметь дело со сделками по покупке земельных участков, то, для начала, Вам желательно узнать ответы на следующие вопросы:

I. Какова процедура покупки земельного участка?

• Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.
• Предъявление продавцом участка всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Если необходимые для продажи документы не подготовлены в полном объеме, то определяются сроки подготовки этих документов и заключается предварительный договор. Далее придется ждать, пока продавец подготовит необходимый пакет документов.
• Заключение основного договора купли-продажи земельного участка.
• Расчет покупателя с продавцом. Как правило, самым безопасным и надежным способом при взаиморасчетах наличными средствами являются взаиморасчеты с использованием банковской ячейки.
• Регистрация земельного участка в органах юстиции.

II. Какие риски есть при покупке земельного участка?

В практике сделок по земельным участкам существует достаточно большое количество возможных рисков, поэтому остановимся на трех основных группах достаточно распространенных рисков при покупке земли.

Риск первый: недобросовестный продавец Продавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка. Например:

• Несоответствие предназначения земли заявленному — очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
• Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
• Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
• Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу часто происходит в случаях, когда продавец демонстрирует документы старого образца без указанных кадастровых номеров.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры. Что может усложнить процесс приобретения земельного участка?

• Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
• Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
• Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

Риск третий: невнимательность покупателя

Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

III. Какие документы должен предоставить продавец земельного участка?

Документы, удостоверяющие продавца:

• для гражданина паспорт,
• для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
• для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
• для юридического лица — учредительные документы

• Кадастровый паспорт земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован
• Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ)

Источник: https://2020-g.ru/kvartira-dom-uchastok/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-pokupke-zemelnogo/

Документы при покупке участка ИЖС 2019 — земельного, какие нужны

Покупка земли под ИЖС ‒ это довольно сложная процедура для тех, кто ранее не участвовал в подобных сделках. Как правило, такие приобретения совершаются в связи с желанием граждан стать владельцами усадеб и участков для земледелия.

Земли ИЖС являются выгодным вложением. При совершении сделки от продавца потребуется предоставление определенных документов. Покупателю впоследствии также придется подготовить нужные бумаги для регистрации права собственности.

Приобретение земли

Прежде чем принимать решение о покупке, стоит выяснить, к какому виду собственности относится надел:

• государственная земля;
• относящаяся к собственности субъектов и федеральных округов РФ;
• принадлежащая муниципалитету;
• земля в частной собственности;
• территории общедолевой или общей совместной принадлежности.

Предоставить сведения о принадлежности выбранной земли может местное отделение Земельного комитета.

Правовой аспект

В процессе участия в сделке продавец с покупателем составляют договор купли-продажи. Основные положения, касающиеся этой бумаги, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Форма составления договора должна быть письменная. На бумаге должны оставить подписи обе стороны. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, в противном случае договор считается недействительным.

До 2013 года такая бумага подлежала обязательной регистрации в Росреестре. Однако в законодательстве произошли изменения, и в 2019 году сам договор купли-продажи регистрировать не требуется.

Единственные регистрационные мероприятия, которые обязательны при совершении сделки ‒ это госрегистрация по переходу права собственности. До момента обращения в Росреестр участок ИЖС принадлежит продавцу. Он обладает правами на землю, зарегистрированными в ЕГРП. После регистрации покупателю будет передан не только участок, но и права на него.

Порядок оформления

И покупатель, и продавец должны представлять, как в общем виде выглядят этапы приобретения участка:

1. Подготовка документов и их проверка.
2. Проверка юридической чистоты объекта и сделки.
3. Заключение договора купли-продажи с уточнением всех пунктов, которые включены в него.
4. Обращение к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи в том случае, если надел ИЖС относится к долевой собственности.
5. Расчет покупателя с продавцом. Рекомендуется использовать для этой цели банковскую ячейку ‒ данный вариант расчетов считается наиболее безопасным для обеих сторон.
6. Оформление сделки в органе Росреестра, регистрация права собственности.

Документы при покупке участка ИЖС

Покупатель должен запросить у продавца следующие основные документы при покупке участка ИЖС:

Необходимый перечень

• Помимо вышеуказанных бумаг, покупатель вправе попросить и дополнительные документы при покупке земельного участка под ИЖС.
• В их перечень входят:
• 1. Документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки:

• справка, содержащая нормативную стоимость надела;
• документ об отсутствии построек на участке;
• документ, свидетельствующий об отсутствии обременений.

2.

Документы, которые могут потребоваться от продавца, если он является физическим лицом:

• согласие от супруга продавца на совершение сделки;
• разрешение от органов опеки в том случае, если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин;
• справка о дееспособности продавца.

3. Документы, которые могут потребоваться, если на приобретаемом участке осуществляются строительные работы:

• разрешительный документ;
• проект планировки;
• разрешение на подвод инженерных сетей;
• проектная документация;
• бумага от градостроительного комитета.

Бумаги для регистрации права собственности

Для регистрации права собственности можно обратиться как в Росреестр, так и в Многофункциональный Центр или на портал Госуслуги. Также подать бумаги можно почтовым отправлением.

Перечень документации для регистрационной процедуры:

• заявление, написанное покупателем;
• российский паспорт;
• межевой план;
• бумага, являющаяся основанием для совершения регистрации права собственности (договор);
• квиток об уплате пошлины.

Размер пошлины за регистрацию составляет 350 рублей. Заявитель имеет право не предоставлять квитанцию об оплате. Это остается на его усмотрение.

Однако в случае, если в информационной системе платежей не появится информация о поступлении платежа в течение 5 дней с момента подачи документов, Росреестр отклонит заявку и вернет гражданину пакет документов.

Образец заявления о регистрации права собственности на земельный участок здесь,

образец межевого плана здесь.

После приема документов в Росреестре выдается выписка, свидетельствующая об их получении. Затем начинает отсчитываться срок проведения процедуры. По правилам, он должен составлять не более 1 месяца. Однако на практике регистрационные мероприятия осуществляются гораздо быстрее. В итоге покупателю выдается свидетельство, оформленное в соответствии с установленными стандартами.

Как обезопасить сделку?

При заключении сделок с недвижимостью существует вероятность столкнуться с мошенниками. В последнее время бывают попытки заключения сделок по поддельным документам или с предоставлением недостоверных сведений.

Безопасность сделки беспокоит главным образом покупателя. Он должен позаботиться об отсутствии «подводных камней», которые сулят в дальнейшем большими проблемами.

Чтобы убедиться в том, что все документы, фигурирующие в процедуре, оформлены правильно, стоит сверить данные из них с информацией на сайтах госорганов.

Важно проверить, чтобы пакет документов у продавца был полным. Можно при необходимости запросить и дополнительные бумаги.

Во время подписания договора стороны сделки должны внимательно изучить все его тонкости и нюансы. Если покупателя все устраивает, он может вносить задаток.

Проверка недвижимости и подлинности документов

Покупателю при приобретении надела необходимо произвести проверку объекта покупки и юридической чистоты процедуры.

Как это можно сделать:

• запросить справку в ЕГРН, свидетельствующую о наличии или отсутствии ограничений на участке и обременений;
• взять выписку из ЕГРН, содержащую характеристики земли, в том числе ее площадь, расположение границ;
• проверить у продавца наличие бумаги, дающей право распоряжаться землей;
• получить документ, который подтверждает целевое назначение территории;
• обратиться за помощью к юристу, который поможет проверить подлинность документов и чистоту сделки.

Получить выписки и справки в ЕГРН покупатель может самостоятельно, поскольку Росреестр придерживается при работе принципов общедоступности и открытости.

Но если покупатель пожелает взять в Росреестре справку о зарегистрированных ранее правах на участок, то ему надо обращаться к продавцу, поскольку эти сведения могут предоставить только собственнику.

На видео о покупке земли ИЖС

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/izhs/dokumenty-pri-pokupke-uchastka-izhs/