Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме 2020 — согласование, незаконная, законодательство

Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения, выполненной без предварительного согласования в Москве и преобладающем большинстве районов Подмосковья, существенно различаются.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования и планируемых и выполненных ремонтных работ, что делает возможной согласование незаконной перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме.

Для согласования работ «по факту» достаточно разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Надзорный орган в лице Государственной Жилищной Инспекции г. Москвы рассматривает обращение собственника/арендатора нежилого помещения на основе проектной документации и положительного заключения органов Роспотребнадзора и СЭС.

Проектную документацию для узаконивания перепланировки может разработать любая организация с допуском СРО (например, наша).

В случае внесения при ремонте изменений в несущие конструкции, техническое заключение должен будет разработать автор проекта дома или замещающая его организация, которой на сегодня является ГБУ «Экспертный центр».

Проектная документация разрабатывается на основе учетной документации БТИ.

• Пример проекта перепланировки нежилого помещения
• 
• 
• Подробнее с данным проектом возможно познакомиться здесь.
• Для большинства районов Московской области внутренний муниципальный регламент в не предусматривает согласование незаконной (выполненной без предварительного согласования) перепланировки нежилых помещений.

Такие работы согласовать возможно, но либо как еще только запланированные, либо по факту, но на основании решения суда. Обращение в суд требует разработки судебного технического заключения.

Процедуры согласование предстоящей перепланировки нежилого помещения и необходимая для этого проектная документация в большинстве случаев для Москвы и Подмосковья схожи.

Перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящем здании

Для согласования нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, обличий между Москвой и Московской областью практически нет.

Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро Технической Инвентаризации Москвы или областное БТИ.

Незаконная перепланировка нежилого помещения, расположенного в отдельно стоящем здании, также может быть согласована «по факту».

Состав необходимой проектной документации точно такой же, что и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах.

Функциональное назначение помещения и согласование

В зависимости от функционального назначения нежилого помещения, расположенного в жилом доме, состав проектной документации может потребовать дополнений. Как правило, это связано с размещением в помещении предприятий следующей направленности:

• общественное питание;
• детские учреждения;
• аптеки и медицинских учреждения.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развёрнуто описывается объект (уровень освещённости, эффективность вентиляции, материалы и цветовое решение полов, доступность для маломобильных граждан и т. д.), а также в подробностях излагается состав проводимых мероприятий и применяемые при производстве работ материалы и технологии.

В большинстве случаев, раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации и требует существенной проработки проектного решения.

1. Для некоторых видов нежилых помещений в согласовании перепланировки принимает участие МЧС
2. Фото нежилых помещений различного назначения
3. 

Необходимость согласования перепланировки

• При самовольной перепланировке нежилых помещений, расположенных в жилых домах, сохранить факт ее проведения в тайне и избежать визита представителей надзорного органа надзорного органа удаётся крайне редко.
• Как правило, поводом для проверки является жалоба на незаконную перепланировку нежилого помещения от жильцов, обеспокоенных безопасностью проводимых работ.
• При обнаружении факта перепланировки, выполненной без предварительного согласования, надзорным органом выписывается штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения, который для физических лиц составляет на сегодня 2-2,5 тысячи рублей, незаконная перепланировка нежилых помещений юридическими лицами предполагает выплату штрафа в сумме от 300 до 350 тысяч рублей.
• Кроме этого, собственнику или арендатору направляется предписание с требованием или узаконить выполненные работы или вернуть помещению первозданный вид, соответствующий документам БТИ.

Как показала практика нашей организации, подавляющее большинство работ, выполненных без предварительного согласования, содержат недопустимые мероприятия.

Согласование незаконной перепланировки нежилого помещения может потребовать проведения восстановительных работ, объем которых зависит от масштаба произведённых нарушений.

Результатом самовольных работ может стать появление трещин по всему зданию и как следствие, проведение масштабного и дорогостоящего восстановительного ремонта.

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы сможете задать вопросы на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-nezhilyh-pomeshcheniy.html

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Незаконная перепланировка нежилого помещения: ответственность

Магазины, парикмахерские, клиники и другие объекты малого бизнеса на первых этажах жилых домов или крупные торговые центры давно привычны взгляду любого горожанина.

Как и квартиры или частные дома имеют фиксированную планировку, которую собственники не могут в полной мере менять по своему усмотрению.

В этой статье даются ответы на вопрос о том, что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, как ее по возможности узаконить и каковы последствия самовольного ремонта в 2019 году.

Какие перепланировки нежилых помещений читаются незаконными

Существует несколько типов переделок:

1.  не нуждающиеся в согласовании,
2.  узакониваемые в уведомительном порядке,
3.  согласовываемые по проекту до проведения,
4.  недопустимые.

Последние не получится согласовать ни до, ни после проведения. В списке таковых:

•  Разрушение несущих стен и перекрытий;
•  Использование тяжелых материалов для перегородок если ранее они были выполнены из легких конструкций;
•  Укорочение или полное уничтожение системы вентиляции;
•  Подключение теплой системы отопления к общедомовой системе горячего водоснабжения или отопления;
•  Вынос радиаторов отопления на балконы;
•  Перепланировка нежилого помещения расположенного в доме после признания его аварийным;
•  Изменение фасадов или размеров помещений относящихся к культурному наследию;

При наличии проекта можно согласовать:

1.  Устройство дополнительных туалетных и ванных комнат;
2.  Дополнительные перегородки;
3.  Новые выходы на улицу;
4.  Изменение половых конструкций;
5.  Проемы в перекрытиях для внутренних лестниц;
6.  Устройство дверных проемов в несущих стенах.

Куда жаловаться жителям многоквартирного дома на незаконную перепланировку нежилых помещений

Чаще всего жильцы жалуются на перепланировки в коммерческих помещениях в случае, когда из беспокоят работы, проведенные объектах расположенных на первых этажах многоквартирных домов. В таком случае жаловаться можно сразу в несколько инстанций: ТСЖ, Управляющая компания, но реально вопрос решает только Жилищная инспекция.

Подать обращение можно посетив лично учреждение. Жалобы составляются заранее или на месте. После этого сотрудник придет с проверкой в помещение и убедится в том насколько его состояние соответствует указанному в техническом паспорте. Дальше ситуация будет развиваться в зависимости от того какие изменения произведены.

  Оформление приватизации квартиры через МФЦ

Жильцам нужно знать, что не все изменения нуждаются в согласовании, другие же согласовываются в уведомительном порядке.

Порой коммерческие объекты располагаются в зданиях имеющих культурное значение. Это может беспокоить жильцов города. В таких случаях имеет смысл жаловаться не только в жилищную инспекцию, но и в отдел культурного наследия и отдел городской архитектуры.

Можно ли узаконить перепланировку

О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.

На первом этапе нужно;

•  Заказать технический паспорт в БТИ;
•  Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
•  Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
•  Оформить согласие собственников смежных помещений;
•  Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.

Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:

1.  Отделом архитектуры города;
2.  Горгазом;
3.  Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
4.  Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;

Внимание! В зависимости от того какие именно изменения будут произведены, приведенный выше список могут дополнить: ТСЖ, Водоканал, МЧС, и т.д

На третьем этапе собранные документы подаются в местную жилинспекцию.

После этого можно приступать непосредственно проведению работ с соблюдением норм законодательства касательно шумности и времени проведения.

Последний этап – регистрация проведенных работ и их результатов в БТИ и Кадастровой Палате Росреестра. После этого в техническом паспорте и выписке из ЕГРН появятся новые данные.

Узаконивание через суд

Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:

•  Получить письменный отказ в БТИ;
•  Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
•  Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
•  Подготовить проект перепланировки;
•  Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
•  Получить поэтажный план;
•  Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
•  Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
•  Сделать копию паспорта заявителя.

  Изменения в законе о перепланировке квартир в 2019 году

Все полученные документы собрать в единый пакет и подать в суд первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.

Внимание! Оплатить пошлину можно в кассе Сбербанка, через терминал, банкомат или в режиме онлайн.

Какова ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения: судебная практика

Распространено ошибочное убеждение, что за перепланировку нежилого помещения собственник может быть привлечен к ответственности по ст .7.21 КоАП РФ. На самом деле это не так. Эта статься распространяется лишь на нарушения в ходе ремонта помещений жилого фонда. В Гос. Думу были внесены предложения по изменению этой нормы.

Это выразилось в Законопроекте № 659948-6. Его путь начался в 2014 году. В 2016 он прошел второе чтение, но на этом все и закончилось. Поэтому виновники таких действий несут ответственность по иным статьям. Так, в столице есть собственный КоАП. По нему собственники московской коммерческой недвижимости, допустившие незаконную перепланировку несут ответственность по ст.

9.12 КоАП Москвы штрафом в размере от:

1.  2 до 2.5 тысяч рублей для физических лиц;
2.  5 до 15 тысяч рублей для должностных лиц;
3.  300 – 350 тысяч рублей для юридических лиц – от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Однако, штраф далеко не самое большое наказание, которое грозит собственнику за несогласованную реконструкцию. Вместе со штрафом выдает предписание устранить нарушения. Это можно сделать двумя путями:

•  Узаконить перепланировку. Если это возможно, то есть вариант уведомительного согласования для некоторых видов работ, либо через суд.
•  Вернуть помещение к допустимому состоянию за свой счет.

Так как чаще всего речь идет о перепланировке коммерческих помещений на первых этажах, то судебная практика опирается на то, насколько затронуты интересы жильцов. Так, есть прецеденты, когда суд принимал решение, обязывающее собственников таких помещений убрать самовольно оборудованных выходы на улицу, навесы, и т.д.

Самовольная перепланировка нежилого помещения: штраф Ссылка на основную публикацию

Источник: https://jurconsull.ru/nedvizhimost/nezakonnaya-pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya/

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения и квартир в 2019 году

• Главная
• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем, какие наказания за несогласованную перепланировку предусмотрены в законодательстве РФ и куда обратиться, если вы узнали, что сосед делает незаконный ремонт.

unsplash

• Что считается основанием для взысканий
• Штраф за несогласованную перестройку квартиры
• Как могут обнаружить нарушения
• Ответственность за перестройку нежилого объекта

• Порядок назначения ответственности

Куда писать заявление на нелегальный ремонт соседей

• Как быстро инстанции отреагируют на жалобу

Что делать, если происходит незаконная перестройка нежилого объекта

Изменение конфигурации помещенияи перенос инженерных коммуникаций нельзя делатьбез согласования с Жилищной инспекцией или районной администрацией. При этом нужно учитывать, что на некоторые работы разрешение не выдается.

Например, не всегда можно присоединить к комнате балкон или лоджию, убрать перегородки в панельныхстроениях. Подобные изменения могут навредить соседям или начать разрушение здания.

Расскажем про ответственность за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году. 

Что входит в самовольную перепланировку в многоквартирном доме

Некоторые работы можно делать без узаконивания, просто зарегистрировав их в БТИ. К ним относится:

• Увеличение размеровкухни, санузла и комнаты за счет коридора или кладовки.
• Остекление балконов.
• Установка новой техники (без нарушения коммуникаций).
• Расширение дверного проема.
• Объединение санузла.

На любое другое вмешательство в изначальный проект жилья, нарисованный в техническом плане, нужно получить письменное разрешение. Для этого понадобится архитектурный план будущего жилья, разработанный инженерами, подтверждение права собственности и подписи других собственников.

Если ни того, ни другого нет — ремонт считается самовольным. Таким же он будет, если положительное решениеот муниципалитета было получено, но в процессе ремонта владелец изменил одобренный архитектурный проект. Это выяснится сразу после завершения строительства. Контролирующая организация назначит комиссию, которая проверит соответствие проведенных работ плану.

Такой объект не получится ввести в эксплуатацию, пока он не будет приведен в нужное техническое состояние. Все определения и правила касательно процесса согласования указаны в Жилищном кодексе РФ, статьи 25-29.

Какой штраф назначают за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году

Заглянем в ст. 7.21 КоАП РФ. Согласно этой статье, нарушитель получает взыскание от 2 до 2,5 тысяч рублей. Сумма кажется небольшой, но ею дело не ограничится. Инспектор выпишет вам предписание узаконить все преобразования или вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Второй вариант для тех случаев, когда работы вредят устойчивости здания или комфортному проживанию соседей. 

Если же собственник отказывается выполнять предписания, на него подают в суд. Согласно п. 5, ст. 29 ЖК РФ, оштрафованную квартиру могут продать с публичных торгов. Часть вырученной суммы удерживается для проведения ремонта, остальное получает владелец. Кроме того, граждане, не исполняющие предписания районной администрации, ограничены в выезде в другие страны.

В случае с социальным жильем, в такой же ситуации разрывают договор с нанимателем, а ответственность за преобразования несет владелец. 

Как может быть обнаружена незаконнаяперепланировка

Просто так с проверкой к вам никто не придет, но постоянным шумом и горами габаритного мусора могут заинтересоваться соседи и пожаловатьсяна стройку. Инспектор нанесет визит при нарушении прав других жильцов.

Например, вы переоборудовали жилье на свой вкус и забрали часть общей территории, или затопили проживающих под вами людей из-за расширения ванной комнаты на жилуютерриторию.

В этом случае еще одним возможным последствиемстановится компенсация соседям.

Также инспекция проводит проверку, когда внутри или снаружи здания появляются трещины. Если обнаружится, что виноваты вы – штрафи обязательство узаконивания или устранения деятельности. Другие частые ситуации, при которых обнаруживается проблема:

• Продажа. Продаватьтакую недвижимость можно, но есть один нюанс. Ответственность за переоборудование несет покупатель, поэтому его сложно найти. В связи с этим продавцу часто приходится занижать стоимость. 
• Ипотека. Такие трудности могут возникнуть при покупкеперестроенной квартиры в кредит.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения

К таким объектам относятся отдельно стоящие здания, недвижимость на первых этажах многоквартирных домов и подвалы. В первом случае получить разрешение немного легче, так как не требуется согласие остальных жильцов.

Нужно собрать документы, сделатьархитектурный проект в бюро с допуском СРО, получить согласие БТИ, СЭС, Пожарной службы и предоставить их в местную жилищную инспекцию. Осуществить это может как собственник, так и арендатор.

Чтобы начать строительные работы, необходимо иметь письменное разрешение. Его отсутствие чревато материальным взысканием. Точнуюсумму штрафа за незаконную перепланировку нежилогопомещения найти сложно, так как в разных регионах она может быть разной. Примерные цифры:

• Для физического лица — 2-2,5 тыс.руб. 
• Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.
• Для юридических лиц — до 350 тыс. руб.

Как и в случае с обычными квартирами, выплатой штрафа не обойтись. Если из-за переоборудования был причинен ущерб — выплачивается возмещение. Также потребуется либо узаконить внесенные изменения, либо вернуть все в прежний вид. Если нарушитель систематически игнорирует предписания жилищной инспекции, на него подают в суд и могут изъять объект недвижимости из собственности.

Еще одно последствие — проблемы с продажей объекта, в котором были проведены несогласованные и незарегистрированные изменения. Такую сделку невозможно провести, пока документы или техническое состояние здания не будут приведены в надлежащее состояние. 

• Представитель контролирующей организации выявляет нарушения при плановом осмотре или проверке по поступившей жалобе, заявлению.
• Составление акта о проверке и протокола с указанием административного наказания.
• Одновременно составляется предписание об устранении найденных несоответствий.

Решение инспекции можно обжаловать в течение десяти дней с момента его получения. Далее расскажем куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей.

Что делать, если в доме проводят несогласованное переустройство

Часто владельцы предпочитают не получать разрешение на такие строительные работы. Это не страшно, если задуманы простые манипуляции с не несущими стенами — тогда проблемы будут только у собственника.

Но может быть так, что человек в желании улучшить жилье переходит разумные границы и сносит, утяжеляет важные конструкции.

Поэтому если появилось подозрение, что затянувшийся соседский ремонт затрагивает ваши интересы или грозит безопасности здания — действуйте по следующему алгоритму.

• Убедитесь, что опасения не беспочвенны. Придите к соседу и попросите у него документы, полученные в контролирующей организации или поинтересуйтесь у бригады, что они планируют делать в помещении. Но вас могут не впустить внутрь и даже не открыть дверь, так как имеют на это право.
• Если все произошло именно так, обращайтесьв управляющую компанию. В ней должна храниться копия разрешения. Может случиться, что в УК нет постановления или они не реагируют на сигнал от жильцов. 
• Тогда, чтобы выяснить, было ли проведено согласование ремонта, нужно лично посетить Жилищную инспекцию или районную администрацию.
• В случае отсутствия у них разрешения на действия, производимые соседом, пишется жалоба или заявление в свободной форме с описанием ситуации. Хорошо, если документ подпишет большинство жильцов.
• В течение 30 дней представители инстанции должны провести проверку и уведомить вас о решении в письменной форме. Требования к нарушителю они предъявят самостоятельно.

Если по прошествии месяца вы не получили ответа, придется действовать дальше и жаловатьсяна бездействие чиновников в прокуратуру.

Также вы можете подать заявление в суд, но для этого нужно иметь пакет документов с результатами обращений в управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру. Кроме того, важно предоставить максимум сведений, подтверждающих несанкционированный ремонт.

Как быстро запретят проведение работ

Если собственник не будет игнорировать посещение и предписания инспектора, опасные работы запретят сразу же. Устранение уже сделанных преобразований займет два-три месяца.

 В случаях, когда владелец отказывается нести ответственность, процесс затягивается. Контролирующий орган подает на него в суд, а это может растянуться на многие месяцы.

В итоге, помещение могут продать на аукционе и возложить обязанность по приведению жилья в порядок на нового собственника.

Если из-за действий соседа проживание в вашей квартире становится опасным, придется арендовать другую квартиру. Позаботьтесь о том, чтобы можно было вернуть потраченные деньги.

Пригласите независимого оценщика для выяснения реального размера ущерба и управляющую компанию, чтобы они зафиксировали разрушения.

Сохраните все чеки, квитанции и официальный договор аренды для последующего возмещения убытков через суд.

Кудажаловаться на незаконную перепланировку нежилого помещения

Порядок действий почти такой же.

• Если вам кажется, что объект переделан без учета строительных норм, и это затрагивает права и интересы других собственников, обратитесь в управляющую компанию. 
• При отсутствии действий с их стороны, можно подать жалобу в жилищную инспекцию или районную администрацию. Иметь подтверждение того, что ремонт несанкционирован, необязательно. 
• Организация обязана провести проверку после поступившего сигнала и предоставить ответ о выявлении или не выявлении нарушений.
• Следующая инстанция, в которую могут обратиться жильцы дома — суд.

Подведем итог. Что будет за незаконную перепланировку квартиры:

• Штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей. 
• Предписание узаконить преобразования или привести жилье в прежний вид.
• Проблемы с дарением, продажей помещения.
• Возможная принудительная продажа жилья.

С нежилым объектом дела обстоят почти также, за исключением суммы взыскания и сделок с недвижимостью — продать ее не получится.

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/chem-grozit-nezakonnaya-pereplanirovka-nezhilogo-pomeshcheniya-i-kvartir-v-2019-godu-37071

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения

• Какой закон устанавливает ответственность за незаконную перепланировку
• Дополнительное наказание за перепланировку без разрешения
• Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке
• Возможные изменения закона для юридических лиц

Какой закон устанавливает ответственность за незаконную перепланировку

Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.

Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:

• для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
• должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
• фирм — от 300 до 350 тыс. руб.

Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:

• для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
• должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
• фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:

• для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
• должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
• фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

При этом не все регионы установили подобные наказания. Например, кодексы об административных правонарушениях Новосибирской области, Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Хабаровского края таких норм не содержат.

Дополнительное наказание за перепланировку без разрешения

Как правило, если в субъекте установлен штраф за перепланировку, он касается только помещений в многоквартирных домах. В связи с этим собственники нежилых зданий (торгово-офисных, гостиничных, многофункциональных и других) не считают необходимым разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местными чиновниками.

Однако отсутствие в законодательстве какого-либо региона штрафа за перепланировку нежилого помещения без разрешения не означает, что нарушитель может совсем избежать наказания.

Сущность предварительного согласования переустройства в том, чтобы компетентный контролирующий орган подтвердил отсутствие отступлений от закона.

Так, незаконная перепланировка может привести к нарушениям:

• ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;
• ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Наказание установлено в следующем размере:

Норма закона	Для граждан	Для ИП	Для должностных лиц	Для юрлиц
Ст. 6.3 КоАП РФ	100–500 руб.	500–1 000 руб.	500–1 000 руб.	10–20 тыс. руб.
Ст. 20.4 КоАП РФ	2–3 тыс. руб.	20–30 тыс. руб.	6–15 тыс. руб.	150–200 тыс. руб.

Избежать штрафа за незаконную перепланировку помещения поможет только своевременное приведение проектной документации в соответствие с требованиями как федерального, так и местного законодательства.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке

Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:

1. В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
2. При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
3. Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.

Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.

Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:

• жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
• администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
• управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
• Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.

ВАЖНО! Уплата штрафа за самовольное переустройство не освобождает от выполнения предписания. При невыполнении последнего штраф могут назначить повторно.

Возможные изменения закона для юридических лиц

В 2015 году стало известно, что Минстрой России планирует инициировать ужесточение ответственности за незаконную перепланировку. Действующий общефедеральный КоАП не касается нежилого фонда, штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения для юридических лиц в нем не установлено.

Планируется ввести штрафные санкции за перепланировку нежилого помещения в отношении:

• должностных лиц — от 30 до 50 тыс. руб.;
• юридических лиц — от 250 до 300 тыс. руб.

***

Итак, наказание за незаконную перепланировку нежилых помещений сегодня установлено только в ряде региональных кодексов об административных правонарушениях. Общероссийский же КоАП содержит санкции только для граждан.

Несмотря на отсутствие прямого штрафа, юридическое лицо может получить взыскание опосредованно — за нарушение противопожарных или санитарных норм.

Избежать негативных последствий поможет своевременное согласование проектной документации с контролирующими ведомствами.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

Источник: https://nsovetnik.ru/pereplanirovka/shtraf-za-nezakonnuyu-pereplanirovku-nezhilogo-pomesheniya/

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• проект переустройства или перепланировки; 
• технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

1. были представлены не все документы;
2. представление документов в неуполномоченный орган власти;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy