Тсж или управляющая компания: что лучше 2020 — в новом доме

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Многие граждане не понимают, что такое ТСЖ, какие права и обязанности есть у жильцов, которые выбрали такой способ управления домом, что лучше: ТСЖ или управляющая компания и почему?

ТСЖ – способ управления, который выбирают собственники квартир в многоквартирном доме. Это своего рода способ самоуправления, при котором собственники квартир сами выбирают председателя ТСЖ, объем работ и расходов, необходимых на содержание общего имущества, необходимый объем платежей (взносов).

Контроль за работой ТСЖ тоже ложится на плечи собственников, то есть, каждый человек, на которого записана квартира, несет ответственность за содержание общего имущества в доме.

Разница между ТСЖ и УК

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом домеЧем ТСЖ отличается от управляющей компании? При выборе такого способа управления домом, как УК, собственники жилья нанимают управляющую компанию, которая управляет их домом. При таком способе, как ТСЖ, собственники управляют домом сами.

Такой способ управления кажется сложным, поскольку ТСЖ представляет собой юридическое лицо, а это значит, что для этого необходимо открывать счет, оплачивать людям заработную плату, платить налоги, заключать договоры с обслуживающими компаниями (газовой службой, водоканалом, теплоснабжающей организацией и т. д.) и др.

Еще одним отличием ТСЖ от УК является то, что ТСЖ занимается обслуживаем одного дома, в то время как в ведении УК находится одновременно несколько домов. К тоже же работу УК контролировать сложно, а работу ТСЖ контролируют сами жильцы дома.

Что лучше?

Так какой же способ управления выбрать: управляющую компанию или ТСЖ? Необходимо проанализировать плюсы и минусы каждого способа.

Преимущества и недостатки УК

Плюсы:

    ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

  • управляющая компания – профессиональная организация, у которой есть подрядчики, инженерно-техническая служба, аварийная и т. д.;
  • большинство вопросов, касающихся обслуживания дома, решаются без непосредственного участия жильцов;
  • при наличии нескольких должников по коммунальным услугам необходимые работы по дому все равно выполняются;
  • возможность быстрого отказа от услуг организации, качество работ которой жильцов дома не удовлетворяет;
  • управляющая компания знает специфику работы с многоквартирными домами, правила предоставления услуг населению, умеет правильно решать споры с подрядчиками;
  • у УК нет внезапных расходов, плата за совершенную работу всегда фиксирована.

Минусы:

  • у УК нет заинтересованности в каждом доме, поэтому многие работы не выполняются или выполняются, но не в срок или итогом работы становится плохое качество выполненных услуг;
  • наличие сложностей у жильцов дома получить информацию о работе УК;
  • обслуживание УК обходится жильцам дороже, чем ТСЖ;
  • далеко не всегда УК прислушивается к мнению отдельных жильцов. Зачастую она принимает какие-то решения самостоятельно (например, каких подрядчиков пригласить для выполнения работ, когда проводить те или иные работы и др.).

Преимущества и недостатки ТСЖ

Плюсы:

    ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

  • ТСЖ является некоммерческой организацией, целью которой является не зарабатывание денег, а качественное управление домом;
  • ТСЖ является удобной и прозрачной формой управления, подходит для тех домов, в которых люди друг друга знают, общаются, где они открыты на диалог и без проблем могут собраться на общем собрании собственников;
  • правление ТСЖ состоит исключительно из собственников жилья, то есть, всех соседей;
  • председателя правления выбирают члены общего собрания. Председателем должно быть лицо, которое является собственником одной из квартир;
  • есть свой штат персонала, к которому любой собственник квартиры в многоквартирном доме может обратиться в любое время и получить необходимую помощь;
  • все вопросы касательно обслуживания дома решаются на общем собрании жильцов. Каждый желающий может предложить свое решение той или иной проблемы, каждый присутствующий всегда в курсе того, какие работы будут выполняться;
  • при ТСЖ каждый владелец заинтересован в том, как будет выглядеть его дом, какие работы нужно провести и т. д.;
  • все деньги жильцов аккумулируются на общем расчетном счете ТСЖ;
  • прозрачность. Любой собственник в любое время может получить отчеты о финансовой деятельности товарищества, ревизионной комиссии, сметы доходов и расходов и др.;
  • жильцы сами решают: что, когда и в каком объеме нужно ремонтировать;
  • ТСЖ является более экономным вариантом управления домом.

Минусы:

    ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

  • финансовая нестабильность. Создание ТСЖ может оказаться невыгодным в небольших домах либо в тех домах, где наблюдается низкий процент по платежам за техническое обслуживание. Прежде чем создавать ТСЖ, необходимо все тщательно продумать и просчитать: сколько денег и куда будет расходоваться;
  • не идеальность жильцов – не все люди платят по коммунальным платежам вовремя. При составлении сметы этот момент всегда нужно учитывать;
  • в правление могут попасть некомпетентные, нечестные люди;
  • найти председателя ТСЖ, который будет отдавать все свое время на управление многоквартирным домом, не всегда так просто;
  • некоторые работы по ремонту, содержанию дома могут обходиться ТСЖ дороже, чем УК. Это связано с тем, что подрядчики не заинтересованы в одиночных заказах, поэтому повышают свои тарифы для ТСЖ.

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше: ТСЖ или УК?» нельзя, поскольку выбор правильной формы управления жилфондом зависит от многих факторов: компетентности и образованности наших граждан, размером дома (для маленьких домов лучше создавать ТСЖ), дружностью и сплоченностью всех соседей и т. д.

Что выгодней?

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Если же дом большой, жильцы не знают друг друга в лицо, а на собрании не является и половина от общего количества собственников, тогда лучше обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя управление домом. К тому же, нужно понимать, что способ управления жильцы дома в любой момент могут поменять.

Как поменять УК на ТСЖ в 2019 году?

Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.

Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.

Источник: http://expert-home.net/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-chto-luchshe/

Ук или тсж — что эффективнее?

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.

Содержание

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

Читайте также:  Как заказать технический паспорт дома в мфц (техпаспорт) 2020 - получение

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг.

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет.

Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.).

Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома. На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК. Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

  • Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
  • Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

Источник: https://novostroev.ru/articles/uk-ili-tszh-chto-effektivnee/

Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?

Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?

Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.

Управляющая компания:

  • выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
  • отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
  • организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Квартиры от застройщиков с акциями

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.

Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.

Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом.

На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК.

ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

  • С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
  • У них есть собственная материально-техническая база.
  • От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

  • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
  • Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
  • УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
  • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

  • В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
  • Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
  • Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
  • Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

  • с управленческим опытом;
  • имеющие свободное время и желание управлять домом;
  • во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/choose/upravlyayushchaya-kompaniya-ili-tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-chto-vybrat/

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом домеКак управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

Читайте также:  Налоговый вычет на детей 2020 - на ребенка, стандартный, что такое, заявление, как рассчитать, документы

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом домеОсновные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Тсж или управляющая компания: что лучше, какие есть отличия между ними, преимущества и недостатки, плюсы и минусы каждой формы управления

Жилищным кодексом разрешено несколько форм управления домом. Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию.

В некоторых случаях, жильцам целесообразнее самим брать в свои руки заботы по контролю дома. В статье мы рассмотрим основные преимущества и недостатки таких способов управления домом как ТСЖ и УК и ответим на вопрос о том, нужно ли вообще ТСЖ?

Ознакомившись с понятием и отличительными признаками товарищества собственников жилья, вы сможете сделать самостоятельные выводы о том, что будет лучше для вашего МКД — ТСЖ или УК?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома;
  • нанимает персонал для ухода за территорией;
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
  • собирает квартплату;
  • оплачивает налоги;
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Справка! По форме между ТСЖ и УК нет никакой разницы — они обе следят за содержанием дома и обеспечивают своевременную оплату всех услуг жильцами.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:

  1. Возможность выбора эсплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя.
  2. Возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов.
  3. ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом домеБольшая свобода в распоряжении средствами, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства.
  4. Свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.
  5. Возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты.
  6. Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).

В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:

  1. Придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.
  2. Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги.
  3. В случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
  4. Сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость самостоятельного взаимодействия со многими службами.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Какая форма управления лучше?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.

Обратите внимание! Если жильцы не хотят брать на себя излишнюю заботу по найму и отбору эксплуатационный компаний, заниматься перераспределением средств, а также если в доме много нанимателей социального жилья или обычных арендаторов — такому МКД лучше всего довериться профессиональной УК.

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Другие формы объединения жильцов

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

  • поставка горячей и холодной воды;
  • отопление;
  • обеспечение водоотвода (канализация);
  • проводение электричества;
  • уборка придомовой территории и подъездов;
  • организация уборки мусора;
  • обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Важно! На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию, лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

  1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhej-kompaniej.html

Кому доверить новостройку: тсж или управляющей компании?

Вопрос управления многоквартирным домом для большинства собственников жилья стоит довольно остро, поскольку, как правило, мало кто доволен работой своих ТСЖ или Управляющей Компании.

О том, как правильно организовать и контролировать в многоквартирном доме этот процесс, мы поговорили с Дмитрием Мацкевичем, генеральным директором управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век».

– В чем отличие ТСЖ и УК при обслуживании домов?

– Дмитрий Мацкевич: Согласно части 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом.

Таких способов насчитывается три: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией или компанией (УК). В настоящее время основной вопрос, как правило, возникает вокруг того, доверять ли управление домом профессиональной управляющей организации или все-таки создавать ТСЖ, контролирующее финансово-хозяйственную деятельность в доме?  Свои плюсы и минусы есть у каждого способа управления домом.  Так, ТСЖ часто выбирают самостоятельные и независимые собственники жилья, которые готовы и имеют возможность и время вникать во все тонкости управления многоквартирным домом. При грамотном подходе ТСЖ позволяет им в буквальном смысле взять дом в свои руки. Однако и ответственность при этом велика. Главная сложность для ТСЖ – наладить системную работу, ведь ресурсов у жителей одного-двух домов гораздо меньше, чем у крупной или средней управляющей компании.

– Какие ресурсы, которые есть у управляющей компании, не может позволить себе ТСЖ?

– Д.М.

: Главное преимущество управляющей компании заключается в том, что ее штат всегда укомплектован и есть хорошая материально-техническая база, налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, сотрудники готовы в любой момент откликнуться на любую нештатную ситуацию в доме или в квартире.

Кроме того, у управляющей компании есть собственная бухгалтерия, в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и могут отстаивать интересы жильцов в суде, опираясь на свой опыт и практику. ТСЖ в большинстве случаев не может позволить себе такую роскошь, как узкие профильные специалисты.

Еще одна сложность с ТСЖ заключается в том, что собственникам бывает сложно договориться между собой по поводу управления домом: начинается борьба за власть, конфликты, финансовые противоречия и пр.

С управляющей компанией в этом плане проще, так как она, по сути, профессиональный наемный менеджмент, которым легче управлять и с которым порой проще договориться, чем с другими собственниками жилья.

Читайте также:  Субсидия на оплату жкх 2020 - кто имеет право, кто может получить, кому положена, для пенсионеров, малоимущим семьям, какие документы нужны

ТСЖ или управляющая компания: что лучше 2020 - в новом доме

– В чем отличие ТСЖ и УК при обслуживании домов?

– Д.М.

: Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги. К тому же важно понимать два основополагающих момента: в управляющей компании борьба с должниками более эффективна, чем в ТСЖ, при этом, ТСЖ, как правило, «живет» до первого отопительного сезона.

Дело в том, что при наличии долговой задолженности в отопительный период ТСЖ не в состоянии в полном объеме оплачивать счета ресурсоснабжающих компаний, поэтому образуются долги, которые накапливаются из года в год.

УК же способна лучше бороться с должниками, во-первых, а во-вторых, финансировать долги перед ресурсоснабжающими организациям за счет других своих проектов.

Для развитых и современных управляющих компаний являются нормой электронные личные кабинеты собственников, возможность вводить через них показания счетчиков, видеть квитанции и сразу же оплачивать их, получать новостные рассылки и оперативную обратную связь от представителей компании, другими словами – полная прозрачность услуг.

– Если смотреть на ситуацию в целом, мало кто доволен работой ТСЖ или УК в своем доме. В чем заключаются самые распространенные претензии собственников к их работе в столичных домах?

– Д.М.

: Список наиболее распространенных претензий собственников – цена и качество предоставляемых услуг, вода и ее температура, уровень отопления, периодичность и качество выполнения работ по санитарии, то есть качество уборки территории. Собственники могут быть недовольны тарифами, содержанием общего имущества. Это стандартный набор, который касается как ТСЖ, так и управляющих компаний.

– Могут ли жители влиять на стоимость коммунальных услуг и услуг УК при разработке тарифов?

– Д.М.

: Жители могут влиять только на стоимость жилищных услуг и услуг УК, стоимость коммунальных услуг устанавливается законодательно (региональной энергетической комиссией по тарифам субъекта РФ). Тарифы на жилищные услуги и услуги УК согласовываются на год и автоматически продлеваются, если жители или орган местного самоуправления (Совет дома) не изъявляют желание его изменить.

У жителей всегда есть возможность изменить тариф путём общего собрания, проводить внеочередные собрания можно в течение года сколько угодно раз.

– Как жители могут контролировать УК? Возможно ли реально влиять на качество услуг?

– Д.М.

:

Источник: https://moscowchanges.ru/mymoscow/komu-doverit-novostrojku-tsz-ili-upravlausej-kompanii/

«Сфера ЖКХ не самая коррумпированная, но самая скандальная»

Директор по правовым и жилищным вопросам ГК «Комфорт» Николай Яценко в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, какой вариант управления новостройкой предпочтительнее для собственников — через управляющую компанию или ТСЖ.

Что лучше для жителей — управляющая компания или ТСЖ?

Для каждой категории собственников и для каждого многоквартирного дома есть наиболее эффективные варианты. Они зависят от нескольких факторов. Первый — это средний достаток жильцов дома.

Как правило, управляющая компания (УК) работает по тарифам, утвержденным общим собранием собственников, органами местного самоуправления, либо конкурсом, который проводят они же.

Работа ТСЖ (товарищества собственников жилья) обходится гораздо дороже, расходы на содержание управленческого аппарата товарищества довольно высоки, поскольку делятся, как правило, на один многоквартирный дом.

Второй немаловажный фактор — активность собственников. Для создания и функционирования ТСЖ это немаловажное обстоятельство — среди жильцов должны быть активисты, готовые тратить свое время на управление домом. Хорошо, если это будут бескорыстные люди, искренне заинтересованные в благополучном содержании своего дома.

Часто складывается ситуация, при которой руководство ТСЖ превращает управление домом в свой частный бизнес, а бороться с этим крайне сложно, так как органы государственной власти проверяют ТСЖ крайне неохотно.

Большое значение имеет и размер многоквартирного дома — если в нем более двухсот квартир, то общее собрание, необходимое для принятия большинства важных решений, становится проблемой.

Итак, получается, что управляющая компания — более подходящий вариант для большого дома, жители которого не имеют высоких доходов и не готовы тратить время на управление домом самостоятельно.

Неплохо зарекомендовали себя и тандемы УК и ТСЖ, когда управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом по договору, заключенному с товариществом. Здесь активность собственников и контроль со стороны ТСЖ удачно сочетается с профессионализмом управляющей организации.

УК от застройщика — это хорошо или плохо?

Сейчас УК от застройщика — это данность. Большинство застройщиков имеют собственные управляющие организации, и надо рассматривать каждый такой случай отдельно. Есть множество как положительных, так и отрицательных примеров работы УК от застройщика.

При этом нельзя отрицать, что управляющая организация — лучшая контролирующая сторона, так как именно ей придется сталкиваться со всеми недоделками и проблемами дома, допущенными на этапе строительства, именно она заинтересована в том, чтобы своевременно указать на них застройщику и убедить исправить.

У застройщика есть право выбирать УК. Но жители должны подтвердить этот выбор на общем собрании, иначе этот вопрос перейдет в компетенцию органов местного самоуправления. Смена УК тоже проводится жителями на общем собрании.

Почему сфера ЖКХ считается самой коррумпированной?

Я бы не согласился считать ее таковой. Действительно, есть вопросы, связанные с внесением в реестр лицензий Государственной жилищной инспекции, с проведением конкурсов органами местного самоуправления, но ситуация не настолько плачевна. Коррупция гораздо сильнее развита в образовании, медицине, органах власти. Но я бы сказал, что сфера ЖКХ — самая скандальная.

Почему? Потому что мы сталкиваемся с ней ежедневно. Медицина, образование, правоохранительные органы возникают в нашей жизни время от времени, а наш дом мы видим каждый день, поэтому любые недостатки бросаются в глаза и раздражают.

Сталкиваясь с вопросами ЖКХ ежедневно, любой человек начинает считать себя экспертом в данной области, поэтому часто возникают ожесточенные споры и недоверие.

Каковы основные признаки профессиональной управляющей компании?

Во-первых, это наличие лицензии на управление многоквартирными домами. Во-вторых, руководство компании должно иметь сертификаты сдачи квалификационного экзамена по лицензированной деятельности по управлению многоквартирными домами. Важно и наличие у компании квалифицированного персонала, а также материально-технической базы и выстроенных бизнес-процессов.

Следят ли жители за тем, как УК или ТСЖ расходуют их деньги?

Обычно нет. Всегда есть определенная открытая информация, но не многие к ней обращаются. Обычно такие вопросы возникают только при появлении претензий к качеству работы УК или ТСЖ.

  • Заложиться на НДС: на сколько подорожают коммунальные услуги с 1 января 2019 года
  • Лайфхак: как сэкономить на коммунальных платежах

Дата публикации 17 сентября 2018

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/sfera_jkh_ne_samaya

Новое в работе УК и ТСЖ в 2020 году

Программа семинара уникальна и не имеет аналогов на российском рынке.

Каждый вопрос рассматривается лектором с позиции разных структурных подразделений компании: юристов, экономистов, бухгалтеров и руководителей.

Весь семинар построен таким образом, что каждый новый блок связан или является продолжением предыдущего. Поэтому наши семинары интересны от начала и до конца практически всем сотрудникам управляющей организации. 

При участии двух и более специалистов от одного юридического лица предоставляется скидка от 10%.

Внимание!!! Программа семинара обновлена 13 ноября!

Налогообложение деятельности УК (ТСЖ) в 2019-2020 годах

1. Новые поправки в НК РФ с 2020 года в части НЕпризнания выручки от коммунальных услуг для целей исчисления налога на прибыль и УСНО. 2. Облагаются ли страховыми взносами и НДФЛ вознаграждения членам совета дома и председателям ТСЖ: судебная практика и позиция Минфина РФ и налоговиков. 3. И снова про аффилированность с учетом самой свежей судебной практики

Обращения собственников: как решить вопрос со срывом сроков ответов?

1. Ответственность за несвоевременные ответы по КоАП РФ: разбор нормативки и судебной практики. 2. Каналы коммуникации с собственниками при поступлении обращений: что учесть при работе с каждым каналом. 3.

Новые требования по документообороту УК (журналы жалоб, регистрация заявок по некачественным услугам при прямых договорах «Собственник — РСО», журналы показаний ИПУ и ОДПУ и т.д.) 4. Чем ознакомление с документами отличается от предоставления документов? 5. На какие обращения и когда нужно отвечать? 6. Как продлить срок ответа на обращение законно? 7.

Как можно использовать закон «О персональных данных» для ограничения объемов предоставляемой информации? 8. Чем системы автоматизации и контроля исполнения могут помочь в работе с обращениями.

Новый порядок регулирования взаимоотношений УК и ТСЖ с РСО при прямых договорах

1. Вводится новая обязанность по передаче четко прописанного пакета документов от УК (ТСЖ) в РСО при переходе собственников на прямые договоры. Среди передаваемых данных: ФИО собственника, его телефон и адрес электронной почты, реквизиты документа, удостоверяющего личность и т.д. 2.

В РСО необходимо будет передавать адреса всех помещений в МКД с указанием площади помещения, площади помещений, входящих в состав общего имущества, а также количества лиц, постоянно и временно зарегистрированных в помещении. 3.

По ИПУ необходимо будет передавать все сведения, в частности наличие и тип ИПУ в каждом помещении, дате и месте их установки, а также показания за последние 12 месяцев. 4.

В РСО необходимо будет сообщать о льготниках, о квартирах, в отношении которых введено приостановление/прекращение предоставления коммунальной услуги, а также реквизиты документов подтверждающих право собственности на помещение.

В ситуации, когда УК (ТСЖ) не передадут полные данные и РСО понесет убытки вследствие неправильного определения размера платы за коммунальные услуги, то такие убытки РСО будут компенсированы за счет УК и ТСЖ. 5. Четко прописана ситуация, когда РСО «сдвигает» сроки начала заключения договора с собственниками помещений на 3 месяца. 6.

Изменился порядок проверки показаний ИПУ по обращению потребителя. 7. Обозначены сроки передачи РСО показаний ОДПУ управляющей компанией (ТСЖ) при прямых договорах. 8. Обозначены «крайние» сроки подачи показаний ИПУ собственниками помещений для учета их в расчетном месяце. 9.

Прописана обязанность УК (ТСЖ) по обслуживанию внутридомовых систем в МКД при прямых договорах, контроль ими качества коммунальных услуг, порядок обеспечения доступа РСО к внутридомовым сетям. 10. Обязанность по установке ОДПУ лежит теперь на УК и ТСЖ!!! 11. Прописано КТО СНИМАЕТ ПОКАЗАНИЯ ИПУ при прямых договорах. 12. Четко прописан запрет рекламы в платежном документе. 13. Прописана обязанность УК и ТСЖ осуществлять прием жалоб и обращений в сторону РСО и передача их РСО. 14. Приведен проект типового договора «РСО – собственник».

Общие собрания собственников

Источник: https://www.burmistr.ru/seminars/novoe-v-rabote-uk-i-tszh-v-2020-godu1/

Ссылка на основную публикацию