Оценка земельного участка 2020 — кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

  • Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимаяКадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.
  • Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
  • Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
  • Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
  • Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

  1. Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
  2. При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
  3. Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
  4. Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

  • Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
  • Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
  • В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
  • До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

  1. Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
  2. Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
  3. Проводится в несколько этапов:

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

  • Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимаяИспользуется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.
  • Определяется себестоимость участка.
  • Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

С 2020 года кадастровая оценка будет проводиться по новой единой методике. как самим рассчитать налоги?

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ. Что изменится с введением новой методики кадастровой оценки, вырастет ли стоимость кадастровой оценки объектов, какие новые функции появятся у кадастровой палаты?

По последним данным, комиссии по пересмотру кадастровой стоимости больше половины решений приняли в пользу граждан. Все больше россиян стали оспаривать кадастровую стоимость своих квартир и дач. Показатель серьезный, ведь именно от этого зависят налоги на недвижимость. Да и суммы, на которые граждане смогли «удешевить» свою недвижимость впечатляют.

Достаточно назвать цифры только в одном, «среднем» регионе страны. Так, в 2017 году комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области рассмотрела 513 заявлений о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Итог — были приняты решения об уменьшении ранее установленной общей кадастровой стоимости 386 объектов. В денежном эквиваленте — это более четырех миллиардов рублей.

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Налоговая амнистия: какие долги и налоги простят россиянам в 2018 году?

Всего же, как заявили в центральном аппарате ведомства, в январе — декабре 2017 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 54,7 тысячи заявлений. Они касались 103,4 тысячи объектов.

Цифра для непосвященного кажется огромной, но в Росреестре говорят, что это всего 0,06 процента от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 января 2018 года содержались в ЕГРП.

К слову, там есть сведения на 161,8 миллиона объектов по всей стране. По итоговым цифрам хорошо заметно, что успешно оспаривать кадастровую стоимость год от года граждане стали чаще.

Если сравнить эти цифры с 2016 годом, то количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 7,5 процента.

В самом Росреестре напоминают, что любой человек, несогласный с оценкой кадастровой стоимости своей недвижимости, может оспорить ее результаты. Вариантов на выбор предлагается два.

Можно пойти в суд, но проще и надежнее обратиться в специальные комиссии по оспариванию. Они созданы при управлениях Росреестра абсолютно во всех регионах России.

Напомним, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

В Росреестре назвали самую свежую цифру — с января по декабрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 58,2 процента заявлений. Фактически это означает, что чуть ли не каждое второе заявление недовольных кадастровой оценкой граждан было удовлетворено.

Росреестр напомнил, что он сам не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Но он участвует в исправлении ее оценки, если у собственников, или как выражаются чиновники — у правообладателей, появились сомнения в ее правильности.

Читайте также:  Как купить землю у государства под ижс 2020 - земельный участок

Стоит напомнить, что до 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей стране определяли так называемые независимые оценщики.

Ну а после этого те цифры, которые высчитывали и записали независимые оценщики, утверждали региональные и местные органы власти.

Работа независимых оценщиков вызывала и до сих пор вызывает немало вполне справедливых нареканий. В их расчетах попадались не только чисто арифметические ошибки, но и просто неграмотные действия. В некоторых регионах одинаковые объекты недвижимости стоили совсем не одинаково, в других же регионах кадастровая оценка дворца вдруг оказывалась ниже стоимости лачуги.

А вот потом оспаривать результаты работы независимых оценщиков было невероятно сложно.

Количество нареканий перешло все границы, и стало понятно, что ситуацию необходимо менять. Причем кардинально.

Новые функции Кадастровой палаты

Как известно, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». В связи с этим изменились и функции Кадастровой палаты.

Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.

Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.

Закон «О государственной кадастровой оценке» предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости. И не важно каких — хоть дачи на шести сотках, хоть огромного частного завода или гостиницы.

Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.

В Росреестре напомнили, что новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

Что изменит новая методика кадастровой оценки?

С 1 ноября 2017 года вступила в силу новая методика кадастровой оценки, подготовленная Минэкономразвития. В х к документу говорится, что он призван «повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости».

Напомним, что методика – это часть новой системы проведения и оспаривания государственной кадастровой оценки, введенной 3 июля 2016 года федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Полный переход на неё рассчитан до 2020 года.

Кадастровую оценку сегодня проводят независимые оценщики. К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ.

Эксперты отмечают, что новая методика создана на основе федерального стандарта оценки (ФСО) № 4 и полученного оценщиками опыта. Система расчёта осталась той же, по которой работали оценщики, она стала лишь более подробно расписана.

Объекты недвижимости будут оцениваться с учетом экономических, экологических и социальных факторов региона, таких как уровень жизни населения, процент миграции, социальный состав жителей, инфляция, уровень ВВП субъекта РФ, наличие источников, загрязняющих природную среду.

При этом будет учитываться фактическое, а не «возможно выгодное использование строения и участка», как оценивалось ранее. К неблагоустроенным объектам (без газа, отопления, горячего водоснабжения, электричества и канализации) будет применяться понижающая корректировка.

Юристы считают также, что новая методика прибавит работы оценщикам, и стоимость их работы для потребителя скорее всего вырастет.

Зачем нужно больше информации об объектах недвижимости

Новая методика обсуждалась с оценочным сообществом, предложенные в ней изменения выглядят вполне логичными, оцениваются профессионалами рынка как позитивные.

Кардинальных изменений в подходах к оценке не прослеживается, в том числе в системе расчёта стоимости.

По существу, мы видим уже знакомый всем профессиональным оценщикам Федеральный стандарт оценки – ФСО № 4, но более детально прописанный.

Акцент сделан на учёт ряда ценообразующих факторов, таких как ситуация на рынке недвижимости, макроэкономическое окружение, состояние объекта, то есть степень его физического износа и прочее. Также принимается в расчёт историческая ценность объекта – очевидно, что оценщики все вышеназванные факторы всегда учитывали.

Более того, в последние годы оценочное сообщество и на уровне саморегулируемых оценочных организаций (СРОО), и в формате работы экспертов на площадках рабочих групп при министерстве экономического развития многое сделало для совершенствования методик.

Основная проблема, к сожалению, никакими методиками не решается. Речь идёт о базах данных и источниках, которые необходимы для анализа рынка. На сегодня общепризнанным в среде специалистов является факт, что именно недостатки баз данных Росреестра – основная причина проблем в оценке.

И без решения этой проблемы ни работа независимых оценщиков, ни передача полномочий по оценке в ГБУ в данном вопросе «погоды не улучшит».

Уже и Росреестр признал, что основные ошибки в кадастровой оценке объектов произошли не из-за того, что методика оценки плоха, а из-за того, что информация, внесенная в базу Росреестра, мягко говоря, неполная, – где-то нет конструкций объектов, где-то неправильно указана площадь и т. д.

Вырастет ли кадастровая стоимость?

Как пояснили в Кадастровой палате, кадастровая стоимость не будет меняться (также сохраняется право на обжалование кадастровой стоимости за правообладателями земельных участков) в нескольких случаях.

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Новые правила кадастровой оценки недвижимости с 2017 года: что изменится

Если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 г. кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения.

Не будет меняться кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г., меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость.

Если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г.

или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения. В то же время, если на 1 января 2014 г.

отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

В таком случае кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 г. с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

Кадастровая стоимость после 1 января 2017 г. определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

Как правильно оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость можно, если при оценке использовались неверные сведения об объекте недвижимости, например, неправильная площадь, и если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной.

Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре либо в суд. Более быстрый способ скорректировать кадастровую стоимость – это обратиться в комиссию.

Порядок обращения в комиссию можно узнать на официальном сайте Росреестра (http://rosreestr.ru) или по телефону кол-центра 8 (800) 100-34-34.

Физические лица могут выбирать – обратиться в суд или в комиссию, а юридические лица обязаны сначала обратиться именно в комиссию. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца.

Вместе тем, согласно федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года кадастровая стоимость меняться не будет, право на обжалование кадастровой стоимости также сохраняется за правообладателями объектов недвижимости».

Как будут увеличатся налоги на недвижимость

До 2020 года налог на недвижимость будет постепенно увеличиваться. Расчёт налога будет осуществляться от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной, которая ниже первой.

По некоторым объектам разница может достигать десятков раз.

К этому времени для объектов с кадастровой стоимостью недвижимости менее 10 млн рублей, сумма налога составит 0,1 % от стоимости в год, до 20 млн рублей – 0,15 %, дороже 20 миллионов – 0,2 %.

Кроме этого при исчислении налога расчёт будет производиться не от кадастровой стоимости всего объекта, а от кадастровой стоимости за минусом вычета. На квартиру такой вычет составляет 20 кв. метров, на комнату – 10 кв. м, на жилой дом – 50 кв. м, на единый недвижимый комплекс – 1 млн рублей. Например, если площадь квартиры 48 кв. метров, то налог будет исчисляться с 28 кв. метров.

Источник: http://informatio.ru/news/realty/s_2020_goda_kadastrovaya_otsenka_budet/

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Оценка земельного участка 2020 - кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая Тарасова Ольга

  • руководитель проектов 
  • по оценке направления
  • «Финансовый консалтинг» 
  • Группы компаний SRG

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства. 

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости. 

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью.

Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания.

Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой. 

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям. 

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом. 

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект. 

Читайте также:  Налоговый вычет за обучение ребенка (детей) 2020 - в институте, в вузе, возврат налога, документы, подоходного, как получить, как вернуть

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное. 

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности.

При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет.

По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность.

К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков.

Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка. 

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде. 

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем.

Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта. 

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.

Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода.

Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7»

В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов

Источник: https://www.srgroup.ru/mass-media/experts-say-srg/common-mistakes-when-disputing-cadastral-value/

Кадастровая стоимость земельного участка 2019-2020 год

Кадастровую цену определяют в процессе оценки, её выполняют независимые оценщики. Процесс кадастровой оценки указан в законе «Об оценочной деятельности». От величины кадастровой цены зависят многие финансовые аспекты. Чаще всего её завышают, что бьет по карману многих граждан.

  • Арендаторам и владельцам недвижимости нужна реальная рыночная цена для того чтобы:
  • · меньше платить налог;
  • · определить выкупную цену земли при покупке;

· платить меньше аренду и т.д.

С 2015 года налог на недвижимость физических лиц начали устанавливать по кадастровой цене, поэтому граждане стали заинтересованы в установлении реальной рыночной стоимости своих квартир и домов.

Еще не все регионы стали использовать этот способ расчета налога, но к 2020 году его будут применять по всей стране.

Есть и такие случаи, когда граждане наоборот желают её повысить (это относится к судебным спорам, кредитному обеспечению (залогу), установлению величины страховых выплат, величины ущерба и т.д).

  1. Оспаривание кадастровой цены доступно таким лицам:
  2. · владельцам земли;
  3. · владельцам квартир;
  4. · арендаторам земли;
  5. · владельцам и арендаторам зданий и сооружений;

· претендентам на недвижимость (людям, желающим выкупить землю), бывшим владельцам земли (если они хотят пересмотреть величину размер налоговых выплат и т. д.).

В прошлом году кадастровую оценку «заморозили» до 2020 года.

Приведем на примере действующий сейчас мораторий

В 2014 году кадастровая оценка земельного участка была на уровне 250 000 руб. С 2016 года она выросла до 375 000 руб. По мораторию, для расчета налога за землю будет использовать цену 250 000 руб.

Если же кадастровая цена участка уменьшена по суду в 2016 году до 200 000 руб., то во время действия моратория для расчета налога за землю будут учитывать сумму 200 000 руб.

Где можно узнать кадастровую цену?

  • Узнать кадастровую цену быстрее всего на сайте Росреестра.
  • Кадастровая цена зависит от следующего:
  • · территориальное местонахождение объекта недвижимости;
  • · его площади.
  • · уровня цен на рынке.
  • На сайте Росреестра нужно воспользоваться интерактивной картой, она позволит узнать не только цену, но и предоставит вам много полезных данных о недвижимости.

Периодичность кадастровой оценки

Решение о проведении кадастровой оценки принимают власти регионов, городов и районов, именно они подбирают оценщиков и подписывают с ними соответствующие договора. Кадастровую оценку осуществляют 1 раз в 3 года, но не реже 1-го раза в 5 лет. В столице и других крупных городах переоценку могут проводить не чаще 1-го раза в 2 года.

  1. Цель кадастровой оценки:
  2. · регистрация прав на землю и сделок с ней, защита прав землепользователей и субъектов федерации;
  3. · определение суммы налога и размера аренды за землю;
  4. · установление размера компенсации, если земля изымается для государственных целей;
  5. · поддержка рынка земли;
  6. · информирование граждан о цене земли;
  7. · оценка эффективности использования территории.
  8. Если гражданина не устраивает кадастровая цена участка, то он вправе оспорить её в суде или в специальной комиссии, причем любое решение можно пересмотреть в вышестоящей инстанции суд.

Как определить целесообразность оспаривания?

Кадастровая цена пересматривается 1 раз в 5 лет (может и 1 раз в 3 года).

В регионах этим занимаются оценочные организации, а их результаты принимают руководители субъектов федерации соответствующим постановлением. В таком документе указывают категорию земель и стоимость 1м2 земли.

Так же в нем указывают дату начала действия новой цены. Чтобы понять целесообразность оспаривания кадастровой цены нужно ознакомиться со следующим:

· справкой из кадастровой палаты;

· «Публичной картой» на сайте Росреестра, для этого нужно в форме поиска указать кадастровый номер участка, который сразу отобразиться на карте с подробным описанием, где можно узнать и цену;

Потом нужно обратиться в оценочную организацию, где предварительно определят, правильно ли оценена земля или нет. Только потом можно понять, целесообразно ли вам ее спаривать.

В этом году, скорее всего, часть лиц, получив выписку из ЕГРН поймет, что рассчитанная цена недвижимости не соответствует реальной, поэтому нужно её оспаривать и уменьшать.

Способы снижения кадастровой цены

  • По закону для этого предусмотрено два способа:
  • · с помощью комиссии;
  • · в суде.

Самым действенным из этих способов, безусловно, является иск в суд, потому что комиссии, по своей сути тоже бюрократический ресурс, поэтому они не заинтересованы в уменьшении принятой ранее кадастровой цены.

Конечно, комиссия по таким спорам должна быть из независимых лиц, но количество положительных решений выносимых ими насчитывает единичные случаи. Из этого можно сделать вывод, что нужно сразу идти в суд, также это отражает эффективность этих органов.

Пересмотр кадастровой цены в специальной комиссии

Во всех регионах РФ существует комиссия, занимающаяся пересмотром кадастровых цен. В них могут обращаться все лица. Для экономии времени гражданам проще напрямую идти в суд, потому что можно с уверенностью сказать, что он будет беспристрастным.

  1. Кадастровая стоимость земли может быть оспорена по таким основаниям:
  2. · неточные данные, которые были учтены во время кадастровой оценки (это относится к строениям);
  3. · установление кадастровой цены земли по уровню реальной рыночной стоимости.

Для рассмотрения дела в комиссии, нужно сначала собрать требуемые документы и составить заявление. Заявление составляется в свободной форме. К нему прикладывают:

  • · документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д);
  • · отчет независимого оценщика, где указана рыночная цена участка, которая существенно меньше кадастровой цены (этот документ подается в письменном виде или цифровом формате);
  • · доказательства неточности данных, которые были учтены во время оценки;
  • · кадастровую справку о цене недвижимого объекта.

Без этих бумаг ваше дело не станут разбирать. При этом участие граждан и юридических лиц в процессе рассмотрения заявления не предусмотрено. Комиссия принимает решение в течение календарного месяца. В итоге могут принять следующие решения:

· отклонить заявление;

· изменить существующую кадастровую цену.

Если ваше заявление удовлетворят, то комиссии сами отправляют нужные документы в кадастровую службу, которая внесет поправки в кадастр. О принятии отрицательного решения всегда уведомляют. При этом принятое решение во всех случаях можно обжаловать в суде.

Оспаривание в суде

Источник: https://wm-rb.net/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-2018-2020-god/

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует.

Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.

Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами.

Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид.

Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса.

То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса.

Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

  • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
  • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

  • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

  • Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.
  • Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.
  • О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка.

Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов.

Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html

Ссылка на основную публикацию