Выселение из ипотечной квартиры 2020 — обжалование, за неуплату, должника, судебная практика, несовершеннолетних детей, как отсрочить

Ипотека— один из самых распространенных способов приобретения жилья. Накопить всю сумму на дорогостоящую покупку по силам не каждой семье. Не желая ждать несколько лет, граждане обращаются за помощью к банку. С момента приобретения квартира переходит в собственность покупателя, но остается в залоге банка до полного погашения ипотечного кредита.

От покупки жилья с обязательствами на годы вперед останавливает нестабильность жизненной ситуации. Что случится, если должник не сможет вовремя вне сит взнос? В каких случаях возможно выселение из ипотечной квартиры и как оно происходит.

Обо все этом, и не только, расскажет предложенная статья.

Основания для выселения из ипотечной квартиры

Итак, после покупки жилья даже на залоговые средства квартира становится собственностью заемщика. Заемщик может прописывать в квартире членов семьи, должен платить квартплату, а вот продажа такого жилья должна согласовываться с банком. Однако, обязательства перед банком на такую крупную сумму должны быть чем-то обеспечены.

В качестве такого обеспечения может выступать приобретаемое жилье или иная недвижимость эквивалентная по стоимости, которую банк согласится принять в качестве залога. Для определения возможности выселения их ипотечной квартиры этот аспект имеет большое значение.

В случае нарушения условий договора банк вправе обратить взыскание именно на залоговое имущество.

Можно выделить 2 группы оснований для выселения их ипотечного жилья:

1.  Связанные с ипотечным кредитованием.
2.  Независящие от происхождения средств на покупку жилья.

К первой группе относятся обстоятельства, нарушающие условия заключенного с банком кредитного договора. Чаще всего речь идет о неуплате по кредиту.

Длительные просрочки по платежам вполне могут довести дело до суда и реализации квартиры с аукциона. И вот здесь важно обратить внимание на то, что именно стало предметом залога по кредиту.

Если залог сама квартира, то выселение вполне реальная перспектива при наличии прочих условий.

  Как выселить сожителя из квартиры в 2019 году

Еще одна причина для выселения – незаконные перепланировки. Еще несколько лет назад условия ипотечных договоров прямо запрещали покупку жилья с неузаконенной перепланировкой или какие-либо существенные переделки в ипотечной квартире.

Дело в том, что банк всячески старается избежать снижения ликвидности залога. Теперь перепланировка жилья в ипотеке возможна, однако требуется предварительное письменное согласование с банком – кредитором.

Если же должник игнорирует это правило и самовольно произвел опасные несогласуемые работы, не желает устранять их последствия, то в итоге банк вполне может принятий крайние меры по договору и потребовать выселения недобросовестного заемщика.

Прочие основания для выселения из ипотечной квартиры

Не стоит забывать и о прочих основаниях для выселения из собственного жилья перечисленных в ЖК РФ:

•  Жилец утратит статус члена семьи и не имеет доли собственности в квартире.
•  Бесхозяйное отношение к помещению (систематическое залитие соседей или иной ущерб причиняемый состоянию квартиры и дома, нарушение санитарных, противопожарных и прочих норм).
•  Нарушение прав и законных интересов соседей (шум в часы тишины, дебоши и т.д.).
•  Нецелевое использование помещения, наносящее ущерб правам и законным интересам соседей.
•  Изъятие участка под домом для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, что именно послужило причиной для выселения собственнику может быть предоставлено другое благоустроенной помещение или денежная компенсация. Порой ситуация настолько сложна, что вчерашний ипотечник оказывается на улице.

Процедура выселения жильцов из залогового имущества

Чтобы довести ситуацию до выселения, потребуется не малое время. Как правило, банк начинает заниматься вопросов выселения при не менее чем полугодовалой задержке по выплатам. И это при условии, что должник не идет на контакт и не принимает мер для мирного разрешения ситуации. Весь процесс можно разделить на досудебные процедуры и судебное выселение.

Порядок выселения до суда

Выселение – крайняя мера. До этого банк неоднократно постарается выйти на связь с должником. Неоднократно ему будут посланы уведомления о задолженности.

Назначаются штрафы и пени за просрочку. Если это не поможет сотрудник юридического отдела банка подготовит исковое заявление и подаст его в суд с полным комплектом документов.

  Встречный иск при выселении из жилья

Выселение в судебном порядке

Вне зависимости от оснований окончательное решение о выселении принимает только суд. В отношении ипотечного жилья большая часть разбирательств связана с долгосрочным задержкам по платежам.

Если дело дошло до крайности, и на руках у должника извещение о заседании по поводу выселения через суд, то на него стоит явиться.

Внимание! В отличие от всех прочих оснований при выселении за ипотечные долги суд, как правило, не принимает во внимание наличие в семье малолетних детей, инвалидов. Во всех остальных случаях на практике семьи с несовершеннолетними детьми без иного жилья вряд ли будут выселены.

От имени банка документы подаст профессиональный юрист. Поэтому, в большинстве случаев, решение принимается быстро. Через 10 дней оно вступит в законную силу и в течение указанного в решении срока ответчик должен будет покинуть квартиру.

Как отсрочить или избежать выселения

Ипотечное кредитование предусматривает обязательства на долгие годы вперед. Гарантированно прогнозировать ситуацию на десятилетия вперед бывает крайне сложно. В итоге, из всех оснований для выселения из ипотечной квартиры, самое пугающее – за неуплату по кредитному договору.

Выселение должника и последующая реализация имущества самый негативный вариант для обеих сторон ипотечного договора. Вопреки общественному мнению банку это не выгодно. Квартира в итоге реализуется с торгов по цене ниже, нежели приобреталась изначально.

Кроме того организационно банк так же потеряет время, а значит, и средства. Поэтому если должник примет меры для исправления ситуации, то избежать выселения будет вполне реально.

Нужно соблюдать простые правила и пользоваться законными возможностями:

1.  Если возникли сложности уплатой более одного месяца по ипотеке нельзя «затягивать» проблему. Стоит сразу обращаться в банк для определения путей выхода из ситуации.
2.  С 2019 года все банки обязаны предоставлять ипотечные каникулы сроком до полугода для каждого ипотечного договора при наличии уважительных причин, например утрата работы или тяжелое заболевание.
3.  Есть возможность написать заявление в банк о реструктуризации задолженности. Срок кредита увеличится, а вот размер платежа значительно уменьшится.
4.  Перекредитование в другом банке порой не только решают проблему грозящей задолженности, но и может дать и лучшие условия на будущее. Активное использование программ государственной поддержки помогает так же облегчить долговое бремя. Так, на сегодняшний день сниженная процентная ставка предоставляется семьям где родился 2 или 3 ребенок, выдается материнский капитал, программа «молодая семья» позволяет снизить проценты по кредиту или вовсе избежать их. Поэтому всегда стоит интересоваться нововведениями в сфере государственной поддержки.
5.  Если ситуация не слишком запущена, то при наличии уважительных причин можно обратиться к банку с просьбой о списании пеней и штрафов. При наличии уважительных причин и стабилизации платежей есть шанс на удовлетворение просьбы.

Кроме всего перечисленного есть возможность посетить банк для консультации.

 Права жильцов после выселения из ипотечной квартиры

После принятия судом решения о выселении и вступлении его в законную силу возможности сохранить квартиру уже не будет. Ни малолетние дети, ни какие—либо другие уважительные причины не смогут отменить решение суда. Единственный вариант отсрочить выселение – подать апелляцию в течение 10 суток. Но делать это стоит, если решение суда действительно не обосновано.

Внимание! Выселение за долги по ипотечным платежам не предусматривает выделения другого жилья для должника. В этой ситуации выселенцам остается лишь обратиться к местной администрации. Возможно, в регионе работают программы поддержки там семьям.

После вступления решения в законную силу банк может забирать квартиры и принимает решение о судьбе залогового имущества. Обычно его приходится продавать с торгов.

Изначально цена оказывается ниже той, по которой изначально приобреталась квартира.

После реализации из полученной суммы вычитается размер задолженности перед банком, а разница (если она остается с учетом занижения стоимости), передается бывшему собственнику.

Источник: https://jurconsull.ru/nedvizhimost/vyselenie/iz-ipotechnoj-kvartiry/

Выселение из ипотечной квартиры: особенности, судебная практика

Главная › ИМУЩЕСТВО

13.01.2019 ???? 426

Ипотека – это наглядный пример того, что в законодательных положениях Российской Федерации все еще существуют серьезные пробелы. Исходя из пунктов Конституции, у любого россиянина есть право на жилое помещение, но покупка квартиры в ипотеку может оставить его без недвижимого имущества – если вовремя не будет погашен кредит. Сегодня мы с Вами рассмотрим такой важный вопрос, как выселение из ипотечной квартиры – когда и при каких ситуациях вероятен такой расклад, какими особенностями обладает эта процедура.

Что называют ипотекой?

Ипотека – это такой кредит, который выдают на длительный временной период для покупки жилого помещения.

Ипотеку делят на такие разновидности:

1. Целевую – и тогда квартира является залоговой – то есть, если будут нарушены договорные условия либо не выплачен кредит, ее смогут отобрать.
2. Нецелевую – заемщик получает денежные средства и закладывает уже имеющееся жилое помещение – то есть, свою собственность.

В ходе разбирательств в суде будут взяты в расчет все нюансы.

Судебный орган обязательно учтет следующие моменты:

1. Продолжает ли платить клиент по своим обязательствам (даже со снижением платежек) – по причине непростого материального положения.
2. Если человек потерял рабочее место, серьезно заболел.
3. Если были приняты меры, чтобы урегулировать ситуацию без привлечения судебного органа – то есть, если заемщик просил приостановить платежи, реструктуризировать его кредит и так далее.

Выселение из ипотечного жилья возможно исключительно в судебном порядке – после доказательств неисполнения кредитных обязательств. Финансовое учреждение подает обращение в судебный орган по месту прописки клиента (а также прилагает соответствующий иск).

Алгоритм выселения из ипотечного жилья выглядит приблизительно так:

1. Финансовое учреждение старается разрешить вопрос без привлечения судебного органа – направляет заемщику уведомления, пытается дозвониться, сообщает, что нужно вносить платежи по займу. Если обратная связь отсутствует – происходит подготовка документации для передачи дела в судебный орган.
2. Следующий этап – оформление и передача в судебный орган искового заявления о взыскании долга.
3. Как только судебный орган удовлетворит иск, произойдет выбор метода воплощения взыскания на практике – как правило, жилое помещение реализуют, после торгов денежные средства идут на погашение кредита.

Что можно предпринять, если выселяют из ипотечного жилья?

Банковской организации не очень выгодно выселить клиента и реализовать жилое помещение по сниженной цене.

Кредитор старается находить компромисс, так что ситуация может быть разрешена такими методами:

• Оптимальный способ решения вопроса – реструктуризация кредита. Ее используют для уменьшения суммы платежек.
• Предоставляют кредитные каникулы (на конкретный период времени).
• У кредитора есть еще один шанс оказать заемщику поддержку – посредством списания части процентов, штрафных санкций и иных платежек.
• Если заемщиком может быть использована поддержка от государства, возможна подача специальной документации. Часть кредита погасит государство.

Если вдруг жилье заберут, банковская организация потратит время и силы на его реализацию, так что такой метод считается самым крайним – его стараются использовать как можно реже.

Внимание! Если ипотечное жилье заемщика окажется для него единственным – проблема дальнейшего жилищного вопроса банка уже не касается.

Особенности выселения с несовершеннолетними детьми

Если речь идет об ипотеке, выселение несовершеннолетнего ребенка на практике осуществляется на стандартных условиях. Применяется процедура исполнительного производства, ребенок снимается с регистрации в органах ФМС.

  Могут ли выгнать человека из своей квартиры?

Единственное, что может предпринять в подобной ситуации должник – попросить государственную помощь по системе «Жилье». Там ему выдадут жилое помещение после получения им статуса «малоимущий».

Когда из жилого помещения выселяют несовершеннолетнего, к делу всегда привлекают прокурора. Он отслеживает, чтобы не было никаких противоправных действий.

Таким образом, детей выселяют вместе с их родителями и другими членами семьи – особенные привилегии в такой ситуации не предоставляются, закон одинаков для всех.

Стоит отметить, что выселение из ипотечного жилья с материнским капиталом производится по тем же самым основаниям. Так что заемщику не стоит доводить до такой ситуации.

Что будет при банкротстве?

Ипотечную квартиру все равно продадут на торгах, вырученные средства пойдут на погашение кредитных обязательств.

Возможно ли получение отсрочки?

Отсрочку нередко просят еще на стадии досудебного урегулирования конфликта. Если заемщику хочется найти компромиссное решение, все-таки погасить займ, финансовое учреждение, в большинстве случаев, идет на определенные уступки и дает возможность воспользоваться специальными методами, подходящими для непосредственно этого случая.

Для получения отсрочки потребуется предоставление в кредитную организацию документации – доказательств того, что заемщик попал в непростое положение, по итогам которого ему нечем исполнять свои кредитные обязательства.

         Документация для доказательств:

1. Свидетельство о том, что родился малыш, нужно тогда, когда женщина – заемщик, находится в отпуске по уходу за ребенком.
2. Трудовая книжка (копия того листа, где отражена информация об уходе человека с рабочего места).
3. Справки из медицинской организации – доказательства проблем со здоровьем у заемщика либо члена его семьи.

Отсрочку выдают лишь тогда, когда приведены весомые доказательства непростого финансового положения заемщика.

Что говорит по этому поводу судебная практика?

Суды изучают делопроизводства по взысканию долга с заемщика банковского учреждения посредством изъятия залогового жилого помещения, и его дальнейшей реализации.

Главное условие, по которому принимается решение в пользу кредитной организации – предварительно было проведено досудебное конфликтное урегулирование, клиент не платит по своим обязательствам более полугода.

Важно! С детьми судебная практика предполагает точно такое же выселение из взятой в ипотеку квартиры – разве что будут привлечены дополнительные лица (прокурор и представитель опеки и попечительства).

Банковская организация подает в суд и распечатанные звонки, визиты к заемщику, а также предупреждение – о вероятном выселении за неисполнение взятых на себя обязанностей (в течение конкретного промежутка времени).

Как только судебный орган принимает решение в пользу финансовой организации, жилое помещение реализуют. Все деньги отдают на погашение долга и судебных издержек.

Другими словами, выселение из жилого помещения – это непростой и не самый приятный процесс, до которого все же лучше не доводить. Если нет денег, исполнять взятые на себя обязательства, лучше провести переговоры с финансовым учреждением и постараться найти какое-то компромиссное решение.

Таким образом, сегодня Вы узнали о том, что представляет собой выселение из ипотечной квартиры. Надеемся, что информация принесла для Вас пользу.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/vyselenie-iz-ipotechnoj-kvartiry

Выселение из ипотечной квартиры в 2019 — отсрочка, детей, судебная практика

Ипотека является основным примером, на основании которого четко видны не состыковки российского законодательства. Согласно Конституции, каждый гражданин имеет право на жилье, однако, если он приобрел квартиру  в ипотеку, велик шанс того, что недвижимость могут отобрать за неуплату кредита.

Единственная возможность гарантированно не остаться на улице – это воспользоваться одной из государственных социальных программ, таких, как «военная ипотека», «молодая семья» и других.

Основания

Под ипотекой понимают кредит, выдаваемый на долгий срок для приобретения квартиры.

Ипотека бывает двух видов:

Целевая	В таком случае, приобретенная недвижимость находится в залоге у банка и может быть отобрана впоследствии за долги или нарушение условий договора
Нецелевая	Деньги выдаются клиенту, при этом залогом становится та квартира или имущество, которое уже есть у заемщика в собственности

Основание, по которому может быть отобрана купленная в ипотеку квартира – неуплата кредита.

Причин неуплаты бывает несколько:

• трудная финансовая ситуация. Основной минус ипотеки заключается в том, что практически невозможно предугадать, будет ли возможность выплачивать ее через 5 или 10 лет;
• сокращение доходов в результате затянувшейся болезни;
• неисполнение или непонимание условий договора, заключенного с банком;
• нарушение закона и попадание в место лишения свободы на длительный срок;
• смерть заемщика, родственники не могут взять на себя обязательства.

В процессе судебного разбирательства будет рассмотрена вся ситуация, суд принимает во внимание такие факторы, как:

1. Продолжение выплат заемщиком, но снижение размера платежей из – за возникшей трудной жизненной ситуации.
2. Потеря работы, длительная болезнь.
3. Принятие мер по досудебному урегулированию ситуации – подавались заявления с просьбой о приостановке платежей, реструктуризации или рефинансировании кредита.

Выселение из квартиры, приобретенной по ипотеке и находящейся в залоге у банка возможно только в одном случае – если заемщик не выплачивает кредит долгое время. Процесс выселения может быть начат только по решению суда и только после того, как будет доказан факт неуплаты кредита.

Банк обращается в суд по тому адресу, по которому прописан должник и подает исковое заявление. В договор ипотеки зачастую прописывается наименование суда, в который будут поданы документы при возникновении просрочки.

Процедура выселения из квартиры, приобретенной в ипотеку, осуществляется следующим образом:

• банк пытается урегулировать ситуацию до обращения в суд – высылает должнику письма, звонит и предупреждает о необходимости внесения платежей по кредиту. Если должник игнорирует звонки и сообщения, подготавливаются документы для передачи в суд;
• составляется и передается в суд иск о взыскании задолженности;
• после удовлетворения судом исковых требований выбирается способ реализации взыскания – чаще всего, квартира продается на торгах.

Основание для выселения из квартиры, взятой в ипотеку, может быть только одно – неуплата кредита. Поскольку квартира находится в залоге у банка, по другим причинам выселение невозможно, но, как только ипотека будет выплачена, имущество могут отобрать за другие долги, размер которых сопоставим с рыночной стоимостью квартиры.

Что делать при выселении из ипотечной квартиры

Банк не получает никакой выгоды от выселения заемщика и продажи квартиры на торгах по заниженной стоимости.

Кредитор идет на уступки и предлагает клиенту один из нескольких вариантов разрешения сложной ситуации:

1. Самый распространенный вариант – реструктуризация, применяется, когда человеку уменьшить размер платежей. За счет такого уменьшения вырастает общий срок погашения кредита.
2. Отсрочка платежей – кредитные каникулы. На определенный срок клиент освобождается от уплаты ипотеки, после чего выплаты продолжаются в полном объеме. Максимальный срок каникул – полгода. Чтобы их получить, необходимо доказать банку, что действительно возникла сложная ситуация, например, клиент был уволен с работы или вынужден отправиться на длительное лечение.
3. Кредитор может помочь клиенту, списав некоторые проценты, штрафы и другие платежи.
4. Если клиент имеет право на государственную поддержку, он может подать соответствующие документы и некоторая часть долга будет уплачена государством.

• В случае, если квартира будет отчуждена, банк тратит время и деньги на то, чтобы продать ее, поэтому данный вариант осуществляется только в самых крайних случаях.
• Следует понимать, что даже если в ипотеку было приобретено единственное жилье, банк не предоставляет клиенту место для дальнейшего проживания.
• Про выселение из аварийного жилья собственников читайте здесь.

В случае с ипотекой ребенок не является поводом для того, чтобы выселение было прекращено, или хотя бы приостановлено. Специалисты, используя исполнительное производство, снимают несовершеннолетнего с регистрации в органах Федеральной Миграционной Службы.

Единственный выход из трудного положения для должника – обращение за государственной помощи по программе «Жилье», где он может рассчитывать на получение квартиры после того, как будет признан малоимущим.

При выселении несовершеннолетнего из квартиры должен участвовать прокурор, который следит за тем, чтобы не совершались никакие противоправные действия.

1. Выселить ребенка из квартиры можно только в судебном порядке, кроме прокурора в деле должны участвовать представители органа опеки и попечительства.
2. Несмотря на то, что права ребенка должны быть защищены в соответствии с Конституцией РФ, особых привилегий он не имеет, поскольку все граждане страны равны перед судом и законом.
3. Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью.

Могут ли дать отсрочку

Вопрос о предоставлении отсрочки чаще всего возникает в процессе досудебного разбирательства. Если клиент желает решить спор и выплатить в конечном итоге ипотеку, банк чаще всего, идет ему на встречу и предлагает различные варианты, которые могут быть применены в конкретной ситуации.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо предоставить в банк документы, которые послужат подтверждением того, что в у клиента возникла трудная жизненная ситуация, в результате которой нет возможности выплачивать кредит.

Документы для подтверждения:

1. Свидетельство о рождении ребенка предоставляется, если женщина, выплачивающая ипотеку, находится в отпуске по беременности и родам.
2. Копия трудовой книжки с той страницы, где сделана запись об увольнении гражданина с места работы.
3. Медицинские справки, подтверждающие, что заемщик или близкий его родственник находится в тяжелом состоянии и нуждается в стационарном лечении.

Отсрочка предоставляется только при наличии действенных, серьезных доказательств того, у заемщика возникла тяжелая финансовая ситуация.

Прежде всего, банк предложит изменить условия погашения задолженности – например, будет снижен размер ежемесячного платежа. Если клиент не имеет возможности вносить даже меньшую сумму, даются кредитные каникулы, за время которых гражданин должен восстановиться и продолжить погашать ипотеку.

Судебная практика

В судах рассматриваются дела по взысканию задолженности с клиента банка путем отчуждения имущества, которое находится  в залоге, и продажи его на торгах.

Одно из условий принятия решения в пользу банка – проведение досудебного урегулирования ситуации и отсутствие поступления платежей от клиента в течение 6 месяцев.

Среди документов, подаваемых в суд, банк предоставляет распечатку звонков и визитов к клиенту с требованием вернуть задолженность и предупреждением о возможном выселении в случае неуплаты платежей по ипотеке в течение определенного срока.

Сегодня социально защищенные граждане могут обратиться за помощью к государству, даже если суд принял решение в пользу банка, и квартира была продана на торгах. Государство стремится создать  такую систему кредитования, при которой можно было бы обеспечить жильем всех граждан.

После принятия решения  в пользу банка квартира продается и вырученные деньги идут на покрытие ипотеки, расходов, в том числе и судебных.

Выселение из квартиры – большая неприятность, которую лучше всего не допускать. Если у человека нет возможности вносить платежи за ипотеку, нужно не избегать звонков и писем от банка, а напротив, идти на контакт и пытаться решить ситуацию лучшим образом.

До суда клиенту приходит уведомление о том, что если не будет внесена определенная часть денежных средств, квартира будет отчуждена и продана, а деньги с продажи – пущены на покрытие долгов, процентов и штрафов.

Могут ли выселить из приватизированной квартиры за долги по квартплате? Найдите ответ на этой странице.

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, узнайте тут.

Источник: http://kvartirkapro.ru/vyselenie-iz-ipotechnoj-kvartiry/

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило — публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

• Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
• Должник потерял работу.
• Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:

• ветераны боевых действий;
• лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
• инвалиды;
• работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

• реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
• кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
• списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
• государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi

Выселение из заложенных квартир. Проблемы и их решение

Приобретение жилья всегда связано с определенным риском. Особенно сейчас, когда квартиры приобретаются в ипотеку, отдаются под залог и становятся предметом разного рода мошеннических схем.

Весьма распространенная ситуация – когда человек покупает квартиру, оформляет на нее свои права, а потом оказывается, что в квартире на вполне законных основаниях проживают посторонние люди. Например, родственники прежнего владельца.

Выселить их из квартиры зачастую бывает очень проблематично, а порой и вовсе невозможно.

Недавно Конституционный суд вынес несколько довольно интересных решений, способных в будущем заметно упростить жизнь приобретателей проблемного жилья. Так, в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О суд фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Предметом обжалования здесь явились нормы законодательства, позволяющие выселять семьи с детьми из ипотечных квартир без разрешения органов опеки и попечительства. Суд отметил, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном для совершения сделок с имуществом подопечных.

В свою очередь получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется лишь в исключительных случаях. В частности, в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком.

Кроме того, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Таким образом, нормы, требующие получения разрешения органов опеки, не распространяются на случаи, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей, выступающих созаемщиками по кредиту, и их ребенка.

И это не правовой пробел и не ошибка законодателя.

В то же самое время согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения. Иными словами, выселить семью в подобной ситуации можно в упрощенном порядке, не спрашивая разрешения третьих лиц.

Другой вопрос, рассмотренный Конституционным судом, касался порядка выселения родственников прежнего собственника из квартиры, находящейся в залоге.  Суть дела состояла в следующем.

Гражданин приобрел на публичных торгах квартиру в ЖСК и оформил право собственности на нее. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей.

Они не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. Суд разрешил выселить  супругов-должников, отказав в выселении их дочери и ее несовершеннолетних детей.

Отказывая в выселении, суд сослался на то, что эта самая дочь сохранила право проживания в квартире, поскольку была включена в ордер на предоставление этой квартиры еще в начале 90-х годов.

В соответствии с этим новый собственник квартиры через Конституционный суд оспорил норму законодательства (статья 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»), допускающую возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество. Суд в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П согласился с доводами нового собственника и признал оспариваемое законодательное положение неконституционным.

В обоснование своей позиции по делу суд отметил, что ЖК РФ сейчас не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложил квартиру и не выполнил свои обязательства по возврату долга.

Также в законе отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение и переходе его к новому владельцу.

В свою очередь обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника. Тем более, если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение, не выражал своего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями.

Между тем, значимой гарантией информирования приобретателя об объеме передаваемых ему правомочий и обременений должна являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера.

В соответствии с этим законодателю было поручено обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники (приобретатели) были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они  получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.

Также суд призвал законодателей обеспечить одновременную защиту прав новых собственников таких квартир. При этом КС РФ заключил, что до внесения соответствующих изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, сохраняют право пользования жильем. То есть, выселить по требованию нового собственника сейчас не представляется возможным.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/417162/

Выселение должников из ипотечного единственного жилья на улицу или в помещения маневренного фонда?

Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.

 С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся  в ст. 95 ЖК РФ.

  А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по  смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены их семей должны быть выселены не на «улицу», но в помещения маневренного фонда.

(апелляционное определение Ярославского областного суда от 29 марта 2012 года №33-1552 и от 23 июля 2012 года по делу № 33-3769/2012; апелляционное определение Ростовского областного суда от  25 июня 2012 года по делу № 33-7194; апелляционное определение Томского областного суда от 10 июля 2012 года по делу № 33-1738/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Чувашия от  4 июля 2012 года по делу № 33-2109/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 19 июля 2012 года № 33-6168/2012; апелляционное  определение Самарского областного суда от 30 августа 2012 года по делу № 33-7403/2012;  апелляционное определение Верховного  суда республики Коми от 23 августа 2012 года по делу № 33-3558АП/2012г; апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2012 года по делу № 11-12044)

Рассмотрим причины сложившейся ситуации.  Дело в том, что в ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на  основании решения суда.

Иными словами требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор  находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Например, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который  удовлетворил исковые требования Банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета.

Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст.

78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой. Областной суд не согласился с указанным выводом.

  Поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст.

223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 сентября 2012 года по делу № 33-5217/2012. Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции. (апелляционное определение Самарского областного суда от  15 мая 2012 года по делу №33-4430)

87 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно  если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, т.е. торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял.

  Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которые их выиграло.

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц.  Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст.

292 ГК РФ. Согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст.

292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления  жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, не принимаются судами.

Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны  на неверном толковании пункта 2 статьи 95 Жилищного кодекса РФ, поскольку требования собственников жилых помещений, основаны на положениях статей 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны. (определение Верховного Суда Башкортостана от 29 мая 2012 года по делу № 33-5175/2012)

Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Магаданский областной суд отметил, что доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации, не относятся. (апелляционное определение Магаданского областного суда от 7 сентября 2012 года № 33-785/12)

Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм статьи 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения. (апелляционное определение Самарского областного суда от 28 июня 2012 года № 33-6013/2012)

Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ.

Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи, в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает  ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период  до  завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. 

Источник: https://zakon.ru/Blogs/OneBlog/44116

Ипотека и выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры

Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребёнком?

Да, может. Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура.

Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).
Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) — публичные торги.

Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю — банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).

В соответствии со ст.

78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, новый собственник спорной квартиры может выселить в судебном порядке всех проживающих там граждан. При этом, тот факт, что там проживают и несовершеннолетние дети не является юридически значимым.

Тот факт, что спорная квартира является единственным местом жительства выселяемых граждан, также не будет иметь никакого значения.

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Также рекомендуем почитать Обзор судебной практики применения некоторых норм федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Источник: http://logos-pravo.ru/ipoteka-i-vyselenie-nesovershennoletnego-rebenka-iz-ipotechnoy-kvartiry