Можно ли купить квартиру в доме под реновацию 2020 — в пятиэтажке, москва, в хрущевке, под снос

Не так давно жилье в старых домах невысоко ценилось на рынке недвижимости. Такие квартиры преимущественно покупали граждане с небольшим семейным бюджетом. Но сейчас ситуация выглядит по-другому. Теперь многие люди хотят купить квартиру в доме под реновацию. Что такое реновация, с чем связана эта тенденция, и как приобрести недвижимость в таких домах? Ответы на все вопросы в нашей статье.

В чем выгода от покупки такой недвижимости?

Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье.

После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала).

Данная программа одновременно решает две задачи: граждане получают улучшенные жилищные условия, а город приобретает модернизированный внешний облик.

Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.

Плюсы реновации

Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:

1. Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
2. Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
3. Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
4. Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.

Обратите внимание! Новые квартиры, полученные по программе реновации, одинаковы по площади со старыми. Но если гражданин хочет получить большее жилье, он может доплатить определенную денежную сумму.

Какие существуют риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа имеет определенные риски. Чем же рискует человек, покупая жилье в доме под снос в Москве?

1. Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
2. Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
3. Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
4. Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства. Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Цены на квартиры в доме под снос

Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.

На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.

К-во комнат	Однокомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
Цена  (млн. руб.)	3 100 000 – 4 500 000	6 250 000 – 7 500 000	9 300 000 – 14 500 000
Площадь (м. кв.)	29 — 33	46 – 48	61 — 79

Будьте внимательны! На окончательную стоимость квартиры влияет состояние многоэтажки, ее удаленность от городского центра и транспорта: чем больше расстояние между домом и центральными улицами, тем дешевле обойдется квартира.

Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Многие граждане, которые мечтают о хорошем жилье, переживают не только за покупку, но и за возможность получения ипотеки на квартиру в доме, построенном по плану реновации.

Практика доказывает, что многие банковские учреждения без особо энтузиазма выдают ипотеку на приобретение жилья в доме с высоким риском износа.

Почему так? Если клиент не вернет кредитные средства, банку будет очень сложно реализовать заложенную недвижимость.

Естественно, финансовые учреждения не хотят себя подставлять, поэтому в 90% случаев они отказывают клиентам в оформлении подобной ипотеки.

Несмотря на большой риск, банки выдают ипотеку на покупку жилья в хрущевке. Это объясняется тем, что расселяемые из этих домов граждане получат новые квартиры. Если гражданин стал собственником равнозначного жилого помещения, то он избежит проблем с банковским учреждением.

По закону, ипотечные условия в случае переселения человека из старой квартиры в новую, выданную государством, не должны изменяться. Более того, некоторые банки предлагают определенные льготные условия, на основе которых выдают ипотечные средства на покупку жилья.

Заемщику не нужно переподписывать договор, поскольку все условия, оговоренные ранее, не теряют своей силы. Изменяется только предмет залога: если раньше таковым являлась старая хрущевка, то теперь это будет недвижимость в новостройке.

Как приобрести квартиру в доме, возведенном по реновации

Многие жители с других российских городов интересуются, можно ли купить жилье в доме, построенном по программе обустройства жилья.

Специалисты утверждают, что приобрести такую недвижимость можно только после окончания переселения. Это значит, что пока граждане, подлежащие под расселение не заселятся, квартиры в новостройках закрыты для продажи.

Продажа квартир в домах под реновацию возможна только в том случае, если останутся «лишние», не нужные переселяемым гражданам.

Начнется этот процесс только по завершению всех этапов переселения граждан, то есть через несколько лет.

По последним сведениям, столичная «однушка» стоит более 6 000 000 рублей. За «трешку» придется заплатить минимум 12 000 000 рублей. Точную стоимость определить сложно, поскольку на цену влияет площадь и планировка квартиры.

Можно ли по программе реновации получить однокомнатную квартиру вместо коммунальной комнаты?

Некоторые граждане решили приобрести комнаты в домах, подлежащих сносу, с целью получить за них однокомнатные квартиры. Возможно ли это? Эксперты утверждают, что да.

Они утверждают, что если гражданин владеет комнатой в доме, предназначенном для сноса, он может получить отдельную квартиру. Это правило касается только комнат в квартирах коммунального заселения. В итоге, гражданин получит квартиру-студию.

Источник: https://portalmos.ru/renovatsiya/kupit-kvartiru-v-dome-pod-renovatsiyu-v-moskve.html

5 советов тем, кто собирается покупать квартиру в хрущевке :: Жилье :: РБК Недвижимость

Самые распространенные риски приобретения жилья в пятиэтажках Москвы

Анна Белкина/Интерпресс/ТАСС

​Малогабаритная квартира в хрущевке — самое доступное жилье в Москве: цены на такую недвижимость начинаются от 3,5–4 млн руб.

Именно поэтому квартира в пятиэтажке становится для многих первым жильем, купленным самостоятельно.

Однако вложение денег в такую недвижимость не всегда оправдано: зачастую покупка квартиры в хрущевке несет в себе немалые риски — как сугубо бытовые, так и финансовые и даже юридические.

Редакция «РБК-Недвижимости» собрала пять самых важных советов тем, кто планирует поселиться в пятиэтажке.

Проверить, не попал ли дом в программу реновации

Первое, что следует сделать перед покупкой квартиры в хрущевке, — проверить, не включен ли дом в программу реновации. Если пятиэтажка оказалась в списках на снос, у собственников есть перспектива переехать в новый дом (правда, сроки этого переезда по каждому дому до сих пор не уточнены и могут растянуться на несколько лет) и не тратиться на ремонт.

«Покупки жилья в пятиэтажках, подпадающих под снос, представляется сомнительным предприятием. Во-первых, до сих пор нет полной ясности по поводу последовательности и сроков ликвидации старых хрущевок и переезда жильцов в новые дома.

Именно поэтому жителям некоторых зданий, которые будут запланированы к сносу далеко не в первую очередь, придется довольно долго ждать получения новой квартиры. Можно предположить, что в реальности сроки строительства сильно растянутся, больше того, есть опасения, что программа вообще приостановится.

К тому же нужно учитывать, что недавно вступившие в силу поправки в 214-ФЗ потенциально могут радикально изменить конъюнктуру первичного рынка жилья», — говорит директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Быть готовым к снижению стоимости квартиры

Покупатели квартир в хрущевках, не включенных в программу реновации, но расположенных недалеко от сносимых домов, должны быть готовы к тому, что после появления здесь новостроек цены на соседние пятиэтажки неизбежно снизятся — минимум на 10–15%.

Выбирая между хрущевкой и новым домом с лифтом и улучшенной планировкой, большинство покупателей предпочтут последний вариант. Как следствие, владельцам квартир в пятиэтажках придется идти на серьезный дисконт, чтобы продать свою собственность.

Повлиять на падение цен могут и другие факторы — например, снижение уровня инсоляции из-за более плотной застройки, вырубка деревьев под стройплощадки, ухудшение транспортной ситуации.

«Кроме того, нужно понимать: если квартира в сносимой хрущевке приобретается для переезда, то новый адрес может стать совсем не таким удобным, как старый. Например, до метро будет добираться неудобно, школа или детсад окажутся далеко. Пока нет точного адресного списка для переселенцев, проверить это нельзя», — добавляет управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Заложить бюджет на ремонт

Большинство квартир в хрущевках, выставленных на продажу в Москве, не отвечают современным требованиям комфортности и безопасности жилья.

«В некоторых домах до сих пор действуют газовые колонки, которые занимают лишнее пространство и требуют замены на более современное и безопасное оборудование», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

И на повторный ремонт тоже

Если дом стоит в плане на капитальный ремонт, после замены коммуникаций в квартире придется делать полноценный косметический ремонт. В первую очередь это касается хрущевок ранних серий, где коммуникации зашиты в стены — рабочие будут вынуждены их разобрать для замены труб и батарей.

Проверить цены на новостройки в соседнем районе

Иногда более выгодной альтернативой хрущевке может быть квартира в новостройке в том же или соседнем районе.

Ценовая разница между однокомнатной квартирой и сопоставимой по метражу студией в новом доме комфорт-класса составляет не более 10–15% при явных преимуществах последней.

Кроме того, покупателям жилья в новостройках не нужно тратиться на капитальный ремонт — большинство квартир сдаются уже с отделкой. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b697b959a79472e49453250

Цены на «хрущевки» под снос скачут с 8 до 25 миллионов рублей

По оценкам специалистов по продаже недвижимости столичного региона, объем предложения квартир в попавших под программу реновации пятиэтажных домах растет. С сентября 2018 года по настоящее время он увеличился более чем вполовину (+54%).

При этом средняя стоимость одного квадратного метра за этот же период также увеличилась на 17%, 186,6 тысячи рублей сейчас против 159,3 тысячи рублей в начале прошлой осени.

Средневзвешенная стоимость объекта теперь составляет порядка 8,1 миллиона рублей (+14% или 1 миллион рублей по сравнению с прошлым сентябрем).

Перспектив у подобной операции, как уточняют специалисты по продаже бывшего в употреблении жилья, достаточно. Помимо, собственно, получения через определенное время новой жилой площади, это еще и довольно выгодно.

Так, по подсчетам брокеров по продаже недвижимости, один квадратный метр «реновируемой» квартиры стоит меньше своих «нереновируемых» аналогов в кирпичных пятиэтажках (186,8 тысячи рублей вместо 204,1 тысячи соответственно).

Естественно, усредненная стоимость подлежащего сносу объекта также выглядит привлекательнее (8,1 миллиона рублей за квартиру в сносимой «хрущевке» против 11,4 миллиона рублей в несносимой). Хотя следует отметить, что разброс между крайними показателями весьма высок.

Например, «однушка» площадью 19 квадратных метров, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО) на втором этаже 5-этажного панельного дома под снос предлагается на продажу по цене 4,2 миллиона рублей.

А вот четырехкомнатная квартира размером в 91 «квадрат», находящаяся на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки в Мещанском районе ЦАО, оценивается продавцом уже в 25 миллионов рублей.

Между тем появилась определенная категория собственников, выставляющих свои «хрущевки» в запланированных к сносу домах по завышенным ценам. Доля таких продавцов, по подсчетам Михаила Куликова, в границах «старой Москвы» на сегодняшний день уже в три раза больше, чем год назад (20% сейчас против 7% тогда). Эта тенденция верна и в отношении размера завышения стоимости.

«Так, если раньше его диапазон составлял порядка 300−500 тысяч рублей за объект, то сейчас он находится на уровне 500−700 тысяч рублей. Причем тон здесь задают собственники квартир в тех районах, которые уже затронула реновация, или соседних с ними.

В ряде случаев продавцы набавляют свыше миллиона рублей к реальной стоимости своих объектов, что можно расценить как нонсенс, учитывая, что речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилищном фонде. При этом нужно понимать, что в торге участвуют две стороны, каждая из которых должна быть готова к компромиссу, если они действительно хотят, чтобы сделка состоялась», — констатировал Михаил Куликов.

Кстати, еще 10% собственников намереваются продать такое жилье даже ниже его реальной рыночной стоимости (чаще всего в данном случае речь идет о локациях, в которых снос домов предполагается в отдаленной перспективе). Говоря о последних, риелторы отмечают, что это, как правило, люди, которым в силу определенных жизненных обстоятельств необходимо как можно быстрее выручить средства от реализации недвижимости.

Что касается покупателей таких «хрущевок», то их столичные риелторы подразделяют на две неравные группы.

Наименее малочисленная (около 40%) — это те, кто покупают квартиры в домах под реновацию с целью собственного проживания. Остальные 60% покупателей выступают в подобных сделках в качестве инвесторов.

Правда, в своей массе это, как правило, не профессионалы, которые постоянно зарабатывают себе на жизнь подобными сделками, констатируют специалисты по продажам. С большой долей вероятности эти граждане вообще впервые выступают в такой роли, решив попытать счастья и поставить на программу реновации.

Если принимать всех инвесторов на вторичном рынке «старой» Москвы за 100%, то, по подсчетам экспертов, вкладывающихся в столичные «хрущевки» наберется примерно 17% (при том, что с 2017 года их число возросло вдвое — с отметки в 8,5%).

Наиболее привлекательными объектами для них являются самые низкобюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех районах, которые уже затронуты программой реновации, или там, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе.

Как утверждают специалисты по продажам жилья, они намереваются до момента сноса дома сдавать жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры предполагают реализовать ее на рынке по цене, заметно превышающей стоимость первоначальной покупки.

«Получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу — по цене, существенно превышающей стоимость приобретения, — соглашается Михаил Куликов.

— Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и тому подобных)».

Главный минус, по мнению Михаила Куликова, заключается в том, что еще далеко не полностью готов поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы. Из-за этого сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными.

Кроме того, вызывает серьезные вопросы и качество предоставляемого жилья. Те, кто уже переехал по реновации в новые дома, высказывают недовольство планировкой, отделкой, качеством шумоизоляции и степенью инсоляцией полученных квартир.

Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности — фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».

Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, — приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке.

В большинстве случаев потребители из последней целевой группы — это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.

Кстати, и среди новоиспеченных «инвесторов», и среди тех, кто приобретает подлежащие сносу «хрущевки» в целях личного пользования, немало тех, кто намеревается воспользоваться предложением властей и доплатить за получение квартиры большей площади. Их доля в общей массе покупателей реновируемого жилья колеблется в диапазоне 10−30%.

Новости недвижимости: Суд обязал застройщика в Реутове вернуть почти 2 млрд руб

Проблемы недвижимости: Девять поводов лишиться собственного жилья

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/246696/

Стоит ли покупать квартиру в «пятиэтажке», чтобы заработать?

Когда началась первая «лужковская» волна сноса «пятиэтажек», квартиры в сносимых сериях пользовались огромным спросом у спекулянтов и инвесторов.

А ведь у предприимчивых граждан, кто понимал преимущества такого приобретения и обладал необходимыми средствами для покупки, тогда появился отличный шанс завладеть недвижимостью попросторнее в современном доме в хорошем районе по цене «дряхлой» квартиры в убитом доме.

Надвигающаяся семимильными шагами вторая часть реновации в этот раз всколыхнула только серьезную волну недовольства населения, а, судя по экспертным оценкам, к активизации спроса в этом сегменте осталась безучастна. Почему так произошло? Что обещают власти и можно ли заработать на покупке квартиры в потенциально сносимой пятиэтажке сегодня?  

Ноль реакции?

«Первоначально рынок практически не отреагировал на заявления о реновации. Полагаю, что поначалу ни продавцы, ни покупатели не отнеслись серьезно к планам властей, посчитав их слишком отдаленной перспективой»,- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Сейчас та же ситуация цены варьируются от 3,5 млн  до 8,5 млн руб. за однокомнатную квартиру в пятиэтажке в зависимости от состояния и локации», — говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».  

Основные причины покупки квартиры в пятиэтажке остались прежними – решение насущных жилищных проблем, к примеру, разъехаться с родителями, но остаться жить в своем районе. Ведь в этом случае квартира в пятиэтажке, так как это самое дешевое жилье, наименее затратный и реальный вариант.

«Сегодня квартиру в пятиэтажке можно купить, например, в Текстильщиках или на Дубровке однокомнатные квартиры на 1 или 5 этаже будет стоить в среднем 5-5,5 млн рублей, а в Хамовниках бюджет такого жилья начинается от 9,5 млн рублей», — отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Очевидно, что цены на более качественное и новое жилье в этих локациях гораздо выше.

А что обещают власти?

На прошлой неделе заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Москвы Марат Хуснуллин сообщил о том, что участники программы реновации жилого фонда Москвы смогут приобрести квартиры с увеличенным количеством комнат за дополнительную плату. Об этом говорится на сайте stroi.mos.ru.

Соответствующий механизм собираются разработать за месяц. Кроме того, власти гарантируют, что жителям сносимых пятиэтажек достанутся квартиры с таким же числом комнат, а прихожая, кухня и санузлы станут просторнее. Еще ведутся разговоры о льготной ипотеке для тех, кому положенных квадратных метров будет мало.

Возможно, по программе реновации ипотечные ставки будут на уровне 8-8,5%.

То есть, если разговоры властей действительно перейдут в практику, и дом, в котором потенциальный инвестор купит квартиру, попадет в сносимый список, то появится возможность «за недорого» увеличить и метраж, а, возможно, и комнатность квартиры. 

Покупать или нет?

Похоже на то, что даже эти обещания властей вряд ли простимулируют инвестиционный спрос, инвесторы притаились и за «пятиэтажками» наблюдают  очень осторожно. Но мы решили узнать мнение экспертов, есть ли резон покупать сейчас квартиру в «пятиэтажке» чтобы заработать? Или, может, наоборот, владельцам квартир в таких домах лучше быстрее избавится от такой собственности?

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— По программе реновации город намерен выделять собственникам квартир в пятиэтажках жилье с такой же жилой площадью, рост метража анонсирован только за счет более просторных санузлов, кухонь и прихожих.

Поэтому получить более просторную квартиру с бОльшими комнатами не выйдет – переселение не предусматривает улучшения жилищных условий.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

— Приобретение хрущевки (или ее сохранение в собственности) потенциально может принести следующие выгоды: во-первых, вы получите жилье в хорошо обжитых локациях, ведь расселение будет проходить в рамках района, максимум – округа.

Во-вторых, новое жилье, предоставленное взамен пятиэтажки, будет однозначно дороже, а значит, его можно выгодно продать. В-третьих, программа реновации предполагает увеличение площади квартиры.

Вырасти могут как «жилые метры», если сейчас собственники живут в стесненных условиях, так и нежилая площадь, ведь новостройки будут включать более просторные кухни, санузлы, коридоры.

Иными словами, капитализация вашей инвестиции (или имеющейся в собственности квартиры) вырастет как за счет удорожания стоимости «квадрата», так и в связи с увеличением их суммарной цены. В-четвертых, власти обещают полную отделку: то есть квартиру практически сразу можно сдать, перепродать или вселиться в нее. Особенно если текущее состояние квартиры оставляет желать лучшего, то покупатель (владелец) получит ремонт бесплатно.

В то же время, безусловно, есть и значимые риски. Во-первых, взамен может достаться неудачная локация, особенно если пятиэтажка находится в Новой Москве или Зеленограде, где расселение планируется в рамках всего округа.

Во-вторых, ценовые выгоды от переселения в новостройку также могут сильно различаться в зависимости от локации. Скажем, на юго-востоке и сегодня стоимость квадрата в массовых новостройках ненамного превышает цены в сопоставимых объектах вторичного рынка.

В-третьих, пока остаются неизвестными конкретные сроки или предполагаемые темпы реализации программы, хотя очевидно, что она растянется не на одно десятилетие. Это значит, что велик риск остаться со стремительно дешевеющим объектом на долгие годы. Наконец последний риск – это сама программа: как мы помним, кризис 2008-2009 гг.

прервал реализацию прошлой волны сноса пятиэтажек. Не исключено, что возможные экономические катаклизмы на столь длительном временном отрезке смогут внести коррективы в намерения властей.

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:

— Сегодня ситуация на первичном рынке совсем не такая, как была в период действия лужковской программы сноса пятиэтажек. Тогда доступного жилья в новостройках почти не было, а покупка квартиры в домах сносимых серий была едва ли не единственной возможностью купить новое жилье.

И если рассматривать вопрос инвестиций, то проще купить жилье в уже строящемся жилом комплексе и рассчитывать на повышение цен в нем, чем покупать жилье в пятиэтажке с целью получения квартиры в новостройке.

В настоящий момент программа реновации еще находится в стадии разработки, непонятно, пятиэтажки в каких районах первыми пойдут под снос. И приобретение квартиры с расчетом на снос и получение новой может обернуться годами ожидания. За этот период вложения в уже строящийся проект принесут гораздо большую прибыль.

В московском правительстве не зря заявляют, что программа реновации рассчитана именно на улучшение жилищных условий жителей ветхих домов. Спекуляции на квартирах в пятиэтажках, имевшие место в эпоху Лужкова, вряд ли станут массовыми.

Покупать квартиру в хрущевке имеет смысл в том случае, если вы хотите в перспективе жить в новом районе с качественной средой обитания – новыми объектами инфраструктуры, единой концепцией застройки и т.д. Но при этом в старомосковских районах недалеко от центра. Это то, что может реально дать программа реновации. А закладываться на прибыль не стоит.

Анна Моисеева, генеральный директор Агентства недвижимости «Хоум Стейджинг»:

— В качестве достаточно рискованной инвестиции — почему бы нет? Если найти действительно недорогой объект в хорошем месте и с хорошими перспективами расселения (с учетом, конечно, всей существующей неопределенности по срокам, параметрам новой квартиры, да и сам факт сноса пока под большим вопросом), то можно и рискнуть. Если повезет, можно «выгадать» немало. А можно и проиграть. Кроме того, пока решаются все вопросы, такую квартиру можно сдавать в найм с неплохой доходностью.

• Но повторюсь, такой вариант только для инвесторов и только при условии действительно привлекательной цены.
• Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
• — Да, покупать стоит, если есть желание приобрести квартиру в определенном районе Москвы, без претензий относительно получения жилья, например, в другой части этого же района.
• Стоимость квартиры в 5-этажке минимум на 30% ниже, чем в готовом современном жилье, расположенном в том же районе, и при условии, что дом пойдет под  снос в ближайшие 2 года,  у собственников появится шанс заработать от 12 до 20% годовых (если на рынке не будет кардинальных изменений).

А избавляться не нужно, но если есть желание решить свой квартирный вопрос, не дожидаясь сноса, то в таком случае не стоит терять времени. Заняться этим вопросом нужно сразу после объявления списка домов под снос. Думаю, в этой ситуации появится шанс сделать более удачный обмен.

Источник: https://novostroycity.ru/journals/lifehacks/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-pjatietazhke-chtoby-zarabotat

Cтоит ли сейчас покупать квартиры в хрущевках

Как снос пятиэтажек может повлиять на рынок жилья Москвы

В феврале мэр Москвы заявил о намерении снести 8 тысяч пятиэтажных домов. Он также поручил подготовить поправки в программу сноса ветхих домов и городской бюджет, составить предложения по стартовым площадкам для строительства домов под переселение. Какие дома первыми пойдут под снос, пока неясно, но новости продолжают поступать.

На днях «Ведомости» написали о том, что мэрия допускает возможность сноса не только пятиэтажных домов, но и девятиэтажек, которые построены вместе с ними в пределах одного квартала. Такое масштабное переселение, несомненно, скажется на московском рынке недвижимости. И, возможно, желающие купить квартиру в доме под снос с целью переехать в новостройку есть уже сейчас.

The Village спросил об этом у экспертов.

Алексей Попов

руководитель аналитического центра ЦИАН

Объявления в базах данных обновляются довольно медленно. Пока мы не отмечаем заметных изменений в структуре предложения или их ценовых параметрах. Если до 20 февраля на протяжении 2017 года в экспозицию выходило в среднем 90 квартир в день в пятиэтажных домах, то после указанной даты это число даже немного снизилось (до 76 квартир в день).

Не изменился и средний срок экспозиции квартир в таких домах (до 20 февраля — 81 день, после — 92 дня).

Средняя стоимость лота осталась практически без изменений (6,75 миллиона для объявлений, вышедших до 20 февраля, и 6,69 миллиона для объявлений, вышедших после этой даты).

Андрей Стригалев

директор «НДВ-Девелопмент»

Заявление московских властей всколыхнуло владельцев квартир в пятиэтажках несносимых серий (I-510, I-515 и так далее), ведь реновация кварталов позволит им значительно улучшить жилищные условия за счет переезда в современные и качественные дома. По заявлениям властей, жителей планируют оставить в тех же районах, что, безусловно, делает предстоящую программу привлекательной для собственников квартир.

Вместе с этим нельзя не отметить присутствие выжидательных настроений.

Пятиэтажки массово строились по всей Москве — зачастую целыми кварталами и микрорайонами, — и в общей сложности речь идет о 25 миллионах квадратных метров.

К оценке масштабов обсуждаемой программы применима приставка «мега». Чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на такие районы, как Хорошево-Мневники, Черемушки, Зюзино и прочие локации на карте Москвы.

Мария Литинецкая

управляющий партнер «Метриум Групп»

Очередная программа сноса хрущевок все еще находится в стадии обсуждения, и пока ее конкретные параметры неизвестны, ни покупатели такого жилья, ни его продавцы принципиально не будут менять свою стратегию поведения на рынке.

Владельцы панельных пятиэтажек в ближайшее время едва ли станут снимать с продажи свои квартиры, так как на вторичном рынке сегодня найти покупателя очень непросто. Даже сравнительно ликвидные объекты продаются по четыре-шесть месяцев, не говоря уже о хрущевках, которые относятся к наименее востребованным предложениям вторичного рынка.

В любом случае даже если программа сноса старых пятиэтажек и окажет влияние на рынок жилья, то никак не одномоментно, так как невозможно сразу снести 25 миллионов квадратных метров жилья и построить на их месте 60−80 миллионов квадратных метров (чтобы участие в программе окупилось для девелоперов). То есть новый объем предложения на рынке будет вводиться частями. Сначала в пределах района сноса строится новое жилье с квотой для переселенцев, и только после ее заселения хрущевка освобождает место для нового жилого комплекса с очередной квотой.

На сегодня неизвестны перечень строительных серий, домов, кварталов, которых коснется программа, а также механизмы, которые будут применяться при их расселении. Есть лишь высокоуровневое пожелание, чтобы при переселении жители остались довольны и реализация программы не привела к росту напряженности и протестных настроений.

Установка о переселении жителей в новые дома в том же районе довольно расплывчата, как и сам термин «городской район». То есть в настоящее время сделки с квартирами в этих домах имеют неопределенные инвестиционные перспективы, так как конкретные параметры программы не определены, а ее длительность даже на старте измеряется десятилетиями.

Здесь есть нюанс, связанный с тем, что власти могут предпринять действия против спекулятивных сделок. Не исключено, что государство будет ограничиваться компенсацией для тех, кто незадолго до сноса приобретет квартиру в хрущевке.

Поэтому люди пока еще внимательно оценивают ситуацию, стараясь не предпринимать поспешных решений. Конкретика возможна, когда уже программа реновации кварталов будет разработана и будут предприняты реальные шаги по ее осуществлению.

До момента, пока не будет точно известно о конкретных домах, подпадающих под снос, и сроках их расселения, предпринимать какие-либо действия нет смысла.

Общего увеличения средних расценок на хрущевки, скорее всего, не будет, так как на реализацию проекта уйдет не одно десятилетие. Кроме того, старые пятиэтажки — это все еще наименее востребованный продукт на вторичном рынке Москвы.

Подорожать могут только некоторые объекты, которые попадут в первые очереди сноса (в ближайшие два-три года). Кроме того, они должны находиться в пользующихся спросом у покупателей локациях (запад, северо- и юго-запад Москвы).

Проще говоря, если пятиэтажка будет снесена в ближайшие два года, расположена она, к примеру, в Ломоносовском районе и владельцы квартир в ней будут переселены в новый жилой комплекс в том же районе, то, безусловно, данная хрущевка будет ликвидной.

Квартиры в ней можно реализовать дороже рынка аналогичного жилья и немного дешевле новостройки для переселения. При таких условиях рост стоимости может составить примерно 20 %.

Если же речь идет о пятиэтажках в менее престижных районах, где разница в ценах между первичным жильем на рынке массового сегмента и панельными хрущевками невысока, владельцы смогут повысить цены на свои квартиры не более чем на 5−10 %.

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/finance/258810-hruschevki

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

ykarachev/Fotolia

До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках оставались самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам.

Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом. Тем не менее в свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий.

Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и определенными рисками.

Выгода № 1: обжитая локация

Рассматривая предложения на рынке жилья московского региона, сегодняшний покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа.

Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе.

То есть приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Как купить квартиру в доме под снос?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Выгода № 2: капитализация инвестиций

Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения.

В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией.

Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, депутаты подчеркивают, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%.

Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Выгода № 3: лишние метры

Одна из главных отрицательных характеристик хрущевки – теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования.

В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединённые гостиные и кухни).

Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. метров.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат.

Как правило, новые квартиры, превышали старые на 5-10 кв. метров.

В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

3 способа максимально быстро продать квартиру

С чего начать покупку вторичного жилья?

Выгода № 4: полная отделка

По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки.

Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. метров) уходит от 700 тысяч до 1,2 млн рублей.

В рамках текущей программы реновации, новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Риск № 1: неудачное расположение

Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО).

У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская».

Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Риск № 2: проигрыш в цене

В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Скажем, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тысяч рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%.

Риск № 3: сроки переезда

Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну были снесены около 1,7 тысячи хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8 тысяч зданий и расселить 1,6 млн человек.

Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу.

Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – крайне опрометчивый поступок.

В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждают аналитики «Метриум Групп».

Риск № 4: отказ от программы

Не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты «Метриум Групп» отмечают, что программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке, как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата.

Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от расположения, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только, уже имея в собственности хрущевку.

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса.

Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания».

• Источник: «Метриум Групп»
• Не пропустите:
• Сколько времени можно жить без регистрации?
• Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?
• 3 варианта перепланировки 2-комнатной «хрущевки»
• Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_kvartiry_v_hruschevke_vygody_i_riski/6156

Пятиэтажный шопинг: что сейчас можно купить, если продать "хрущевку"

Жилье по цене «хрущевки»

Квартиры в пятиэтажках периода индустриального домостроения на столичном рынке, как правило, наименее привлекательные предложения с точки зрения качества жилых зданий и квартир, подчеркивают эксперты. Они находятся в нижнем диапазоне стоимости жилья на вторичном рынке.

«Рынок пятиэтажек в ценовом эквиваленте не вырастет. Падение цен на них уже произошло. По сравнению с прошлым годом на 20%. В сегодняшних условиях покупатель квартиры в «хрущевке» диктует свою цену.

Например, трехкомнатная квартира у метро Краснопресненская в прошлом году по кадастру стоила 20 миллионов рублей, сегодня 16 миллионов рублей, а покупатель предлагает 12 миллионов рублей.

Таким образом, подорожание «хрущевки» не ждет», —  рассуждает руководитель отдела продаж вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Марина Пиатрович.

На втором и третьем месте с большим разрывом находится ЗАО и САО — 170,7 тысячи рублей за квадратный метр и 169 тысяч рублей. На последнем месте по уровню стоимости закономерно расположен ЮВАО — 141,2 тысячи рублей за «квадрат».

При этом средняя стоимость в панельной пятиэтажке в ЮВАО составляет 133,5 тысячи рублей за «квадрат».

Самую дешевую квартиру в домах можно купить в доме серии II-34, которая расположена в ЗАО на Очаковском шоссе. Это малогабаритная квартира гостиничного типа: «однушка» площадью 18 квадратных метров, продается за 3,1 миллиона рублей. Однокомнатная квартира стандартной площади в 31 квадратный метр выставлена на продажу за 3,95 миллиона рублей на улице Долгопрудной в САО.

Ценообразование в «хрущевках» по округам Москвы

Округ	Панель	Кирпич	В целом (панель + кирпич)
руб./кв. м	Средняя стоимость кв., руб.	руб./кв. м	Средняя стоимость кв., руб.	руб./кв. м	Средняя стоимость кв., руб.
ЦАО	231 152	10 428 912	270 002	13 142 615	265 592	12 828 006
ЗАО	165 408	6 666 478	171 868	7 274 922	170 686	7 161 126
САО	157 450	6 581 466	172 284	7 392 684	168 973	7 210 828
ЮЗАО	161 816	6 890 573	179 911	7 961 860	167 955	7 251 537
СВАО	166 138	6 410 054	159 901	6 894 020	160 934	6 801 929
СЗАО	153 720	6 321 871	163 169	6 730 771	160 534	6 616 744
ЮАО	148 432	6 080 598	163 496	6 736 641	156 250	6 420 994
ВАО	141 107	5 987 565	156 433	6 446 115	148 376	6 203 721
ЮВАО	133 546	5 721 604	148 492	6 399 597	141 175	6 067 595

По данным агентства недвижимости «Азбука Жилья»

Поэтому наиболее близкой «альтернативой» при продаже «хрущевки» и покупке новой квартиры, по мнению экспертов «Азбуки Жилья», являются предложения на первичном рынке, в новостройках массового сегмента (классы эконом и комфорт). Они зачастую находятся в близкой ценовой конкуренции.

Сравнение цен в «хрущевках» с первичным рынком (массовый сегмент)

Округ	Хрущевки — в целом	Новостройки — Эконом	Новостройки — Комфорт
руб./кв. м	Квартира, руб.	руб./кв. м	Квартира, руб.	руб./кв. м	Квартира, руб.
САО	168 973	7 210 828	—	—	173 667	9 544 896
СЗАО	160 534	6 616 744	—	—	167 235	11 173 158
ЗАО	170 686	7 161 126	125 780	6 485 838	183 193	11 881 317
ЮЗАО	167 955	7 251 537	—	—	166 766	11 792 339
ЮАО	156 250	6 420 994	154 286	7 527 748	174 631	11 488 177
ЮВАО	141 175	6 067 595	110 575	6 213 967	155 113	9 065 768
ВАО	148 376	6 203 721	126 508	8 279 159	165 042	9 292 180
СВАО	160 934	6 801 929	—	—	150 764	8 520 586
ЦАО	265 592	12 828 006	—	—	253 523	18 280 260

По данным агентства недвижимости «Азбука Жилья»

Таким образом, с учетом разницы по площади, наиболее распространенный вариант при продаже, к примеру, трехкомнатной квартиры в «хрущевке» — последующая покупка двухкомнатной квартиры в новом строящемся доме, соответственно, при продаже «двушки» — однокомнатная в новостройке. 

Впрочем, уменьшение площади заново покупаемой квартиры вовсе не обязательно. В «Азбуке Жилья» приводят пример: после продажи квартиры у метро «Славянский бульвар» на третьем этаже «хрущевки» без лифта, площадью 44 квадратных метров за 11,2 миллиона рублей была куплена квартира в одном из жилых комплексов Одинцово площадью 105 квадратных метров с двумя лоджиями за 6,6 миллиона рублей.

Дилемма купли-продажи

Риелторы не берутся делать прогнозы относительно цен на пятиэтажки в будущем. По словам Пиатрович, в мае на фоне напряженной и нестабильной информационной обстановки вокруг «хрущевок», появился элемент недоверия у потенциальных покупателей именно к таким объектам.  

Именно поэтому риелторы рекомендуют клиентам, которые хотят улучшить свои жилищные условия, по возможности продавать квартиры и покупать новые по своему выбору. Конечно, не стоит забывать, что покупатель всегда ищет жилье по привлекательной цене, поэтому продавцам нужно быть готовым к дисконтам.   

Источник: https://realty.ria.ru/20170505/408574516.html