Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2020 — по договору

Чтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе.

  • Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами.
  • Вносить денежные средства можно двумя путями:
  • Вместе с основными погашениями за наем нежилого помещения.
  • По отдельному обоюдному соглашению сторонами сделки.

Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению.

Но существуют и другие договоренности: плата составляет фактически выставляемую управляющей компанией сумму, отображенной в платежной квитанции.

Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:

  • Собственно из условий, прав и обязанностей сторон по договору аренды, с фиксированной ставкой оплаты за наем нежилого помещения.
  • Другой части, в которой будут оговариваться условия оплаты коммунальных услуг.

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

Возможные варианты приведены в таблице.

Условие договора Возникает ли налогооблагаемый доход
Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) Нет
Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение.Такая форма расчетов может быть отражена: Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:

  • {amp}lt;или{amp}gt;позже посреднического договора и в интересах арендатора (вариант 2);
Нет
  • {amp}lt;или{amp}gt;ранее посреднического договора (вариант 3)
Да
Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) Да
Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ(вариант 5).В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:

  • постоянной (оплата в твердой сумме);
  • переменной (оплаты потребленных в соответствующем периоде коммунальных услуг)
Дап. 1 ст. 346.15 НК РФ
  1. Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.
  2. Возмещение коммунальных услуг арендатором – законная перспектива, которая может быть оформлена сторонами арендных правоотношений в виде отдельного документа или наряду с основным договором, опосредующим реализацию недвижимого имущества.
  3. Коммунальные платежи подразумевают под собой обязательную статью расходов каждого правообладателя недвижимого имущества, которые полагаются ресурсоснабжающим организациям за устойчивое обеспечение объекта услугами, необходимыми для комфортного ведения быта.
  4. Коммунальные платежи начисляются за предоставление следующих услуг:
  • Подача холодного и горячего водоснабжения;
  • Центральное отопление;
  • Водоотведение;
  • Электрическая энергия;
  • Газ;
  • Вывоз сухого мусора;

Можно выделить еще и жилищные издержки, которые также принято объединять с коммунальными:

  • Взносы на капитальный ремонт;
  • Вносы по содержанию жилья, проведению текущего ремонта и управлению многоквартирным домом;
  • Плата за пользование жилплощадью (для нанимателей муниципальной недвижимости).
  • Практика показывает, что на арендатора чаще возлагают только коммунальные платежи, которые он непосредственно эксплуатирует (водопотребление, водоотведение, электроэнергия, вывоз сухого мусора), а жилищные услуги оплачивает сам собственник помещения, так как они имеют фиксированный вид, будут начисляться и подлежат оплате вне зависимости от того, проживает кто-либо в помещении или нет.
  • ​Статья 616 ГК РФ прямо указывает на то, что арендатор помещения принимает на себя обязательства по обеспечению исправного состояния имущества, осуществлению текущего ремонта и оплату бремени расходов по его содержанию, если иное не установлено законом или соглашением между сторонами.
  • Это позволяет сделать вывод о том, что арендодатель вправе истребовать от арендатора выплаты, соразмерные тем расходам, которые он понес за время использования последним предмета аренды, в том числе и коммунальных услуг.
  • Существует две альтернативы решения вопроса о возмещении коммунальных услуг лицом, выступающим в качестве арендатора:
  1. Указать условие непосредственно в договоре аренды, соц. найма;
  2. Оформить в виде отдельного соглашения с отсылкой к договору аренды.

При составлении соглашения необходимо учесть некоторые моменты:

  • Счет на оплату от ресурсоснабжающей организации выставляется на имя собственника помещения, которому необходимо своевременно уведомить арендатора о текущем долге;
  • Применяются общие правила оформления (письменная форма, наличие существенных условий, два экземпляра, без исправлений и помарок, удостоверение подписями сторон);
  • Предусмотреть условие о индексации размеров возмещения, которые могут быть спровоцированы изменением тарифов на ресурсы.

Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором лучше оформлять обособленно от основного договора аренды, что позволит наиболее детально описать все условия погашения обязательств.

Когда арендодатель сдает помещение в найм, он же производит возмещение расходов по коммунальным услугам. Данный вид услуг можно отнести к расходам на содержание арендуемого помещения. Для этого необходимо соблюсти все правила по составлению возмещения, рассчитать суммы выплат, а также произвести оплату определенных налогов.

Есть несколько способов произвести правильно возмещение оплаты коммунальных услуг:

  • Можно прописать в договоре фиксированную часть платы, что будет идти в соответствии со ст. 614 ГК РФ. Другая часть будет являться переменной – рассчитывается из расходов, которых понес арендодатель из-за эксплуатации имущества, сданного им в аренду. В этом договоре может быть прописано возмещение затрат на коммунальные услуги, интернет, телефон.
  • Также можно составить специальный отдельный договор, в котором будет прописана компенсация сверх платы, зафиксированной в пунктах договора аренды.

Важный факт

Если платежи по комуслугам состоят в фиксированной плате, то арендодатель обязан произвести предварительно расчет для среднемесячных расходов на коммунальные услуги. Именно на эту полученную сумму должна быть повышена арендная плата.

Возмещение расходов по коммунальным услугам арендодатель может производить, основываясь на разные показатели:

  • расчет по счетчикам.
  • расчет на основании занимаемой площади.
  • расчет на основании мощности приборов, которые были сданы в аренду.

Арендодатель оплачивает все предоставленные услуги из собственных средств.

А вот арендатор, в свою очередь, производит возмещение оплаты коммунальных услуг после получения документов, в которых прописаны суммы, фактически начисленные поставщиками комуслуг.

Операции по снабжению арендованной площади газом, электроэнергией, водой не облагаются НДС, так как арендодатель тут не является непосредственным поставщиком услуг. Он сам является потребителем услуг и абонентом компаний, поставляющих названные услуги.

В тех случаях, когда договоры энергосбережения имеют связь со снабжением газом, теплом и водой через присоединенную сеть, то и тут арендодатель тоже не выступает в роли поставщика услуг.

Поэтому такие договора по поставке каких-либо комуслуг не считаются операциями по предоставлению работ, услуг или реализации товара. Из чего следует, что они не попадают под налогообложение НДС.

Следовательно, арендодатель является посредником между арендатором и компанией, предоставляющей соответствующие услуги. То есть он не перепродает услуги, а компенсирует свои убытки, связанные с их своевременной оплатой.

  1. Арендодатель при предоставлении счетов-фактур может выставить арендатору только ту самую сумму, которая была потреблена непосредственно им, с учетом НДС.
  2. Возмещение денежных средств, потраченных на оплату комуслуг, не является непосредственным доходом арендодателя, так как эти средства идут на содержание арендуемого помещения.
  3. В то же время, собственник не несет никаких затрат на эксплуатацию помещения, ведь эта сумма в полной мере возмещается арендатором.

Арендодатель обязан представить арендатору документы, подтверждающие уплату определенной суммы в качестве оплаты счета за коммунальные услуги, так как возмещение средств на их оплату не ведут к обогащению арендодателя, то и налогом на прибыль эта операция не облагается.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2020 - по договору

Хотя могут быть такие варианты, в которых учреждение решит не вносить суммы компенсации услуг в состав внереализационных. Здесь могут возникнуть споры с налоговыми органами. Если это произошло, то можно обратиться в специализированные аудиторские компании.

Источник: https://sserov.ru/vozmeshchenie-kommunalki-arende/

Как включить коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения? Объясняем подробно

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Основания для возмещения стоимости

Возмещение коммунальных услуг по договору аренды обусловлено особенностями бизнеса и требованиями налогового законодательства. Для работы механизмов, станков, людей всегда требуются энергия и ресурсы, в частности, свет, вода и отопление, но не всегда необходима подача газа или уборка мусора.

Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.

  • подачу воды;
  • подачу тепла в помещения;
  • работу инженерных сооружений (также: канализация, лифты, уборка общих помещений);
  • газоснабжение;
  • уборку сухого мусора;
  • уборку прилегающей территории.

У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам.

Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.

Например, сторонний доступ в интернет для компании арендатора-провайдера вряд ли потребуется. Однако особенности функционирования такой компании предъявляют особые требования к арендуемым помещениям, например, климат, наличие кондиционеров для охлаждения серверов, особая защита и безопасность помещения, стабильное энергоснабжение.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609,

ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ,

п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой – они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2020 - по договору

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Источник: https://neddom.ru/propisat-kommunalnye-platezhi-dogovore-arendy/

Как включить коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения? Объясняем подробно

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2020 - по договору

Арендные правоотношения становятся все более и более распространенными в сфере эксплуатации зданий. По статистике, в нашей стране арендованными помещениями так или иначе в настоящее время пользуются до 60 процентов юридических лиц и до 30 процентов — физических.

Арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного помещения. Без потребления коммунальных услуг использование помещения по назначению подчас невозможно. По этой причине, между арендаторами и арендодателями возникают споры по поводу внесения платы за «коммуналку», поскольку такие платежи как раз подходят под «плату за содержание».

Читайте также:  Прописка на даче 2020 - как осуществить на практике, закон, как сделать, условия

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что входит в оплату комм. услуг?

Весьма распространенной является практика, когда в договоре аренды есть условие об оплате арендатором потребленных коммунальных ресурсов, а также, если арендуются площади в многоквартирном доме, еще и расходов на ремонт и содержание жилья. Разберемся с данными обязательствами подробнее.

Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.2009 г. № 12664/08, поскольку без обеспечения арендуемых помещений комуслугами их невозможно использовать по назначению, их внесение должно быть урегулировано в договоре аренды.

Важно! «Должен ли арендатор платить за капитальный ремонт?» Плата за него ни в коем случае не является коммунальным платежом! Обязанность производить капремонт помещения всегда лежит на его собственнике, но не на арендаторе (статья 616 Гражданского кодекса).

Также, не входит в плату за коммунальные услуги и плата за содержание жилья (если арендуется жилое помещение), в силу статьи 154 Жилищного кодекса.

Из приведенных норм следует, что если вы берете в аренду помещение в многоквартирном доме, арендодатель ни в коем случае не может передать вам «в нагрузку» платежи за его содержание.

К аналогичным выводам пришел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 г. № 15222/11.

Какие есть варианты включения их в договор?

В принципе, можно как указать на оплату коммунальных услуг в самом договоре, так и заключить с арендатором отдельный договор. Но для удобства, чтобы отношения сторон регламентировал единый документ, рекомендуется условие о внесении подобных платежей включать непосредственно в договор аренды.

Как обозначить этот пункт в документе?

Если следовать исключительно «букве» закона, то получается, что можно поступать обоими указанными способами, тем более, что обязанность арендатора оплачивать содержание помещения прямо предписана гражданским законодательством.

Между тем, как указал Президиум ВАС в п. 12 информационного Письма от 11.01.2002 г. № 66, внесение арендатором платы за коммунальные услуги не может рассматриваться в качестве арендной платы.

  • Следовательно, в договоре аренды помещения рекомендуется плату за комуслуги прописывать сверх платы за пользование им.
  • Это тем более верно, что на практике допускаются самые разные способы платы за аренду, в том числе в виде:
  • Кроме того, в договоре можно предусмотреть, что, хотя коммунальные платежи вносит арендатор, все расчеты с поставщиками услуг проводит собственник, что логично, поскольку именно он заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Также надо учесть, что «коммуналка» может оплачиваться как в фиксированном размере, так и по счетчикам, т.е. разными суммами от месяца к месяцу.

Заключение

Какие же выводы мы можем сделать из данной статьи? Обязанность оплачивать коммунальные услуги, потребленные в сданном в аренду помещении, лежит на арендаторе.

Однако нельзя заставить его платить за капитальный ремонт (а также содержание жилья – если речь идет о помещении в МКД), этим должен заниматься исключительно собственник помещения.

Для удобства сторон договора, плату за коммунальные услуги рекомендуется указывать в самом договоре аренды. И, наконец, такая плата вносится сверх арендной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/kommunalnye-platezhi-v-dogovore.html

Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?!

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2020 - по договору

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Пунктом 2 ст.

616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества. Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать… В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

  • Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов. Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было. Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено.

Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст.

1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст.

308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/arendator-nezhilogo-pomeshcheniya-potrebitel-kommunalnykh-uslug-ili-kak-/

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.

Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.

1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Рассмотрим два способа такого включения.

33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ

  • При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:
  • – фиксированный (основной) платеж;
  • – переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.

(фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж).

Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е.

стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст.

614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

33.1.2. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Отдельно от арендной платы “коммуналка” оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

33.1.2.1. КОМПЕНСАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м.

Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.

п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 .

——————————–

Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

33.1.2.2. “КОММУНАЛКА” ОПЛАЧИВАЕТСЯ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКА

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко производятся на основании посреднических договоров, в частности, договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ).

Условие о посреднических отношениях между сторонами можно включить и в договор аренды, потому что организации свободны при заключении договора и могут заключать договор, содержащий элементы различных договоров (ст.

421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель, заключив с коммунальными службами соответствующие договоры, приобретает у них энергию, воду, газ (т.е. коммунальные услуги), которые передает арендатору.

В свою очередь, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, он передает их коммунальным службам.

Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

33.2. ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Исчисление и уплата НДС с коммунальных услуг при аренде помещений часто вызывают трудности у налогоплательщиков. Это связано с тем, что поставщиками данных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками – арендодатели, а потребителями – арендаторы.

Вместе с тем порядок обложения НДС зависит от того, каким способом организованы расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем.

33.2.1. “КОММУНАЛКА” В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду.

33.2.1.1. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы.

Источник: https://narodirossii.ru/?p=11405

Кто оплачивает коммунальные услуги при аренде нежилого помещения — Портал о ЖКХ

Коммунальные расходы при аренде нежилого помещения.

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.

614 ГК РФ). Рассмотрим два способа такого включения. 33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде.

Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Коммунальные расходы у арендатора

Государственной регистрации подлежат договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года и только с момента государственной регистрации договор аренды считается заключенным.

«О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

Срок, на который заключается договор аренды, должен быть определен договором (ст. 610 ГК РФ). При аренде нежилых помещений немало вопросов у налогоплательщиков возникает по поводу отражения в бухгалтерском и налоговом учете коммунальных платежей.

Коммунальные платежи по договору аренды нежилого помещения с физическим лицом

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы.

Инфо В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги.

Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г.

№ 03-03-06/2/51). Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г.

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе). НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп.

Коммунальные расходы при аренде

Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п.

2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды.

Коммунальные платежи при аренде

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать «коммуналку» либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

Рассмотрим несколько способов такого включения: При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде.

Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации «Альфа» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

  • Это быстро, удобно и бесплатно!
  • или по телефону:
  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

​Статья 616 ГК РФ прямо указывает на то, что арендатор помещения принимает на себя обязательства по обеспечению исправного состояния имущества, осуществлению текущего ремонта и оплату бремени расходов по его содержанию, если иное не установлено законом или соглашением между сторонами. Это позволяет сделать вывод о том, что арендодатель вправе истребовать от арендатора выплаты, соразмерные тем расходам, которые он понес за время использования последним предмета аренды, в том числе и коммунальных услуг.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения

Если это предусмотрено договором, расчет величины арендной платы за период может прилагаться отдельно.

Представляется, что необходимо также ежемесячное оформление актов по выполнению договора, иначе не представляется возможным обосновать расходы арендатора. Ведь счет-фактура не является первичным документом и не подтверждает оправданность расходов (см. Письмо Минфина России от 12 июля 2005 г.

N 03-04-11/154), как и счет, который представляет собой только распоряжение на оплату, но гарантирует оказание в периоде услуги по аренде.

Важно Акт подтвердит, что услуга оказана и стороны не имеют друг к другу претензий, то есть позволит говорить об оправданности расходов с точки зрения ст.

252 НК РФ. В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения.

Коммунальные платежи при аренде

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е.

коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды. Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п.

2 ст. 616 ГК РФ). Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на «коммуналку».

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

РосТепло.ru / Технические статьи / Экономика и управление / В.

Мешалкин, АКДИ «Экономика и жизнь» Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее. Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Коммунальные платежи при аренде

Большая часть бизнеса на современном рынке использует арендованные помещения. Это обычная практика. Нежилое помещение используется только, если к нему подведены все коммуникации и договор заключен собственником с коммунальными службами.

По сути, ответственность за неуплату несет арендодатель, а пользуется светом, водой, теплом, газом арендатор.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения

  1. Выставление коммунальных услуг арендаторам нежилых помещений Первые этажи многоквартирных домов зачастую состоят из нежилых помещений, которые арендуются под магазины, салоны красоты, офисы и другие нужды.

  2. Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения.
  3. Вопрос
  4. Наша ООО на УСН (доходы-расходы) арендует у ИП нежилое помещение.

У ИП нет возможности в «белую» принимать платежи за саму аренду.

Поэтому мы не имеем права включать данные расходы в базу по УСН.

НО, мы хотим, хотя бы, если это возможно, в данной ситуации, включить коммунальные платежи (свет, вода и т.д.) в расходы по УСН.

У нас нет прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг. Данные расходы по ЖКХ выставляются на ИП, а ИП пересылает нам квитанции, по которым мы уже оплачиваем ЖКХ.

Что нужно в данной ситуации сделать (что прописать в договоре аренды между ООО и ИП, кому именно платить непосредственно за ЖКХ), чтобы включить данные расходы в базу по УСН у ООО?

Ответ

  • В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы. Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
  • Или по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие.
  • Стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды и т.п.), потребленных арендатором, может возмещаться арендодателю сверх арендной платы на основании отдельного договора.
  • Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.

Источник: https://gkh-rf.ru/kvartplata/kto-oplachivaet-kommunalnye-uslugi-pri-arende-nezhilogo-pomeshheniya

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

В. Мешалкин, АКДИ «Экономика и жизнь»

     Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

     В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

* * *

     Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

     Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

     Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

     1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

     2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

     3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

     Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

     Первый вариант.

     В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

     Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

     НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

     Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

     Второй вариант.

     В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

     Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

     В этом смысле показателен пример из арбитражной практики — рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) «Тверь» к акционерному обществу «Торговая компания «Афина» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

     Суть дела такова. Торговая компания «Афина» (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель).

По условиям договора аренды ТК «Афина» обязана была заключить с МУП «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен.

Несмотря на это ТК «Афина» пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП «Тверь» было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

     МУП «Тверь» обратилось в арбитражный суд с иском к ТК «Афина» о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК «Афина» была вынуждена выплатить МУП «Тверь» соответствующие суммы.

     Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

     Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

     НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

  •      Третий вариант.
  •      В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).
  •      В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

     В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами.

Идеальный вариант в этом случае — установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора.

Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

     При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

     В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат.

Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Источник: https://www.rosteplo.ru/Tech_stat/stat_shablon.php?id=482

Ссылка на основную публикацию