Общее имущество многоквартирного дома 2020 — собственников помещений, жк рф, состав, что входит, что является, правила пользования, распоряжение, перечень

В ЖК РФ особо выделены положения, регулирующие отношения между владельцами жилых площадей касательно объектов, находящихся в общей долевой собственности. В законодательных актах определены:

• сущность общедомового имущества
• круг рассматриваемых объектов и условия их надлежащей эксплуатации (осмотр/ремонт/уборка и пр.)
• ответственность всех участников хозяйственно-правовых отношений и другие нюансы.

Благодаря правовой основе обеспечивается надлежащая эксплуатация/содержание всех частей общедомового имущества, и, как следствие, комфортные условия проживания для всех жильцов многоквартирного дома (МКД).

Что такое общее имущество собственников?

Общими признаются отдельные объекты (оборудование/помещения/территория), функционально связанные с МКД, входящие в общую долевую собственность. Общедомовой комплекс могут эксплуатировать все владельцы жилых помещений.

При этом все участники данных правовых отношений несут общее бремя эксплуатационных расходов (коммунальных и других платежей) на содержание/обслуживание общего имущества собственников многоквартирного дома.

Нормативная база

Основной федеральный документ, регулирующий хозяйственно-правовые отношения, связанные с эксплуатацией объектов, предназначенных для общего пользования жильцов многоквартирного дома – это Жилищный Кодекс РФ.

Во исполнение данной нормативной базы, Правительством РФ дополнительно были приняты иные нормативные акты:

• Постановление № 491, которое определяет основные требования, предъявляемые к эксплуатации общих имущественных объектов и круг лиц, несущих ответственность за их восстановление/содержание/ремонт.
• Постановление № 290 (от 27.03.2018), согласно которому определен минимальный список предполагаемых услуг, предназначенных для каждого объекта, находящегося в общем пользовании.
• Постановление № 416, которое устанавливает стандарты управления МКД – ведение ремонтно-технического документооборота, определение объема обслуживающих работ, порядок/условия прекращения имущественных отношений.
• Постановление Госстроя РФ № 170, которое более подробно утверждает стандарты, касающиеся эксплуатации общего жилищного комплекса (периодичность, условия, правила проведения восстановительных работ, включая сезонные).
• Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК).

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

В правоприменительной практике (ч. 1-2, ст. 36 ЖК) общими, считаются следующие объекты многоквартирного дома:

• помещения, не предназначенные для проживания, а используемые в общественных целях (общие лестничные площадки/пролеты, коридоры, лифты, мусоропроводные системы, шахты, мансарды, подвалы с проведенными инженерными коммуникациями и пр.)
• несущие конструкции (опоры/стены), бетонное основание, потолки, балконные опоры и пр.
• кровля, вентиляционные шахты, водопроводные и отопительные системы, а также системы газоснабжения/электроснабжения/заземления, спутниковые антенны
• хозяйственные постройки/помещения, окна и входные двери (в подъезде), бордюры, перила, ограждения и заборы
• иные объекты, общего социально-бытового назначения, включая спортивные/детские комплексы, автомобильные стоянки, гаражные конструкции, котельные и трансформаторные будки и пр.
• прилегающий к МКД земельный участок, включая объекты ландшафтного дизайна и благоустройства.

Границы данной территории устанавливаются с учетом нормативов земельного законодательства РФ.

Распоряжение общим имуществом

В целях обеспечения безопасной, комфортной эксплуатации МКД, граждане РФ должны выбрать подходящую форму управления. Для этого необходимо назначить общее собрание всех участников имущественных отношений, которые должны выбрать наиболее приемлемый вариант ведения общего хозяйства.

Существует несколько форм такого управления:

• Управляющая компания – профессиональная организация, которая вправе (согласно полученной лицензии) предоставлять услуги по обслуживанию МКД. Жильцы могут заключить контракт с выбранным предприятием на один год и более (до 5 лет). За ненадлежащее обслуживание исполнительная сторона несет ответственность согласно действующим нормативно-правовым нормам (ст. 161—162 ЖК).
• Непосредственно владельцы квартир (число участников не может быть более 30). В данном случае качество обслуживания общего жилого комплекса обеспечивается силами членов правления – собственниками. При этом каждый участник лично заключает контракт с ресурсоснабжающим учреждением и несет личную ответственность за неуплату коммунальных взносов каждого соседа по МКД (ст. 161—164 ЖК).
• Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 135 ЖК).

Распоряжаться общей долевой собственностью могут все жильцы МКД:

• оставлять на межквартирных площадках детские коляски, велосипеды, выращивать комнатные цветы
• жители первых этажей могут облагораживать землю под окном и пр.

Определение доли

Общее имущество принадлежат всем живущим в многоквартирном доме, то есть, каждый хозяин жилья обладает правом общей долевой собственности. Доля каждого участника не может быть отчуждена в натуре и передана иным лицам (часть чердака/подвала нельзя перепродать/подарить).

Соответствующая часть (доля) участника общего имущества собственников в многоквартирном доме – это соотношение доли общей собственности МКД и доли отдельно рассматриваемого жилья. То есть, доля хозяина пропорциональна размеру общей площади его квартиры.

Уменьшение общедомовой территории многоквартирного дома допускается только на основании согласия (решения) всех владельцев квартир, которое должно быть утверждено на общем собрании всех участников данных отношений.

Ответственность и содержание общего имущества МКД

Эксплуатационное обслуживание многоквартирного дома выражается в постоянном (непрерывном) выполнении различных мероприятий по уходу/ремонту за зданием и прилегающего к ней участка. Согласно федеральному постановлению № 491 за качественное содержание общего имущества собственников МКД ответственны (согласно выбранной форме управления):

• владельцы жилых помещений
• управляющие компании
• ЖСК, ТСЖ, СПК.

В контракте, который оформляется с обслуживающим предприятием либо кооперативом жильцов, прописывается перечень оказываемых мероприятий:

• осмотр общего жилого комплекса
• обеспечение работоспособности, безопасности систем водоснабжения/отопления/газоснабжения и пр.
• поддержание оптимальной температуры/влажности во всех квартирах
• своевременный вывоз бытового мусора/отходов
• проверка здания на соответствие условиям пожарной безопасности
• облагораживание прилегающей территории, включая элементы озеленения
• выполнение текущих/капитальных ремонтных мероприятий.

В случае нарушения пунктов, прописанных в договоре, исполнитель обязан снизить стоимость своих услуг либо повысить качество работ. Если виновная сторона отказывается нести ответственность добровольно, то потребитель (владелец жилплощади) вправе обращаться в суд.

Осмотр общего имущества собственников в многоквартирном доме

В целях выявления возможных повреждений/неисправностей и своевременного их устранения необходим периодический осмотр/инвентаризация общих имущественных объектов (п.11 Постановления № 491). В ходе проведения процедуры составляются соотвествующие технические/дефектные протоколы, в которых отмечаются все выявленные неисправности, причины и место их нахождения, способы их восстановления.

Проверки в зависимости от назначения бывают плановыми и внеочередными.

Плановые осмотры общего имущества собственников в многоквартирном доме могут быть:

• частичными (контролируется работоспособность отдельных частей МКД) – осуществляется мелкий ремонт электрического и санитарно-технического оборудования.
• общими (оцениваются эксплуатационные характеристики МКД в целом) – проверяется состояние подвалов, мансард, кровли, элементов фасада, наружных стен, инженерного оборудования и пр.

Внеочередные – проводятся при возникновении аварийных ситуаций в системах тепло-, водо-, электрического и газоснабжения. А также после стихийных погодных явлений (ураганов, сильных дождей, снегопадов, града, селей и пр.).

Хорошим признается состояние, при котором все объекты объекты общего имущества собственников МКД функционируют согласно предписанному в технической документации регламенту (№ 384 ФЗ).

Ремонт общего имущества

При ремонте общего имущества собственников в многоквартирном доме могут проводиться следующие виды мероприятий:

• герметизация стыков, швов в обшивке здания
• восстановление деформаций в бетонном основании, стропильной системе
• замена/ремонт дверной, оконной фурнитуры, элементов напольного покрытия
• проведение ремонтных работ на межквартирных площадках, крыльце, лестницах возле и внутри подъезда и пр.
• восстановление работоспособности лифта
• устранение неполадок в канализационной/отопительной/водопроводной системе
• монтаж/замена отдельных частей систем электроснабжения МКД, за исключением электрического оборудования, находящегося внутри жилых квартир
• устранение неполадок, возникших в вентиляционной или водопроводной системе
• ремонт специального технического оборудования
• восстановление поврежденных участков/благоустройство тротуаров, мощеных дорожек, площадок для отдыха и спортивных мероприятий, навесов для сборников мусора (контейнеров).

Уборка общего имущества собственников в многоквартирном доме

Если МКД обслуживается организацией, привлеченной со стороны, то уборка обще-домового комплекса производится согласно прописанным в контракте условиям. График уборки общедомовых площадей устанавливается согласно положениям, прописанным в Постановлении Госстроя № 170 РФ. По закону исполнитель (управляющая организация/кооператив) должен обеспечивать:

• санитарно-гигиеническое состояние подъездов (лестничных клеток, включая окна, лифты, межквартирные площадки)
• вентиляцию/проветривание лестничной территории через вентиляционные отверстия, открытые окна и пр.

В приблизительный перечень, требуемых для поддержаний чистоты в МКД работ, входят следующие мероприятия:

• сухая/влажная уборка внутридомовых площадок (коридоров, межквартирных коридоров, лестничных пролетов/маршей, холлов, тамбуров, лифтов и пр.)
• протирка стен, оконных проемов, подоконников
• уход за электрическими шкафами, почтовыми ящиками, лестничными перилами, входными дверьми в подъезде
• уборка подсобных и иных вспомогательных хозяйственных комнат
• поливка (в летнее время) тротуаров, дорожек
• очистка кровельного пространства от сора, листьев, снега и пр.
• промывка систем отопления
• сезонная дезинсекция, дератизация.

Согласно нормам технической эксплуатации лестничные клетки МКД должны быть обеспечены:

• регулярной сухой и влажной уборкой (мытье – не менее одного раза месяц, протирание почтовых ящиков, отопительного оборудования, окон, подоконников, перил – не менее 1 раза в 5-7 дней, стен – два раза в месяц
• исправным остеклением и освещением
• работоспособной фурнитурой на дверных полотнах, форточках, окнах.

Если жильцы не довольны результатами уборки общего имущества собственников многоквартирного дома, то следует предъявить претензии управляющему предприятию. В случае игнорирования поступающих жалоб, владельцы жилых помещений вправе составить письменное заявление, на основе которого будет организована специальная комиссия для подтверждения плохого качества обслуживания.

В большинстве случаев виновная сторона принимает меры для урегулирования ситуации. В крайних случаях, жильцы могут расторгнуть контракт и выбрать иной способ обслуживания МКД.

Аренда общего имущества собственников многоквартирного дома

Вопрос, касающийся аренды объектов, принадлежащих всем жильцам, крайне актуален среди ТСН/ТСЖ. Передача общедомовых площадей внаем является правомерным действием (ст.36 ЖК).

Источник: https://2020-g.ru/kvartira-dom-uchastok/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma-2019/

Содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ

Жить в коттеджном поселке стало стильно, модно и молодёжно… Однако у многих собственников таких домов возникает мысль, что раз ЖК РФ ни слова не «говорит» о коттеджных поселках, значит и платить ни за что не нужно. Количество «уверовавших» в бесплатность услуг управляющей компании в коттеджном поселке ширится, но после Определения Верховного суда РФ № 303-ЭС19-3298 от 10 апреля 2019 года думаю, многие расстроятся…

Нормативно-правовой специфике отношений управляющего многоквартирным домом (далее-МКД) и собственниками помещений МКД, обусловленных ЖК РФ, посвящен свод судебной практики. Не остаются в стороне и средства массовой информации, ежедневно муссируя права владельцев и обязанности управляющей компании (ТСЖ, ЖСК).

Годы расставили на места вопросы в правовом поле данных отношений, и, несмотря на изобилие длящихся судов различных инстанций, такие понятия как «общее имущество», «кворум» и «компетенция общего собрания собственников» в настоящее время являются упорядоченными и обыденными.

Между тем точного определения понятия «коттеджный посёлок» действующее законодательство РФ не содержит.

Как показывает практика, таковым является обособленная совокупность земельных участков собственников, включая земельные участки общего пользования, с расположенными на них объектами индивидуальной жилой застройки, имеющая заранее известные границы территории и единство инфраструктуры, что предопределяет известное число пользователей объектами инфраструктуры.

Безусловно, такую инфраструктуру, места общего пользования необходимо надлежаще содержать. И в данном случае собственникам домовладений коттеджного посёлка не возбраняется осуществлять данные действия любым законным способом: заключением договора с профессиональной компанией, созданием ТСЖ либо заключением договоров с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Необходимо отметить, что в настоящее время в законодательстве отсутствует и единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов.

Это обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования (Постановления Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).

• В связи с этим на практике возникают вопросы, касающиеся законного и надлежащего содержания общего имущества коттеджного посёлка, которые во многом решаются лишь в здании суда.
• Верховный суд РФ Определением № 303-ЭС19-3298 от 10 апреля 2019 года установил: содержание общего имущества коттеджного посёлка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ.
• Нормы ЖК РФ о содержании общего имущества в МКД применимы по аналогии закона к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца «поселкового» спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги, чему следовали следующие выводы:

• поселок управляется товариществом собственников жилья (далее-ТСЖ)- объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
• застройщик передал данному ТСЖ недвижимое имущество, в том числе трансформаторную подстанцию, насосную станцию, склад ГСМ, а также проходную расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
• между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
• коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно статьям 7 и 8 ЖК РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с частью 1 ст.158 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• в силу части 6 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
• при этом ТСЖ не обязано в силу специфики оказываемых услуг доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
• определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами ЖК РФ;
• следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.

По причине того, что «ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается», Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Следует отметить, что до решения высшей инстанции положения о применении к коттеджным поселкам жилищных правовых норм об управлении и содержании общего имущества МКД по аналогии довольно широко применялись в своих решениях различными судами, к примеру:

• Определением Московского городского суда от 22 августа 2018 года по делу № 33-33476/2018;
• Постановлением АС Дальневосточного округа от 07 февраля 2018 года № Ф03-22/18;
• Постановлением Шестого ААС от 19 февраля 2015 года № 06АП-6878/14.

Таким образом, в России в силу сложившейся «традиции» зачастую в решения судов закладывается то, что «черным-по-белому» не прописано и не определено действующим законодательством. А в помощь — чудесный принцип аналогии…

Возможно со временем законодатели найдут, что прописать в НПА для упорядочения законодательства о коттеджных посёлках. Однако, как вариант, указанное в статье решение высшей инстанции может освободить нормы Жилищного кодекса от толкования отношений владельцев частных домов и компаний, взявших на себя ответственность по оказанию услуг.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/soderzhanie-obshchego-imushchestva-kottedzhnogo-poselka-reguliruetsya-po-analogii-normami-zhk-rf/

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

• Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
• 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
• 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам.

Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир.

Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции.

Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
2. Крыша.
3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

  Выделение доли детям при использовании материнского капитала

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

• получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией,  произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
• проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
• при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

• уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
• своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
• текущий и капитальный ремонт;
• поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
• соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
• уход за имеющимися зелеными насаждениями;
• облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

• переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
• продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
• работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-vhodit-v-obsee-imusestvo-mnogokvartirnogo-doma-po-zk-rf.html

Перечень общего имущество многоквартирного дома

•           Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется:
•                     а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений)  —  в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса.
• Состав общего имущества в многоквартирном доме

Помещения общего пользования	Ограждающие несущие и ненесущие конструкции
• Межквартирные лестничные площадки • Лестницы • Лифты • Лифтовые и иные шахты • Коридоры • Колясочные • чердаки • Технические этажи • Технические подвалы • Крыши	• Фундаменты • Несущие стены • Плиты перекрытий • Балконные и иные плиты • Несущие колонны • Окна • Двери • Перила • Парапеты • Иные ограждающие несущие и ненесущие конструкции

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме  за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства

Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке

1.           При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
2.           В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.
3.           В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
4.           В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
5.           В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

          Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

•           Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
•           Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, находящимися на таких земельных участках, осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
•           Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
•                     а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 г).
•            В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
•                      а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

           Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом на управляющую организацию целесообразно возложить хранение и актуализацию технической документации.

           В случае изменения способа управления или управляющей организации, прежняя управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Источник: http://doverie-k.ru/perechen-obschego-imuschestvo-mnogo

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Содержание

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности.

К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

• специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
• лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
• другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
• земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
• другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

• элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
• элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно —  ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации.

Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества.

Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

• Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
• Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
• Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
• Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
• Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
• Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
• Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
• Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

„

Добрый день! В многоквартирном доме в пролётах каждой лестничной площадки между этажами имеются балконы. Согласно подпункта «в» пункта 2 ст. I Постановления правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и изменениям к нему и ст.

36 Главы 6 Жилищного кодекса РФ данные балконы являются общедомовым имуществом и не могут использоваться только одними соседями как частная собственность без письменного согласования с собственниками жилья.

Сейчас ни одна дверь ни одного балкона во всем подъезде не открывается – на них висят замки или двери заколочены, в пролёте между вторым и третьим этажами стекла изнутри закрашены масляной краской, не позволяя свету проникать в подъезд и прветривать его.

Куда необходимо писать жалобу и достаточно ли будет жалобы от 1 собственника или нужно писать коллективную?

“

Анна24.06.2019 14:39

Согласно подпункта «в» пункта 2 ст. I Постановления правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и изменениям к нему и ст. 36 Главы 6 Жилищного кодекса РФ данные балконы являются общедомовым имуществом и не могут использоваться только одними соседями как частная собственность без письменного согласования с собственниками жилья.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/pravo-na-imuschestvo-mnogokvartirnogo-doma.html

Использование общего имущества в многоквартирном доме

• 04 августа 2015
• В связи с поступающими обращениями граждан о случаях отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в том числе подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации доводит следующую информацию.
• В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

1. Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.
2. Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
3. Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
4. Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.

Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Источник: https://iggn.permkrai.ru/about/news/1834/