Предварительный договор купли-продажи земельного участка 2020 — образец, бланк, доли, с задатком

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается в определенных ситуациях при невозможности оформления основного соглашения. Как заключить предварительный договор? Какие документы и сведения требуются для оформления документа? Ответы далее.

Образец договора и пример заполнения

Предварительный договор – это официальный документ, по которому одна сторона – продавец намеревается продать другой стороне – покупателю определенное недвижимое имущество (в данной ситуации дом с прилегающим к нему земельным участком) на определенных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Для каждой из сторон соглашения документ дает определенные гарантии:

• продавец получает уверенность, что покупатель на дом и участок найден и независимо от каких-либо сторонних факторов имущество будет продано в установленный срок;
• покупатель получает гарантии, что дом и надел не будут проданы третьим лицам, а так же с течением времени не увеличится цена недвижимости.

Скачать бланк предварительного договора и ознакомиться с правилами и примером его заполнения можно у нас на сайте.

СКАЧАТЬПредварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Бланк документа должен содержать следующие данные:

• полные реквизиты сторон (покупателя и продавца). Если соглашение заключается между частными лицами, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания, реквизиты гражданского паспорта. Если сторонами сделки являются юридические лица, то требуется указать наименование и адрес регистрации организации, ИНН;
• описание имущества, передаваемого в собственность покупателю. В отношении земельного участка указываются адрес расположения, кадастровый (условный) номер, площадь надела, разрешенное использование, наличие/отсутствие обременений (например, водоохранная зона). В отношении дома рекомендуется указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество этажей. Дополнительно указываются реквизиты свидетельства о регистрации (выписки из ЕГРН), которыми подтверждается право владения домом и земельным наделом;
• стоимость имущества и порядок проведения расчетов. Условиями соглашения может быть предусмотрена:

1. Одна выплата по договору.
2. Наличие аванса, который, как правило, передается продавцу в момент заключения предварительного соглашения. Если договор заключается с авансом, то в обязательном порядке требуется указать сумма начального платежа.
3. Рассрочка. Оплата в рассрочку производится по конкретному графику, утвержденному сторонами и являющемуся приложением к соглашению.

• права, обязанности, ответственность сторон за несоблюдение существенных условий сделки;
• сроки реализации намерения продать дом с земельным участком;
• дополнительные условия, которые являются существенными хотя бы для одной из сторон соглашения;
• перечень приложений.

В каких ситуациях заключается, и на какой срок

Подписание предварительного договора необходимо, если:

• на момент заключения соглашения продавец не может приступить к оформлению основного договора. Причинами могут являться:

1. Отсутствие полного пакета документов, необходимого для заключения и государственной регистрации договора купли-продажи дома с прилегающим земельным наделом.
2. Наличие недочетов в строении, которые требуется устранить перед заключением сделки и так далее.

• основной договор не может быть заключен по причине отсутствия полной денежной суммы у продавца;
• приобретение недвижимости производится с помощью заемных средств. Условия по ипотеке большинства банков таковы, что выдача заемных средств осуществляется на покупку конкретного имущества, что может подтверждаться только заключением предварительного соглашения.

Предварительный договор может быть заключен на любой определенный срок, который указывается в документе. Если прямого указания конкретного срока отсутствует, то основной договор требуется заключить в течение 12 месяцев с момента подписания предварительного соглашения.

Какие нужны документы и сведения

• Предварительный договор должен быть заключен на условиях полностью аналогичных основному соглашению.
• Для составления документа потребуется подготовить:
• Если сделка оформляется представителем продавца или покупателя, то дополнительно потребуются паспорт представителя и нотариальная доверенность.

Если одной из сторон соглашения является несовершеннолетний гражданин, то паспорт заменяется свидетельством о рождении. Дополнительно потребуется получение разрешения органов опеки на совершение сделки купли-продажи.

Как оговаривается задаток

Если условиями соглашения предусмотрена передача аванса (задатка), то одними из существенных аспектов будут являться:

• сумма авансового платежа;
• порядок передачи средств покупателю. Если предполагается перевод средств на расчетный счет продавца, то дополнительно указываются полные реквизиты банковского счета;
• сроки передачи средств;
• порядок возврата аванса в случае досрочного расторжения предварительного договора или не заключения основного соглашения. Авансовый платеж может быть возвращен полностью или частично или удержан в качестве компенсации за несоблюдение условий договора.

Расписка о получении аванса, образец

Получение авансового платежа может подтверждаться:

• отдельным пунктом в предварительном соглашении;
• распиской.

Расписка должна содержать следующие данные:

• дату и место составления документа;
• ФИО, адрес проживания и паспортные данные покупателя, выступающего в качестве лица, выдающего документы и аналогичные данные продавца, который получает деньги и данный документ;
• реквизиты предварительного договора, являющегося основанием для передачи денежных средств;
• описание имущества, за которое передаются деньги;
• сумма аванса (должна быть указана числом и прописью);
• подписи сторон.

Расписка может быть оформлена:

• сторонами самостоятельно;
• у нотариуса;
• в присутствии свидетелей.

Расписка о получении задатка

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора, вероятные проблемы

Типичными ошибками при заключении любого договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительного соглашения о купле дома с земельным участком, являются:

• указание недостоверных сведений о продавце или покупателе. Умышленное искажение информации в целях мошенничества, ошибка, опечатка указывают на то, что одна из сторон сделки не соответствует действительности, что приведет к невозможности оформления основного соглашения и отказе в государственной регистрации сделки;
• указание недостоверных сведений об имуществе, что с точки зрения законов считается попыткой чужую недвижимость. Такая сделка так же не будет зарегистрирована;
• указание в соглашение более низкой стоимости недвижимости. В большинстве случаев такие действия производятся с целью снижения суммы налога, возникающего при реализации недвижимости. Однако следует учитывать, что возникает риск неполучения полной стоимости дома и земельного участка, что в последствии будет невозможно доказать в суде;
• отсутствие сведений о лицах, которые наравне с продавцом имеют право распоряжения имуществом или проживания в указанном доме. Отсутствие данных может привести к отказу в регистрации сделки, совместному проживанию с третьими лицами или оспариванию сделки в дальнейшем;
• включение в договор пунктов, которые хотя бы одна из сторон не намерена выполнять. Такая ситуация может возникнуть при оформлении предварительного договора по шаблону, представленному в интернете, без тщательного изучения соглашения и его правки под собственные требования;
• отсутствие пунктов соглашения, которые хотя бы по мнению одной из сторон имеют существенное значение;
• включение в предварительный договор условий, противоречащих действующему законодательству;
• несоблюдение письменной формы соглашения, которая предусмотрена Гражданским кодексом;
• несоблюдение прав преимущественной покупки при оформлении имущества, находящегося в долевой собственности.

Чтобы избежать большого количества проблем рекомендуется перед оформлением предварительного соглашения проверить все документы на недвижимость, их соответствие реальным данным и друг другу, паспорта сторон. Дополнительно рекомендуется получить предварительную консультацию юриста.

Источник: https://yurzone.ru/poryadok-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Предварительный договор купли-продажи земельного участка 2019: СКАЧАТЬ образец и бланк

Предварительный договор по покупке земли своей целью имеет не покупку или продажу земли как таковой, а подписание основного соглашения. До заключения сделки по купли – продаже земли, необходима подготовка предварительного договора, а так же предварительная оценка условий продажи.

Покупатель предварительно получает документы на земельный участок для ознакомления, которые ему необходимо изучить на соответствие законным основаниям, это позволит ему получить понимание о возможности заключения сделки, а так же необходимости дополнительных расходов, связанных с приобретением земельного надела.

В предварительном договоре так же определяются нюансы, условия и конечная дата подписания основного договора, то есть все те условия, которые в последующем будут внесены в основной договор.

Содержимое предварительного соглашения

Подписание предварительного соглашения между двумя сторонами выступает своеобразной гарантией заключаемой сделки.

До подписания предварительного соглашения необходимо проверить чистоту следующих юридических документов:

• Документы о правах собственности на земельный надел,
• Кадастровый паспорт участка и имеющихся на нем строений,
• План межевания,
• Документ о согласовании границ участков,
• Договора – основания, подтверждающие права собственности,
• Документы об отсутствии обременения, нахождения участка в залоге или ипотеке. Всю эту информацию можно найти в выписке из ЕГРП.

В предварительном договоре следует указать:

• Вид договора,
• Предмет сделки,
• Документы, устанавливающие права собственников на объекты недвижимости,
• Документы, указывающие на отсутствие обременений на недвижимость,
• Условия заключения основного договора по продаже и покупке недвижимости
• Права и обязанности продавца и покупателя.

Подписанные предварительный договор купли-продажи выступает как вступившее в силу обязательство по выполнению прописанных в нем условий.

В случае их нарушения с той или иной стороны возникает юридическая ответственность.

В тексте предварительном договоре можно выделить следующие несколько разделов:

1. Преамбула, где указываются паспортные данные и фамилии, имена и отчества сторон договора.
2. Предмет договора. В данном разделе определяется цель заключения будущего договора купли – продажи земли и сроки его подписания.
3. Условия договора. Здесь подробно описываются:

• Земельный участок, предназначенный для продажи с одной стороны и покупки с другой стороны. Отражаются основные характеристики объекта – площадь, адрес расположения, цели приобретения.
• Правовые основания собственности продавца на имущество.
• План и расположение границ межевания.
• Стоимость объекта, которая складывается из суммы задатка  и оставшейся стоимости.
• Обязанности продавца по постановке на учет, по регистрации прав собственности, по подготовке документации для заключения сделки, по передаче земельного участка новому владельцу.
• Обязанности покупателя по заключению договора покупки недвижимости, по приемке участка в указанные сроки согласно акту по приему – передач, по перечислению денежных средств по оплате расходов по сделке.
• Сроки возникновения права собственности.

1. Порядок расчетов по договору – сроки перечисления задатка и его учет в общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
2. Ответственности сторон договора и распоряжение задатком, при неисполнении условий договора с той или иной стороны.
3. Порядок разрешения спорных ситуаций.
4. Реквизиты и адреса сторон сделки.

Скачать образец и бланк предварительного договора

• Предварительный-договор-купли-продажи-земельного-участка .doc (60kb)

Скачать (DOCX, 61KB)

Скачать (DOCX, 61KB)

Важные нюансы при заключении предварительного договора

• Предварительный договор может быть составлен только в письменной форме
• Такой договор нет необходимости регистрировать в государственных органах.
• Условия прописанные в предварительном договоре возможно изменить при подготовке и подписании основного договора.
• Для обеспечения исполнения договора в установленные сроки в предварительном соглашении стоит прописать пени за дни просрочки в размере, например, от 0.1 процента от стоимости договора.
• Аванс, задаток или обеспечительный платеж выступят своеобразным гарантом, что сделка будет проведена между конкретным покупателем и конкретным продавцом.

В случае если в предварительном договоре не прописан срок заключения основного, то по умолчанию  он не превышает полугода с подписания предварительного соглашения. Если за этот период основной договор не будет заключен, то предварительный договор утрачивает свою силу.

Таким образом, наличие заключенного предварительного договора о купле и продаже земельных участков является хорошим подтверждением намерений, как продавца, так и покупателя о покупке – продаже земельного участка. Не стоит им пренебрегать.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/zemelniy_ychastok/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2018-skachat-obrazec-i-blank/.html

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком

• Предварительное соглашение используется при заключении различных правоотношений, в том числе и при продаже недвижимых объектов.
• Такое соглашение при заключении договора о купле-продаже участка земли предоставляет гарантии лицу, являющемуся покупателем, а также не ограничивает свободу продавца.
• Далее будет представлена информация, как заключить соглашение о купле-продаже участка земли с задатком, составить перед сделкой предварительный договор.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком

Предварительное соглашение заключается по тем же принципам, что и основной документ, на основании которого передаются права на недвижимый объект.

В документе должны быть представлены следующие положения, которые предусматриваются законодателем:

• В верхней части документа должна быть указана дата и наименование соглашение;
• Далее необходимо указать все данные о сторонах, участвующих в сделке. Сведения указываются в соответствии с документами, которые подтверждают их личности;
• Обязательно должны быть включены сведения о предмете соглашения. В качестве предмета должны быть указаны данные участка земли, права на который передается другому лицу (вносятся сведения кадастровые, технические, а также о собственнике и документах, которые это право подтверждают). В тех случаях, когда на участке имеются возведенные постройки, стороны должны внести в документы сведения и о них. Информация также вноситься на основании технической и кадастровой документации. В этом случае покупатель должен проверить, поставлены ли они на кадастровый государственный учет;
• В обязательном порядке должна быть указана информация о стоимости передаваемого объекта;
• Права и обязанности каждой стороны соглашения.

Продавец должен, для участия в сделке, осуществить следующие действия:

• Обеспечить государственный кадастровый учет продаваемой земли;
• Собрать необходимый пакет документов;
• Осуществить заключение основного соглашения, предусмотренное предварительным договором;
• Осуществить передачу участка земли, после заключения соглашения на основании акта приема-передачи. Обратите внимание, что сам порядок передачи участка может быть предусмотрен, как в предварительном соглашении, так и в основном;
• Осуществить подачу, установленного пакета документа для того, чтобы зарегистрировать передачу права собственности покупателю.

Покупатель, заключая соглашение должен:

• Не отказаться от заключения основного договора;
• Принять участок земли, указанный в договоре и передаваемый на основании акта о приеме-передаче;
• Передать продавцу полную стоимость участка земли, которая предусмотрена договором.

Помимо вышеуказанных положений, стороны должны:

• Определить процедуру внесения и получения денежных средств. Стороны должны определить форму расчета. В случае, когда стороны согласовали условие задатка, должны быть определены условия внесения этой суммы;
• Внести данные о мерах ответственности, которые будут применяться к стороне, нарушающей основные положения документа;
• Дополнительно стороны могут внести информацию о процедуре выполнения условий соглашения в случае наступления форс-мажорных обстоятельств;
• Стороны также могут внести сведения о процедуре согласования возникших спорных ситуаций;

В конце документа стороны должны внести сведения и дате подписания соглашения, и реквизиты двух сторон. Скрепляется соглашение подписями сторон.

1. Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком.
2. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком.
3. Участники правоотношения могут оформить предварительное соглашение о купле-продаже земельного участка, предусматривающее условие о задатке, в следующих случаях:

• Когда подготовка всех необходимых документов занимает более одного месяца;
• Для приобретения участка земли, покупатель не обладает полной суммой и собирается обратиться в кредитную организацию за оформлением ипотечного кредита или уже обратился и ждет принятия баком решения;

• Имеются иные объективные данные, свидетельствующие о том, что в данный момент основное соглашение заключено быть не может;
• Стороны хотят дополнительно принять меры направленные на снижение возможных рисков, связанных с участием в подобных сделках.

• Помните, предварительное соглашение не подлежит государственной регистрации в Росреестре, однако стороны должны обратиться к нотариусу, для того чтобы последний заверил документ своей подписью.
• Обе стороны заинтересованы в обеспечении исполнения соглашения.
• Для этого сторонами может быть согласовано условие по установлению неустойки, как правило, её размер составляет 0,1 % от цены имущества.

С другой стороны покупатель должен понимать, что обязать продавца продать третьему лицу свой земельный участок, никто не может. Поэтому у покупателя тоже должна быть уверенность в том, что именно этот продавец не откажет в заключение соглашения, направленного на передачу конкретного участка.

Стороны также могут согласовать условие об авансе или обеспечительном платеже (способы предусмотрены гражданским законодательством).

Задаток — наиболее выгодное денежное условие заключения соглашения в будущем. Связано это с тем, что в случае отказа продавца заключить соглашение, последний должен вернуть денежные средства покупателю, только уже в двойном размере.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-zadatkom.html

Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Образец и бланк 2019 года

Смысл оформления предварительного договора купли-продажи земельного участка заключается в резервировании (закреплении) намерений сторон. То есть участники договора удостоверяют свои намерения в будущем совершить сделку по купле-продаже земли.

Поэтому в юриспруденции предварительные договоры носят названия договора о намерениях.

Файлы в .

DOC:Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участкаОбразец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Целесообразность заключения предварительного договора

Непосредственный акт купли-продажи земельного участка может быть существенно отдален по времени от предварительного договора. Соответственно, предварительный договор подразумевает фиксацию намерений наперед, предоставляя сторонам возможность подготовиться к основной сделке.

То есть предварительный договор носит, помимо фиксации намерений, также и характер отсрочки, при этом давая сторонам договора некоторую гарантию, что сделка все же состоится и продавец не передумает продавать участок, а покупатель не передумает его приобретать.

Продавцу отсрочка дает время для завершения оформления всех документов на участок и снятия какого-либо обременения, например, залога. Покупатель, в свою очередь, может без спешки взять кредит в банке или продать какое-нибудь свое имущество, чтобы иметь деньги для оплаты земли.

Кроме того, у покупателя появится дополнительное время для тщательного изучения документов по объекту сделки. Выявленные покупателем недочеты в виде некомплектности пакета документов, наличия обременений на участок, несоответствия формальных сведений реальности продавец сможет исправить до момента заключения основного договора.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Форма договора

Закон признает только письменную форму контракта, в противном случае претензии сторон судами не принимаются к рассмотрению.

Независимо от стадии соглашения (предварительное или окончательное) в документах должны быть отражены исчерпывающие сведения о продаваемом участке: привязка на местности согласно кадастровым данным, конфигурация, линейные размеры и площадь землевладения.

Продавец обязан на стадии заключения и действия предварительного контракта поставить покупателя в известность обо всех отягощениях по участку (арест, залог, ипотека и т.д.) и устранить их до даты подписания основного контракта купли-продажи.

Документы для оформления договора

В процессе составления предварительного договора Продавец обязан представить покупателю следующие документы:

• сертификаты, подтверждающие право собственности продавца на участок земли;
• действующий кадастровый паспорт на участок;
• план размежевания и акт увязки границ участков;
• документы, на основании которых получено свидетельство права собственности;
• справка госорганов (ЕГРП) об отсутствии каких бы то ни было обременений по продаваемому участку в виде залогов, арестов и т.д.

Особенности оформления предварительного контракта

Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.

Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом. В любом случае покупатель при передаче аванса (задатка) продавцу подтверждает основательность своих намерений.

Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями. Все эти строения должны найти отражение в тексте документа с указанием их цены, после чего фиксируется суммарная стоимость сделки.

Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.

Предварительный договор как условие ипотечного кредита

При выдаче ипотечного кредита банки, как правило, требуют заключения предварительного соглашения, в котором кредитная организация (банк) принимает непосредственное участие и является третьим заинтересованным лицом.

После государственной регистрации земельный участок переходит банку в виде залога по ипотеке.

Назначение земельного участка

Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

• гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
• использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
• органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.

Содержание контракта

Структура предварительного контракта аналогична типовому договору купли-продажи и должна включать в себя следующие существенные условия:

1. название договора, место заключения сделки, дату оформления;
2. реквизиты юридических лиц и паспортные данные граждан, участвующих в соглашении;
3. существенные условия, а именно: предмет договора, полное описание продаваемого участка, цену сделки, график оплат и санкции за его нарушение;
4. задатки, авансовые платежи с указанием их размера и условий возврата или зачета в общую стоимость сделки, а также неустойки при отказе заключить в дальнейшем основной контракт;
5. наличие или отсутствие обременений по участку;
6. сроки заключения основного контракта по продаже недвижимости;
7. дату начала и окончания функционирования временной договоренности купли-продажи;
8. наличие зданий и сооружений на участке;
9. обязательства продавца об информировании покупателя по притязаниям на участок со стороны родственников или властей.

Предварительный договор с задатком

На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.

Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.

Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Заключаем предварительный договор купли продажи земельного участка: бланки документов

Предварительный договор заключается до оформления основной сделки. Он нужен для того, чтобы стороны закрепили предварительную договоренность провести куплю-продажу. Такой документ обеспечивает интересы сторон и гарантирует заключение сделки в будущем, если по какой-то причине ее нельзя совершить незамедлительно.

1. Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
2. Не сняты обременения или аресты.
3. Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.

Причины покупателя:

1. Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
2. Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.

После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.

Если же обе стороны решили не заключать сделку, предварительный просто прекратит свое действие на будущее время.

По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.

Для проведения сделки вам также понадобится собрать необходимые документы и в некоторых случаях — взять кредит на внесение недостающей суммы.

Что нужно включить в текст?

В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:

• стороны;
• предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
• если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
• цена недвижимости;
• порядок и срок оплаты недвижимости;
• порядок и срок передачи недвижимости;
• перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
• перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
• иные условия, которые стороны сами признают обязательными.

Укажите также срок, к которому основная сделка должна быть заключена. Если этого не сделать, то основной договор в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.

Объект сделки

В договоре обязательно нужно упомянуть объект продажи. Если продается голая земля без строений, то в качестве объекта выступает только земельный участок.

Для описания в ПДКП земли укажите следующие данные:

• адрес земельного участка – как в выписке из ЕГРН (свидетельстве);
• площадь земельного участка;
• разрешенное использование земельного участка – в точности с документами;
• кадастровый номер участка;
• на каком основании земля принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Если на земле построен жилой дом, то участок продается вместе с жильем. Продать участок отдельно от дома не получится – это прямо запрещено земельным кодексом.

Чтобы указать в ПДКП дом, включите следующие сведения:

• адрес дома;
• площадь дома (общая и жилая);
• этажность (подвал и чердак тоже укажите);
• количество комнат, сколько из них жилых;
• кадастровый номер дома;
• на каком основании дом принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Обратите внимание, что если земля принадлежит продавцу на праве аренды, то, покупая дом, вы также приобретаете указанное право аренды автоматически. Вам нужно будет перезаключить договор аренды с собственником земли после перехода права собственности на жилье.

Аванс и задаток

Эти инструменты рассматриваются в качестве предоплаты за недвижимость.

Покупатель передает продавцу часть цены основного соглашения в момент заключения ПДКП, затем эта сумма включается в счет основного расчета.

Отличие аванса от задатка в том, что задаток — это обеспечительная мера – он стимулирует стороны выполнить свои обязательства и заключить основную сделку. Аванс не имеет такой силы – это обычная предоплата.

Задаток включается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату земли.
2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Соответственно, если вы установите в ПДКП достаточно большую сумму задатка, стороне просто невыгодно будет отказаться от сделки и потерять деньги. Нужно также учитывать и причины отказа. Если сторона отказывается от сделки по причине обстоятельств непреодолимой силы, ее нельзя за это финансово «наказывать» — закон в данном случае будет на ее стороне.

Условие о задатке формулируется так:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты земельного участка по основному договору купли-продажи.»

Аванс не обладает такими свойствами, поэтому в случае незаключения основной сделки он возвращается покупателю в полном объеме, независимо от обстоятельств. Условие об авансе отличается только наименованием платежа, однако именно этот нюанс и определяет правовую природу предоплаты:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Установленного размера задатка нет, стороны определяют его самостоятельно в зависимости от условий.  Если нужно снять обременение – ипотеку — задаток может составлять 80% цены.

Подробнее об особенностях задатка и аванса смотрите видео:

Об авансе и задатке при покупке квартиры мы ранее публиковали интересный материал.

Что такое договор намерения и можно ли его подписывать?

По своей сути соглашение о намерениях, договор намерений, предварительный контракт – это тоже, что предварительный. Документ может называться как угодно, но суть у него одна — закрепить намерения сторон заключить основную сделку.

Если вы составляете такой документ, лучше назовите его «Предварительный договор купли-продажи земельного участка», в соответствии с терминологией действующего законодательства. В случае возникновения споров суду будет проще разобраться, что вы имели в виду.

Однако если документ называется «Договор о намерениях» — ошибки нет, главное, чтобы он содержал все необходимые сведения и условия, упомянутые выше. Подписывать такой документ стоит в случаях, если вы не хотите упустить выгодное предложение: удачную недвижимость или хорошего покупателя.

Скачать образец документа

Ниже вы можете скачать документы для заполнения:

Вам также может быть интересна статья об оформлении рассрочки и расписок при купле-продаже жилья — мы разместили ее здесь.

1. Пропишите в предварительном договоре твердый срок заключения основной сделки.
2. Если на земельном участке есть вспомогательные строения (например, сарай или дровяник) – укажите их в предварительном договоре.
3. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно.
4. Предъявите предварительный договор в банк, чтобы быстрее получить одобрение по ипотеке.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/kuplla-prodazha-z/zaklyuchaem-predvaritelnyj-dogovor.html

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

• Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
• Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
• Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
• Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
• При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

• предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
• предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
• носит временный характер до даты заключения основного договора;
• внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.

Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.

Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.

Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

• свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
• кадастровый паспорт на землю;
• кадастровый и технический паспорт на дом;
• межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
• акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
• разрешение на продажу других собственников;
• при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

Содержание данного договора

• В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
• 1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;
• 2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора.

Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

• После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
• Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/