Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам 2020 — с задолженностью, кто оплачивает услуги

• Согласно жилищному кодексу все собственники, а также наниматели жилья обязаны своевременно вносить плату за коммунальные услуги.
• Платить необходимо до 10 числа каждого месяца, который следует за расчетным периодом.
• Однако, если есть договоренность с управляющей организацией, то может быть установлена другая дата внесения платежей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

1. Согласно статье 153 пункту 5 части второй гражданин, получивший право собственности на недвижимый объект, обязан вносить оплату не только за помещение, но и за все услуги, предоставляемые жилищно-коммунальным хозяйством.
2. Закон обязывает граждан вносить платежи своевременно.

3. Обязаны платить за коммунальные услуги следующие категории граждан:

• наниматели недвижимых объектов по договорам социального найма со дня составления соглашения;
• арендаторы жилой площади, которая имеет отношение к государственному или муниципальному жилищному фонду со дня подписания договора;
• наниматели помещения по договорам найма помещений из жилищного и муниципального фонда с момента составления документов;
• члены жилищных кооперативов с момента предоставления объекта гражданину.

Согласно ЖК РФ до момента заселения на жилой объект затраты на его содержание, касающиеся коммунальных услуг, ложатся на плечи органов государственной власти и местного самоуправления.

Покупку недвижимости с действующим долгом регулирует статья 391 ГК РФ и статья 210 ГК РФ.

Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Финансовые организации не спрашивают документы о наличии долгов за коммунальные услуги, ведь задолженность не переходит вместе с правом собственности на недвижимость.

Однако при регистрации договора при покупке квартиры могут возникнуть некоторые проблемы. Регистрационная палата запрашивает документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Согласно законодательству, а именно статье 210 ГК РФ новый владелец недвижимости не обязан погашать долги предыдущего собственника.

Обязательство по оплате коммунальных услуг может возникнуть после заключения соглашения и регистрации прав собственности.

Следовательно, если покупателю выдвинут требования по погашению долга, накопленного предыдущим собственником, то такое действие будет неправомерным.

Для этого новый собственник должен самостоятельно изъявить желание, в противном случае сделку провести не получится. Этот момент разъяснен в статье 391 ГК РФ.

Новый владелец имеет право не разбираться в этих вопросах, а просто взять на себя ответственность по уплате чужой задолженности.

Можно ли осуществить продажу жилья с неуплатой за услуги ЖКХ?

Продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам можно. Существуют три способа:

1. Деньги для оплаты задолженности можно удержать с задатка.
2. Покупатель может рассчитаться после совершения сделки, а часть средств пойдет на погашение долга.
3. Передать долг покупателю по договору о переводе задолженности.

Как выполняется процедура?

Процедура выполняется следующим способом:

1. Собственник недвижимости делает запрос в управляющую компанию на получение справки о размере задолженности и оповещает покупателя о сумме долга.
2. Если покупатель согласен с перенесением долга и условиями заключения сделки, продавец должен подготовить все необходимые документы:
• выписку из ЕГРН, подтверждающую его правовой статус, а также наличие обременений на жилой объект в виде ареста или залога;
• кадастровый паспорт;
• технический план из БТИ;
• выписку из лицевого счета в УК.
3. Стороны должны подписать предварительно составленный договор купли-продажи, в который включается пункт о задатке в размере долга за коммунальные услуги. Продавец должен понимать, что при внесении задатка и уклонении от подписания основного соглашения он обязуется вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере.
4. Далее с жилплощади должны выписаться все лица, которые ранее были на ней зарегистрированы. Отсутствие прописанных граждан должно быть подтверждено документами. Для этого выполняется запрос в паспортный стол по месту жительства.
5. Затем продавец обязан погасить задолженность и получить в управляющей организации документ, подтверждающий отсутствие долга.
6. После всех вышеуказанных действий стороны заключают и подписывают основной договор купли-продажи.
7. Перерегистрация прав собственности производится в Росреестре.
8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с соответствующей отметкой.
9. После этого покупатель становится собственником и обязуется вносить платежи за предоставляемые услуги ЖКХ.
10. Новый собственник должен оповестить УК о смене владельца.
11. Продавец обязан отчитаться перед налоговым органом и внести налог с суммы реализуемой недвижимости, если он являлся собственником менее 3-5 лет.
12. Новый владелец имеет право вернуть 13% от покупки жилплощади. Для этого необходимо оформить налоговый вычет.

Кто несёт расходы за капитальный ремонт?

Согласно пункту 3 статьи 158 ЖК РФ новый жилец, получивший право собственности на недвижимость, получает обязательство по оплате расходов на ремонт жилья. Следовательно, этот долг закрепляется не за собственником, а за жилым объектом.

Стоит сказать, что в 2019 году Госдумой рассматривался вопрос о закреплении задолженности за капитальный ремонт за предшествующим собственником.

Однако данное предложение не поддержал комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству, по этой причине вопрос был отклонен.

Таким образом, на сегодняшний день задолженность возлагается на плечи новых собственников, и квартиру с долгом за кап ремонт продать можно.

Другие виды долгов (например, за электроэнергию, водоснабжение или отопление) не переходят на новых собственников. Чтобы избежать каких-либо проблем при покупке недвижимого объекта, следует сначала проверить, добросовестно ли прежний владелец, то есть продавец производил необходимые платежи.

Перед заключением договора стоит посмотреть все квитанции, которые подтвердят отсутствие долга. Если покупатель согласен принимать жилье со всеми долгами, то заключается специальный договор о передаче долга. При предварительном согласии покупателя о переводе долга кредитор получает уведомление о переводе долга. Этот момент регулируется статей 391 ГК РФ.

Следовательно, обязанность по уплате задолженности за коммунальные услуги возникает после заключения и подписания соглашения о передаче долга. Если такого договора нет, то все требования признаются неправомерными.

Внимание: перед подписанием следует внимательно изучать все пункты, указанные в соглашении, чтобы снизить риски при покупке жилплощади.

Также стороны вправе самостоятельно решить, как будет производиться погашение долга в процессе заключения сделки купли-продажи. Для этого предусмотрено несколько вариантов, например, внесение авансового платежа, который будет направлен на оплату коммуналки. При любых договоренностях необходимо отражать их в письменном виде отдельными пунктами в соглашении.

Подводя итоги, отметим, что продать квартиру с долгами за ЖКХ можно. Однако для этого необходимо согласие покупателя. Если стороны пришли к взаимному согласию, то формируется договор о передаче долга.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/poryadok-prodazha/s-dolgom-za-kommunalnye-uslugi.html

Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами

Главная » Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

1 194 просмотров

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Исключение составляют долги по платежам за капитальный ремонт. Они переходят от владельца к владельцу так как привязаны непосредственно к квартире (п.3, ст.158 ЖК РФ).

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее.

Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Пример: У владельца квартиры есть долг в 10 тысяч рублей за свет и 2 тысячи рублей за капремонт. Он продает свое жилье, не ставя покупателя в известность о наличии задолженности.

Этот долг компания должна самостоятельно взыскивать с предыдущего собственника.

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Пример: Старый и новый владелец могут договориться о том, что новый переоформляет долг за коммунальные услуги на себя, а старый делает соразмерную скидку в стоимости квартиры.

Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а долгов насчитывается на сумму в 50 тысяч рублей, то фактически жилье будет продано за 1,95 миллиона рублей, но взамен новый собственник обязуется перевести задолженность на себя.

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

• Данный факт зафиксирован в договоре.
• Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

1. Обсудить условия переуступки долга.
2. Составить соглашение.
3. Подписать договор купли-продажи.
4. Переоформить право собственности.
5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

• Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
• Документы на жилье.
• Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
• Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять.

В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что.

Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

• Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
• Данные о квартире.
• Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
• Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).

3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
6. Переоформить право собственности.

   При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта сторон.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
• Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть достаточно сложной и неоднозначной, особенно если стороны не могут прийти к устраивающему их решению о том, кто будет погашать задолженность. На бесплатной консультации опытные юристы разберут существующие проблемы и укажут способы решения. Также они могут сопровождать сделку, тем самым сводя к минимуму возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам – можно ли продать квартиру с долгом в 2019 году, риски

По нормам законодательства коммунальные долги числятся за собственником жилья, а не за самой квартирой.

Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.

И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?

Можно ли продать

Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.

На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.

Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.

Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.

ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.

Без сообщения о задолженности

• Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
• Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
• Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
• Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
• Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
• Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
• Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.

• В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.

Капитальный ремонт дома

Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

1. старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате,
2. погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

• прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке,
• новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.

Как проверить наличие долгов

Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

Особенности купли-продажи

Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.

В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.

Предварительный договор

1. Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
2. Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
3. Важная часть – указание на правоустанавливающие документы.

   Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.

4. Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.

Это данные, которые приводятся во всех договорах.

При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:

• В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
• Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).

• Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.

Как оформляется сделка

Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:

1. Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
2. С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
3. Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
4. Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
5. Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
6. После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
7. После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
8. Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
9. Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.

Наказание нового собственника

По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.

Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.

ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-zadolzhennostyu-kvartplate

Как новый запрет защитит собственников жилья

С 26 июля коллекторы больше не могут принимать меры к владельцам жилья, чтобы те погасили задолженность за коммунальные услуги.

Теперь таким людям нельзя звонить, слать требования о погашении и делать другие неприятные для них вещи, которые становятся инфоповодами для СМИ. Но запрет касается только коллекторов и только долгов за услуги ЖКХ.

Это не значит, что коллекторам запретили работать со всеми должниками и что коммуналку теперь можно законно не оплачивать.

Екатерина Мирошкина

экономист

Долги за услуги ЖКХ будут, как и раньше, взыскивать через суд в упрощенном порядке и с помощью судебных приставов. А если не платить — отключат газ.

Например, заемщик взял в долг 100 тысяч рублей и год не платит. Тогда микрофинансовая организация может привлечь коллекторов, чтобы взысканием долга занимались они, а МФО будет заниматься своим бизнесом: выдавать новые займы.

Законы, касающиеся ваших денегДважды в неделю в вашей почте. Подпишитесь, чтобы не пропустить

Или собственники квартиры накопили долг за коммунальные услуги, а управляющая компания ничего не может сделать. Тогда она могла передать долг коллекторам, а те уже сами общались с жильцами, чтобы добиться выплат.

Общение с коллекторами никому не нравится: это неприятно, особенно когда нет возможности выплатить долг или страдает репутация.

Но долги по кредитам и займам заемщик чаще всего допускает осознанно и по своей вине: покупает что-то ненужное, берет больше денег, чем может отдать, или не обращает внимания на проценты и штрафы.

Тогда общение с коллекторами придется терпеть: они имеют право принимать меры по взысканию, даже если это не устраивает должника.

С долгами за коммуналку другая ситуация. Обычно они возникают из-за того, что выросли тарифы, пенсионеру нечем платить или у семьи сложное финансовое положение. На тарифы и нормативы повлиять нельзя, а у некоторых жильцов на коммунальные услуги уходит половина дохода: при пенсии или пособии в 10 тысяч рублей пять тысяч нужно отдать за квартиру.

Но даже в таких ситуациях к людям приходили коллекторы: управляющие компании и поставщики ресурсов передавали им долги для взыскания.

Тем, кто не платил из-за маргинального образа жизни, коллекторы ее не испортят.

Управляющим компаниям и поставщикам воды, газа и тепла официально запретили передавать долги коллекторам. Если водоканал не может добиться оплаты счетов за воду, коллекторам этот долг все равно не передадут.

А если кто-то попытается уступить такую задолженность профессиональным взыскателям и даже заключит с ними договор, его признают ничтожным. Любой звонок от коллекторов, личная встреча или другие мероприятия, которые раньше считались законными, теперь автоматически превратились в незаконные.

Вместо коллекторов взысканием долгов займутся те, кто оказывает жильцам услуги или поставляет ресурсы: сам водоканал, энергосбыт или управляющая компания. Они не могут передать долг коллекторам, но имеют право принимать меры самостоятельно.

Вот что можно сделать при долгах за коммуналку — даже без коллекторов.

Получить судебный приказ. Это документ, который имеет силу исполнительного листа, а выдается без судебного заседания, вызова сторон и пояснений от должника.

Водоканал обращается в суд с документами и расчетом долга и через несколько дней получает судебный приказ. Дальше — дело техники: его можно отнести в банк и списать долг за свет и воду. Даже у пенсионера. Без звонков, личных визитов и общения с коллекторами.

Придет на карту пенсия или зарплата — часть спишут в счет оплаты коммунальных услуг.

Отключить свет и воду. Поставщики ресурсов имеют право ограничить доступ должника к коммунальным услугам. В квартире не будет газа, света и воды, а на канализацию поставят заглушку.

Такие требования незаконны. Взысканием долгов могут заниматься только сами управляющие компании и поставщики ресурсов. Они могут передавать задолженность только друг другу — например если меняется УК. Обращаться в суд и к приставам — пожалуйста, к коллекторам — нет.

Если коллекторы все равно достают, нужно жаловаться. За одно нарушение организацию могут исключить из реестра, и тогда она вообще не сможет работать — даже по займам.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/zapret-kollektoram/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: кто обязан платить, можно ли покупать

Приобретение квартиры с задолженностью по квартплате – весьма распространённая ситуация на вторичном рынке жилья. Это обусловлен невнимательностью или элементарной юридической безграмотностью со стороны участников сделки.

Продавец полагает, что вместе с переходом права собственности он избавляется от долгов, покупатель считает, что погашение задолженности становится его обязанностью.

В данной ситуации неправы обе стороны, а проблема требует детального рассмотрения.

Когда покупатели узнают о долгах по коммунальным платежам

Учитывая особенности сделок купли-продажи недвижимости, здесь предполагаются 2 варианта развития событий:

• До заключения сделки – продавец самостоятельно сообщает покупателю о задолженности и стороны урегулируют вопрос путём взаимной договорённости.
• После покупки – новому собственнику приходит уведомление от управляющей компании с требованием погасить долг.

Во втором случае, представители ТСЖ или управляющей компании обычно идут на хитрость, уверяя нового владельца квартиры, что вместе с недвижимостью к нему переходят все имеющиеся обременения, в том числе, и долги по квартплате. Это не так, более того, требование погасить долги предыдущего собственника противоречат действующему законодательству.

Дополнительно можно сослаться на ст.210 ГК РФ определяющую порядок бремени на содержание имущества. На основании этой статьи, собственник обязан нести бремя содержания, принадлежащего ему имущества если другое не предусмотрено условиями договором или законодательным актом.

Как узнать о долге самостоятельно

Заниматься этим вопросом лучше до момента заключения сделки купли-продажи и перехода права собственности.

Соблюдение этого правила поможет избежать неприятных моментов и бюрократической волокиты в дальнейшем.

Разумеется, при правильном подходе к оформлению сделки, продавец должен самостоятельно уведомить покупателя о наличии/отсутствии долгов по оплате ЖКХ, но это происходит далеко не всегда.

Поэтому покупателю лучше озаботиться сбором сведений об отсутствии задолженностей самостоятельно. Получить информацию можно так:

• Поинтересоваться у консьержа (если есть) или старшего по дому. Эти люди обычно знают, кто из жильцов регулярно задерживает внесение коммунальных платежей. Такая информация не обладает 100% достоверностью, но позволяет получить общее представление о ситуации.
• ТСЖ или управляющая компания. Здесь можно получить более достоверные сведения, но организации могут отказать в выдаче информации, мотивируя отказ отсутствием у обратившегося права собственности на данную квартиру. С точки зрения закона, такой отказ вполне правомерен.
• Через интернет. Сведения о должниках обычно размещаются на сайтах управляющих компаний. Кроме этого, имея на руках номер лицевого счёта можно проверить отсутствие задолженностей на интернет-ресурсах поставщиков услуг.

Способы самостоятельной проверки долгов по коммунальным услугам действительно существуют, но они не лишены некоторых особенностей, о которых обязательно нужно знать.

Обязательные платежи

Любопытно, но этот момент также регулируется на законодательном уровне. Согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ, собственники недвижимости обязаны ежемесячно вносить плату за содержание жилых помещений. Сюда входят:

• Услуги управляющей компании.
• Капремонт общедомового имущества.
• Горячее и холодное водоснабжение.
• Водоотведение.
• Электроэнергию.

Дополнительно оплачиваются вывоз твёрдых бытовых отходов, газоснабжение, подключение кабельного телевидения и интернета, домофон. Эти расходы лежат на предыдущем владельце и не переходят вместе с правом собственности на недвижимость.

Единственное исключение – взносы на проведение капитального ремонта. Согласно п.3 ст.158, расходы на ремонт общего имущества многоквартирного дома закрепляются за квартирой, поэтому такие задолженности переходят к новому собственнику жилья.

Можно ли верить справке, выданной управляющей компанией

К сожалению, далеко не всегда. Далеко не все организации имеют договор на проведение коммунальных платежей, поэтому владельцы квартир оплачивают услуги напрямую поставщикам, на балансе которых числится дом.

В этом случае, лучше заблаговременно поинтересоваться у предыдущего владельца как именно производится оплата. Не лишним будет попросить у продавца платёжки за прошлые месяцы, по реквизитам которых можно проверить отсутствие или наличие задолженности.

Что говорит консьерж

Если в доме находится консьерж, можно поинтересоваться у него по поводу возможной задолженности в интересующей квартире. Обычно такие люди неплохо осведомлены о жильцах и их бытовых проблемах. Однако консьерж вовсе не обязан сообщать эту информацию посторонним. Более того, сведения могут быть недостоверными.

Если в роли посредника выступает риелтор

Солидные риэлторские агентства обычно дорожат репутацией, поэтому тщательно изучают все бумаги. Однако не стоит исключать человеческий фактор: риелтор получает комиссию от продажи, поэтому вполне может умолчать о задолженности, чтобы не спугнуть клиента.

Квартира с долгами: можно ли покупать

Бывают ситуации, когда квартира подходит по всем параметрам, но у владельца имеется целая кипа неоплаченных счетов. Возникает вопрос: стоит ли связываться с такой сделкой? Почему би и нет, главное, юридически правильно. Здесь предлагается 2 варианта развития событий:

• Договориться о скидке в размере эквивалентном сумме долга и оплатить счета предыдущего хозяина.
• Переоформить на себя долговые обязательства предыдущего владельца на основании ст.391 ГК РФ.

Во обоих случаях подразумевается письменная договорённость, заверенная в нотариальной конторе. При переоформлении долга, согласие сторон является обязательным условием, иначе сделка признаётся ничтожной.

Как обезопасить себя до подписания договора

Итак, квартира выбранная квартира подходит по всем критериям, но продавец честно сообщает об имеющейся задолженности по квартплате и обещает её погасить в ближайшее время. Как поступить в такой ситуации?

Перед подписанием договора нужно зафиксировать факт долгов по коммуналке. Сделать это можно так:

• В акте приёма-передачи недвижимого имущества (обязательная составляющая сделки), необходимо указать показания всех счётчиков. Более того, нужно лично удостовериться в актуальности этих сведений.
• В тело договора о покупке квартиры внести дополнительный пункт с указанием размера задолженности перед каждым поставщиком услуг.

Эти моменты являются безусловным доказательством, что у предыдущего владельца имеются долги. Если продавец откажется после завершения сделки оплачивать счета и дело дойдёт до судебного разбирательства, закон однозначно примет сторону истца на основании вышеизложенных пунктов.

Что делать, став собственником

Вне зависимости от наличия долгов по квартплате, после перехода прав собственности к новому владельцу квартиры, нужно открыть новый лицевой счёт. Для этого потребуются:

• Копии выписок из ЕГРН.
• Ксерокопия договора купли-продажи жилья.
• Заявление об открытии лицевого счёта с примечанием, что ответ должен быть выслан в письменной форме.

Если по данному объекту недвижимости отсутствуют долги, лицевой счёт для нового владельца откроют без промедления. При наличии задолженности, будет получен письменный отказ, который можно обжаловать в судебном порядке.

Здесь важно понимать, что в таких ситуациях, закон всегда остаётся на стороне нового собственника, который не обязан оплачивать долги предыдущих владельцев, поэтому в исходе разбирательства можно не сомневаться. Однако, судебное производство – это медлительный процесс, отнимающий массу времени и сил. Поэтому лучше постараться уладить конфликтную ситуацию в досудебном порядке.

Главное, не забывать оплачивать свои счета., которые будут появляться с момента заселения в квартиру. Согласно положениям ст.155 ЖК РФ, регулирующей порядок внесения коммунальных платежей, производить оплату нужно не позднее 10-го числа каждого месяца, если иная дата не указана в договоре с управляющей компанией или ТСЖ.

От прежнего хозяина остались долги по квартплате: можно ли подать в суд

Судебное разбирательство с недобросовестным продавцом – это первое, что приходит в голову новому собственнику жилья. В действующих законах нет запрета на такие действия, поэтому любой гражданин может отстаивать свои права в суде. Однако в случае с неоплаченными счетами за коммуналку, это не совсем верное юридическое решение.

Дело в том, что что заинтересованными сторонами будут прежний владелец квартиры и управляющая компания, которая вправе взыскивать долги со злостного неплательщика. Новый собственник является третьим лицом, поэтому предъявлять претензии по погашению долговых обязательств он не может.

Необходимо уточнить, что процедура взыскания долгов отработана исполнительной системой до автоматизма. Для этого уже не требуются длительные тяжбы: достаточно судебного приказа о принудительном взыскании.

Что делать, если долг взыскали с вас по ошибке

В таких случаях медлить нельзя, и лучше сразу отправляться в суд. К исковому заявлению необходимо приложить копии всех документов, сопровождавших сделку купли-продажи.

Видео

Вывод

Подведём краткий итог:

• Наличие долгов по квартплате не является поводом для отказа от покупки квартиры, главное, правильно оформить сделку.
• Сведения об отсутствии задолженности лучше перепроверить лично, чтобы избежать возможных неприятностей.
• Новые владельцы жилья не обязаны оплачивать счета предыдущих владельцев за исключением взносов на капремонт.
• Если дело доходит до суда, закон находится на стороне нового собственника жилья.

Источник: https://DamSovet.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-kto-obyazan-platit-mozhno-li-pokupat/

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

При покупке квартиры люди часто задаются множеством вопросов, поскольку хотят себя обезопасить от рискованных или вовсе опасных сделок. Не исключением является возможность продажи квартиры с задолженностью по коммунальным платежам, ведь лишние сюрпризы никому не нужны. Чтобы разъяснить ситуацию, была написана данная статья, пожалуйста, прочтите далее.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Итак, на этот вопрос однозначный ответ – да, можно, именно поэтому прежде чем купить квартиру необходимо провести проверку прежних хозяев и наличия у них задолженностей по коммунальным платежам.

Существует несколько способов продать квартиру с долгами по коммунальным услугам:

1. Покупатель соглашается взять на себя долговые обязательства в письменной форме.
2. Покупатель вносит аванс при условии, что продавец погасит на эти деньги задолженность перед коммунальными предприятиями.
3. Покупатель добровольно оплатит задолженность перед сделкой.

статью ⇒ Процедура продажи квартиры

Как проверить наличие задолженности по коммунальным платежам при покупке квартиры?

Обычно покупатель жилой недвижимости начинает проверять наличие долгов по коммунальным услугам и не только, в том случае, если прежний собственник жилья вызвал у него какие-либо подозрения.

При этом покупатель ориентируется только на субъективное восприятие продавца, что может сказаться дальнейшем развитии событий.

Зачастую так и происходит: внешне порядочный собственник может скрывать факт задолженности.

Для того, чтобы проверить продавца жилья на добросовестность, покупатель может без проблем обратиться в управляющую компанию, которая имеет право предоставления такой информации. При этом будет выдана справка о состоянии учета всех коммунальных платежей. Такой документ играет важную роль при установлении окончательной цены недвижимости.

Важно! Продавцу жилой недвижимости хочется дать совет – предупредите покупателей о наличие долгов и тогда Вы не ударите в грязь лицом и не прослывете мошенником.

Помимо управляющих компаний справку о задолженности по квартплате могут предоставить банки, принимающие ее суммы. При этом в банк предоставляется запрос с указанием адреса жилья.

Чтобы не ставить в неловкое положение ни себя ни продавца, покупателю можно поступить следующим образом – самому попросить продавца о предоставлении справки их управляющей компании или банковской организации, принимающей платежи.

Продажа квартиры с коммунальным долгом

Из вышесказанного понятно, что продажа квартиры с долгами по коммуналке не составляет большого труда, но для этого необходим ряд выполненных условий:

• В договоре купли-продажи четко указано, что задолженность по коммунальным платежам не передается покупателю;
• Составлено соглашение об уплате долгов продавца приобретателем жилой собственности.

Важно! Конечно, можно сразу в договоре указать пункт о передаче обязанности оплаты коммунального долга, но это может привести к проблемам регистрации права собственности на недвижимость в дальнейшем.

Надо ли выплачивать задолженность прежних хозяев?

Нет однозначного ответа на данный вопрос, поскольку это индивидуальное дело каждого. Вы можете договорить с продавцом о предоставляемой скидке на сумму задолженности или же безвозмездно перенять право погашение задолженности

Что делать если требуют выплатить коммунальные долги предыдущего собственника?

Случается, что новый собственник не соглашался на оплату просроченных долгов, но с него все равно требуют выплаты. В этом случае следует предпринять следующие меры:

• Пойти в управляющую компанию и затребовать у нее справку о наличии задолженности;
• Сообщить в управляющую компанию и коммунальным службам о смене собственника недвижимости, приложив подтверждающие документы;
• Сообщить предыдущему собственнику о предъявлении требований погашения долгов.

Кто выплатит устаревшие коммунальные платежи после покупки квартиры?

Как говорилось ранее, выплачивать долги по коммунальным платежам обязан должник, пользовавшийся коммунальными услугами ранее, коим является предыдущий собственник.

Законодательство не предусматривает для нового владельца обязательств об уплате  долгов по квартирной плате Однако, существуют варианты, когда покупатель изъявляет желание самостоятельно закрыть задолженность или берет на себя ответственность за уплату долгов в дальнейшем.

Следует отметить, что в случае, если новый собственник желает погашать договор постепенно и позднее, то дополнительно требуется еще и согласие управляющей компании. Если управляющая компания не позволит изменить условия погашения задолженности, то исполнять долговые обязательства придется прежнему владельцу жилплощади.

статью ⇒ Оформление аккредитива при продаже/покупке квартиры

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1:Добрый день! Существуют ли случаи, когда продажа квартиры с задолженностью все же не возможна?

Ответ: Не смотря на наличие или отсутствие задолженности продать невозможно неприватизированную квартиру, так как ее собственником является муниципалитет или государство, а значит, и распоряжаться ею могут только их представители.

Продаже не подлежит и недвижимость с долгами по квартплате, на которую уже наложили арест.

Продажа недвижимости, приобретенной на материнский капитал, так же вызывает сложности, поскольку для этого необходимо получить разрешение банка и органов опеки и попечительства.

Вопрос №2: Здравствуйте! Слышала, что с 2018 года введен переход от продавца к покупателю по задолженности по капитальному ремонт, правда ли это? Что делать при покупке жилья?

Ответ: Да, действительно новое положение установило данное правило, поэтому покупателю при покупке жилья заранее договориться с собственником как будет погашаться данная задолженность.

Вопрос №3: Добрый день! Могут ли на меня, как на нового собственника, которому досталась квартира с долгами по коммунальным платежам , подать в суд, если я не подписывала никакого согласия на оплату долга предыдущего хозяина?

Ответ: Здравствуйте! На Вас конечно же могут подать в суд, но если все так как говорите Вы, дело обернется в Вашу пользу, поскольку как собственник Вы не делали этих задолженностей, это легко доказать – дата начала исчисления коммунальных для нового собственника начинается с того момента, когда было приобретено право собственности на жилую недвижимость. А оставшиеся от прежнего хозяина долги, по  законодательству, Вы не обязаны уплачивать.

Источник: https://1000meters.ru/prodazha-kvartiry-s-dolgom-po-kommunalnym-platezham/