Снижение кадастровой стоимости земельного участка 2020 — уменьшение, судебная практика, порядок, заявление, основания

Каждый земельный участок имеет кадастровую и рыночную стоимость, которые отражают рентабельность объекта.

Эти показатели должны быть приблизительно одинаковыми, но в последние годы кадастровая стоимость земли возросла в несколько раз, что повлекло соразмерное увеличение имущественного налога.

Собственник объекта имеет право потребовать переоценку, чтобы восстановить адекватные показатели. Рассмотрим, как осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка самостоятельно в досудебном и судебном порядке.

Порядок определения кадастровой стоимости

ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закрепил проведение плановой оценки недвижимости раз в 5 лет. При этом специалисты кадастровой службы имеют право досрочно провести переоценку по собственной инициативе или заявлению заинтересованного лица, но не чаще чем раз в три года.

Стоимость объекта по кадастру определяется по следующей формуле: площадь земельного участка умножается на удельный показатель стоимости, сформированный в конкретном кадастровом квартале. Это усредненный показатель, который не учитывает индивидуальные особенности участка:

• Хозяйственная ценность
• Правовая история объекта
• Наличие сервитутов и прочих обременений
• Значимость расположенного на участке объекта недвижимости

Поэтому возникают ситуации, когда кадастровая цена земли значительно выше рыночной, что является нарушением действующего законодательства. Постановление Пленума ВАС разъясняет, что с момента утверждения рыночной цены объекта, именно этот показатель берется за основу. Для ее установления можно обратиться к независимому оценщику, который подготовит отчет для дальнейшего обращения в суд.

Ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» предоставляет гражданам возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка в административной комиссии или суде, если недостоверность данных нарушает их права.

Количество таких споров ежегодно возрастает, потому что оценка земли проводится для формирования налоговой базы имущественного налога, который составляет 0,3% от стоимости объекта по кадастру.

Поэтому снижение кадастровой стоимости – реальная возможность сэкономить денежные средства.

Причины завышения

Согласно методическим указаниям об осуществлении кадастровой оценки, каждый субъект РФ устанавливает средний удельный показатель стоимости участков, который зависит от общей характеристики местности, удаленности от инфраструктуры, категории земли и вида разрешенного использования.

Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности.

Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.

Кто имеет право обжаловать стоимость

Обратиться с заявлением об оспаривании имеют право собственники земельных участков, а также лица, которым он принадлежит на праве постоянного пользования или пожизненного владения с возможностью наследования.

Ими могут быть и физические и юридические лица. Если участок находится в общей долевой собственности, то заявление принимается от всех сособственников.

Это же правило касается и коллективных хозяйств, которые могут снизить кадастровую стоимость только по обоюдному согласию.

Правом оспаривания наделены также лица, которые осуществляют землепользование, если они внесли следующие изменения:

• Уменьшили площадь;
• Оформили обременение;
• Поменяли категорию земли или вид разрешенного использования.

В основном в обжаловании заинтересованы собственники, которые не хотят переплачивать имущественный налог, а также арендаторы, желающие уменьшить арендные платежи. Однако инициировать изменения может даже орган местного самоуправления, если обнаружит ошибку в документах.

Условия оспаривания

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допустимо в следующих случаях:

• Изменены основные характеристики объекта;
• Земельный участок перешел из индивидуальной в долевую собственность;
• Обнаружена ошибка или неточность, внесенных в кадастр данных;
• На участке установлен публичный сервитут;
• Земля утратила полезные свойства.

Подать заявление можно при первичной постановке объекта на кадастровый учет, а также при возникновении условий, повлекших снижение полезности земли.

При этом заинтересованное лицо должно предоставить обоснованные доказательства.

Так как кадастровая служба каждые 5 лет проводит инвентаризацию и устанавливает новую стоимость объектов, собственник при несогласии с утвержденным показателем, также может подать заявление на пересмотр.

Порядок обращения

Собственники задаются вопросом – как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, без обращения к юристам. Для этого необходимо подать заявление об оспаривании действующего норматива в территориального подразделение Управления Росреестра. К заявлению прилагаются следующие документы:

• Копия паспорта заявителя;
• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающий документ;
• Отчет независимого оценщика.

Заявитель должен обратиться к независимым экспертам для составления заключения о несоответствии фактических данных тем, что зафиксированы в кадастре недвижимости. Если предполагаемая стоимость оспариваемого участка превышает 30% от установленной в ГКН, потребуется независимое мнение нескольких оценщиков.

Заявление рассматривается административной комиссией в течение 7 дней, после чего выносится мотивированное решение. Если снижение будет одобрено, то комиссия продолжит работу над внесением изменений в течение месяца.

Сроки вступления в силу положительного решения

Результаты переоценки сразу публикуются на сайте ГКН. Однако фактическое вступление в силу изменений произойдет по истечению 6 месяцев. Этот период предоставлен ревизионной комиссии, чтобы корректно обновить учетную запись.

Для уменьшения налоговой базы можно подать заявление председателю комиссии в двух случаях:

• После предыдущей инвентаризации произошло снижение плодородности почвы в силу объективных причин;
• Вы не были извещены о проведении инвентаризации, а ее итоги не опубликовали.

Причины отказа

Отказ в снижении кадастровой стоимости может быть мотивирован двумя причинами:

• Технические недостатки;
• Необоснованность требований.

В первом случае заявитель может собрать недостающие документы или исправить недочеты и подать заявку заново. Отказ в связи с необоснованностью причин может быть обжалован заинтересованным лицом в течение 10 дней, путем обращения в суд.

Обращение в суд

Исковое заявление подается в мировой суд по месту нахождения ответчика – территориального подразделения Росреестра. Для предпринимателей существует дополнительный способ – обратиться в Арбитражный суд, где дела рассматриваются быстрее. Истец обязан предоставить доказательства неправомерного завышения кадастровой стоимости объекта государственным органом.

К иску обязательно прикладывается пакет документов:

1. Паспорт заявителя;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Письменный отказ Росреестра в удовлетворении требований;
4. Квитанция об оплате гос.пошлины;
5. Копия искового заявления, направляемая заказчику;
6. Заключение оценщика о рыночной стоимости участка.

Образец заявления:

Скачать в Word [47.00 KB]

Копии указанных документов должны быть заверено нотариально. В исковом заявлении истец должен аргументировать свою позицию, ссылаясь на заключение независимого оценщика и отказ Росреестра от досудебного урегулирования проблемы. Если суд удовлетворяет требования истца, то в результативной части решения прописывается новая стоимость участка, которая подлежит внесению в кадастровый реестр.

Специалисты советуют не затягивать с процедурой оспаривания, если собственник земли обнаружил завышение стоимости объекта по кадастру. Если заявление составлено правильно, то дело будет беспроигрышным, что позволит адекватно рассчитать сумму имущественного налога в текущем году.

Источник: https://isk.guru/zemelnoe/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zemli/

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков.

Это связано с тем, что размер и земельного налога, и  платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

• наличия удобных подъездов;
• значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
• установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
• истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения.

В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости  земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на  земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует.

Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок.

Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная  оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз.

Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта  местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах.

В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения.

В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.

Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев  земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

• при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
• на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании  кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

• отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
• более короткие сроки рассмотрения заявки;
• дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик.

Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания  действий  государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр.

Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст.

131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

• Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
• Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
• Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении.

На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний.

Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti.html

Новые правила оспаривания кадастровой стоимости, как оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества + образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости

Летом 2014 года, изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одно из главных изменений заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции непосредственно областным судам регионов.

Новые правила оспаривания кадастровой стоимости, земельного участка существенно изменились. Теперь споры об установлении кадастровой стоимости стали подведомственны судам общей юрисдикции. 2020 год не является исключением из правил.

Более того, прежде чем обратиться в суд, необходимо соблюсти досудебный порядок разрешения спора. То есть, вначале необходимо обратиться в специальную комиссию, созданную Росреестром, иначе суд оставит иск без рассмотрения.

Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными.

Чтобы обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

А именно, в каком порядке компания осуществляет требование о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что информация об объекте недвижимости были недостоверными?

В данном случае речь идет о неправильности определения вида разрешенного использования земли или удельный показатель его кадастровой оценки.

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Отнесение категорий дел об оспаривании компаниями итогов кадастровой оценке по земле прописано в законе «Об оценочной деятельности». До внесения изменений в закон было прямо указано, что дела об оспаривании по данной категории дел рассматривают арбитражные суды.

После новшеств закона, произошли изменения, в результате которых было исключено из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком – арбитражном или общей юрисдикции.

Новая формулировка закона многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным – обозначать только суд общей юрисдикции.

Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости.

Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры об оценке кадастровой стоимости земли вынесены за рамки дел арбитражных судов.

Исключительная подведомственность

Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор – принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности).

Судебная подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости:

1. Суд города федерального значения (например, в Московский городской суд).
2. Областной суд (Московский областной суд).
3. Верховный суд республики.
4. Краевой суд.
5. Суд автономной области.
6. Суд автономного округа.

В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В АПК РФ дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Ранее Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности.

Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки – Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим АПК РФ или иными ФЗ.

Поскольку непосредственно в самом АПК РФ дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон об оценочной деятельности. Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Таким образом, после внесенных изменений не осталось норм, которые относят категорию данных дел к компетенции арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика.

С момента вступления изменений в силу суды перестали принимать эти дела к производству, а если поначалу иск все-таки «проскочил», прекращают производство по делу по неподведомственности спора арбитражным судам.

Пример административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости

Ниже представлен образец иска о снижении кадастровой стоимости земельных участков принадлежащих физическому лицу -индивидуальному предпринимателю.

Образец форма иска в суд соответствует действующему законодательству.  Более подробную информацию читайте на странице: Как снизить кадастровую стоимость земли.

Заказать снижение кадастровой стоимости земельных участков в Москве и Московской области, а также составление искового заявления можно через онлайн консультанта.

 Административный иск об оспаривании кадастровой стоимости

Олег Росляков, источник sud-isk.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://sud-isk.ru/kadastr/novye-pravila-osparivaniya-kadastrovoj-stoimosti.html

Снижение кадастровой стоимости земельного участка 2019 — уменьшение, судебная практика, порядок, заявление, основания 2019

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

• установления меньшего размера земельного налога;
• определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
• расчета меньшей арендной платы;
• формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
• иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ.

Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее).

Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

• собственник земельного участка;
• хозяин квартиры; арендатор земли;
• собственник квартиры;
• собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
• арендатор нежилых помещений;
• претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков. Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 360-ФЗ; далее — Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

• Размещение территориальное.
• Площадь.
• Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное — найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте! Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами — причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года. При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет.

Для построек с деревянными несущими стенами — 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

• государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
• для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
• оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.

Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

• получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
• войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
• рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения. Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона: 1.

По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц. 2.

Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. 3.

В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.

4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН ( ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

61 закона о госрегистрации недвижимости).

Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда».

Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Далее рекомендуется подать заявление в комиссию, а после этого — административное исковое заявление в суд об исправлении ошибки.

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

• через комиссию по переоценке;
• в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки.

Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости.

В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица — собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии.

Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

• недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
• уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

• нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
• отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
• экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
• информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
• кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

• отклонение заявления;
• изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление.

После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Источник: https://5897987.ru/zajavlenija/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-2019-umenshenie-sudebnaja-praktika-porjadok-zajavlenie-osnovanija.html

Борьба со снижением кадастровой стоимости

Поправки касаются уточнения процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а также требований к подаваемым документам.

По большей части изменения являются техническими и вызваны необходимостью приведения действующего законодательства в соответствие со сложившейся практикой.

Так, Конституционный Суд РФ ранее высказывал мнение о том, что положительное заключение СРО на отчет об оценке не является обязательным документом для обращения в суд, хотя формально из закона вытекало обратное. Теперь эта проблема разрешена на законодательном уровне.

Закон и ранее предоставлял органам власти право оспаривать кадастровую стоимость, но только в отношении тех объектов, которые находились в государственной или муниципальной собственности. Теперь же это право распространено на земельные участки, принадлежащие частным лицам.

• Данное право предоставлено органам власти с определенными ограничениями. Так, органы власти смогут в судебном порядке оспаривать исключительно решения комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости и только при условии, что: – земельный участок расположен на территории соответствующего публичного образования; – кадастровая стоимость земельного участка была существенно снижена комиссией в результате приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью по заявлению собственника участка;
• – изменение кадастровой стоимости затрагивает права данного публичного образования, в том числе в связи с уменьшением поступления налогов в местный бюджет.
• Примечательно, что критерии «существенности» снижения в законе не сформулированы.
• Такое право предоставлено органам власти только в отношении земельных участков, но не других объектов недвижимости, находящихся в частной собственности.

Указанные поправки являются логическим продолжением позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 г. № 15-П по делу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска.

Тогда Конституционный Суд РФ указал, что «в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости у муниципального образования, на территории которого он расположен, может иметься реальный законный интерес, предполагающий возможность органов местного самоуправления самостоятельно оспаривать соответствующее решение комиссии, принятое по инициативе собственника этого земельного участка. Между тем положение части первой статьи 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерацииˮ, полностью исключая такую возможность, по существу, несоразмерно ограничивает конституционные гарантии защиты прав и законных интересов муниципальных образований».

Каким образом органы власти будут использовать предоставленное им право – покажет практика.

Судебная практикаАдминистративное судопроизводство Стать автором

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/borba-so-snizheniem-kadastrovoy-stoimosti/

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земли по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов.

До сих пор многие юристы не могут решить по какому из существующих путей следует пойти при решении возникшей ситуации.

Существует и такой факт, что долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков.

Однако, несмотря на четкую позицию Президиума ВАС РФ, практика по оспариванию кадастровой стоимости начала формироваться, при этом, не имея четкой однозначной позиции судей по регионам Российской Федерации.

Суды в регионах при рассмотрении таких дел впадали в «безумие», стараясь подстраховаться со всех сторон, привлекая все возможные и невозможные стороны в качестве ответчиков и третьих лиц при решении, требовали предоставления дополнительных материалов судебной практики.

Трудности у судов возникали при назначении экспертизы и при необходимости выводов при наличии различных дат оценки, на которую оспаривалась кадастровая стоимость

Как уменьшить кадастровую стоимость

В большинстве случаев комплексная процедура по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка может занять несколько месяцев. При этом Deutsche Bewertung подготовит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка для целей уменьшения кадастровой стоимости в течение 3-5 рабочих дней.

«Дойче Бевертунг» исходит из стандартов оценки и требований законодательства;и принципа целесообразности и разумности в части документации, которая должна быть представлена для подготовки оценочного заключения. Мы можем выполнить отчет об оценке с минимальным комплектом документации.

Интересное:  Кто Имеет Право Быть Председателем Тсж

Земельные новости

Как уже отмечалось выше, оспаривание результатов в суде проходит в случае отклонения комиссией заявления или не рассмотрения в установленный срок. Решение комиссии не является предметом рассмотрения в суде. Как показывает практика, для урегулирования разногласий проводится судебная оценочная экспертиза, результаты которой являются определяющими в процессе вынесения решения судом.

Согласно статье 24.12 Закона об оценочной деятельности исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны проводить государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) не чаще чем один раз в три года (для городов федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости, оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

В настоящий момент у землепользователей часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость участков земли, которыми они владеют, в несколько раз превышает их рыночную стоимость. Такое положение дел невыгодно собственнику и хорошим вариантом для него будет снижение кадастровой стоимости земельного участка.

А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости земельного участка? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек. Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

• собственники объекта недвижимости, те, кто владеет им на праве пожизненного владения либо бессрочного пользования;
• арендаторы наделов, находящихся в государственной, муниципальной либо частной собственности, если затронуты их интересы;
• органы муниципальной и государственной власти по имуществу, находящемуся в их собственности;
• совладельцы земли, без уведомления других участников долевой собственности;
• другие не менее заинтересованные лица.

• неверное отражение информации о виде разрешенного пользования наделом;
• неточный учет показателей – геологическое месторасположения земли, наличие или отсутствие обременений;
• развитость и пошаговая доступность к объектам инфраструктуры, что значительно отражается на кадастровом ценообразовании.

Интересное:  Когда подавать заявление о переходе на усн

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр.

Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка — способы оспаривания

Каждый владелец земельного участка обязан иметь кадастровый номер — официально зарегистрировать свои владения. Это дает ему возможность свободно распоряжаться землей. С одной стороны, все отлично, но есть и подводные камни, особенно касающиеся кадастровой стоимости.

Один из этапов официальной регистрации земли-оценка. Государство, учитывая все необходимые факторы, определяет стоимость участка, в зависимости от которой будет в дальнейшем начислять налоги и прочие вычеты. Делается это согласно закону, на 1-м/кв., с интервалами через каждых пять лет. Все желающие могут узнать кадастровую стоимость своей земли, зайдя на официальный сайт Роснедвижимости.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равный его рыночной стоимости служит основанием для внесения органом кадастрового учёта изменений в государственный кадастр недвижимости после вступления в силу судебного акта. При этом правовые последствия таких изменений возникают с момента вступления решения суда в силу.

Интересное:  Какие я имею права на квартиру в которой прописан

При этом ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 30.11.2011 N 346-ФЗ устанавливает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ 2011 года кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости с момента определения последней.

Кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010 г.

(до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности) так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

Как показывает практика, рыночная стоимость, по которой определяется кадастровая стоимость земли, всегда оказывается завышенной, причём в несколько раз. Снижение кадастровой стоимости через оспаривание кадастровой оценки позволяет значительно снизить налоги на имущество, что особенно актуально для крупных торговых и офисных организаций.

Что касается судов, то они довольно тщательно рассматривают заявления о пропуске срока на обжалование, поскольку это, пожалуй, единственная возможность отказать заявителю в удовлетворении его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

• ФАС Московского округа Постановлением от 21.01.2013 по делу N А41-21875/11 , приняв во внимание доказательства, подтверждающие стоимость проведения экспертизы, правомерно признал произведенные (заявителем) расходы в размере 1 000 000 руб. подлежащими возмещению Управлением Росреестра по МО и ФГБУ «ФКП Росреестра» по 500 000 руб. с каждого.

17 Авг 2018      glavurist         155      

Источник: https://mainurist.ru/nedvizhimost/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-sudebnaya-praktika